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央行報紙談樓市去庫存:地方政府應繼續擔負主要職責

http://finance.sina.com   2017年09月11日 00:16   北京新浪網

  統籌協調 打贏“去庫存”持久戰

  金融時報 卓尚進

  黨的十八大以來的5年,是我國全面深化改革、經濟金融保持持續穩定發展的5年。5年間,我國房地産市場保持較快發展,為經濟金融穩定發展提供了較大動力。同時,房地産市場出現的某些問題和矛盾也不斷演變,對經濟轉型升級和金融風險防範帶來了一些不利影響。對此,黨中央和國務院高度重視,先后出台了一系列調控房地産市場的方針政策和深化供給側結構性改革、加大房地産去庫存的改革舉措。應當说,這些方針政策和改革舉措起到了非常積極的作用。今后,我們要繼續貫徹實施相關政策和措施,並根據實際情況不斷加以完善,以保障我國房地産市場持續平穩健康發展。

  自中央提出着力推進供給側結構性改革和部署推進“五大任務”以來,各部委、各地方積極推動去庫存,我國房地産去庫存工作取得了積極進展。

  國家統計局的數據顯示,2017年6月末,商品房待售面積64577萬平方米。與2015年年末相比,在一年半時間裏,商品房庫存累計減少了7258萬平方米,每個月平均減少403萬平方米;與2016年2月庫存歷史最高點相比,商品房庫存累計減少了9354萬平方米,月均減少庫存585萬平方米。

  除了總量上取得的進展,樓市去庫存也出現了結構性或區域性分化格局。其中,一綫城市和熱點二綫城市樓市去庫存取得更快進展,部分城市甚至沒有庫存可去,反而要補庫存;三四綫城市去庫存開始取得進展。

  去年10月初開始的本輪房地産調控,經過跨年度的多項強力政策措施實施,現在市場過熱局面得以降溫,一綫城市和熱點二綫城市房價過快上漲的局面得到了控制,投機投資性購房需求大幅減少,三四綫城市房地産去庫存也在有效推進。

  在看到全國樓市去庫存取得積極進展的同時,我們也要冷靜、客觀地認識到去庫存工作面臨的困難和矛盾,畢竟去庫存是一項十分困難、綜合性強、複雜易變的工作。從全國情況來看,假設國內外經濟形勢不發生重大變化,今后如果按照當前去庫存的速度進行,那麼現有的6億多平方米的商品房庫存還需要8至9年的時間才能消化掉,回歸至正常庫存水平。這與中央提出的在實現全面小康社會的2020年前后完成幾大主要任務的目標要求還有不小的距離。與此同時,廣大三四綫城市樓市庫存量仍然高企,完成全國樓市去庫存的任務,仍是一項艱巨的持久戰、攻堅戰。

  要打贏全國房地産市場去庫存這場持久戰和攻堅戰,各部門、各地方和各市場主體應當從戰略上重視這項任務,統籌協調、久久為功、形成合力、標本兼治、多管齊下、綜合施策。當前要繼續實施好黨中央、國務院及各部委和地方政府出台的各項政策措施。

  黨的十八大以來,中央一直強調要促進房地産市場平穩發展,這一直是房地産調控的目標。2015年年底前召開的中央經濟工作會議提出,以滿足新市民住房需求為主要出發點,深化住房制度改革,包括通過建立購租並舉的住房制度等改革舉措,這是解決當前住房市場結構性矛盾的正確辦法,是在着力推進供給側結構性改革思路的指引下有針對性地去庫存的基本思路和政策取向。2016年年底召開的中央經濟工作會議提出,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地産泡沫,又防止出現大起大落。要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。這應當是切合房地産市場實際、具有針對性的“一攬子調控新政”。去年和今年年中的兩次中共中央政治局會議,都對房地産市場調控及去庫存工作作出具體部署。如2016年7月26日召開的中共中央政治局會議強調,去庫存和補短板的指向要同有序引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來;2017年7月24日召開的中共中央政治局會議強調,要穩定房地産市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。

  從這幾次重要會議精神來看,當前我國房地産市場調控和樓市去庫存工作,仍要堅持穩中求進的總基調,要保持政策的連續性、穩定性,加快建立長效機制。重點包括以滿足新市民住房需求為主要出發點,深化住房制度改革,建立購租並舉的住房制度;去庫存的正確路徑要同促進新型城鎮化和農民工市民化進程有機統一和結合起來;牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位,採取多種配套改革措施,標本兼治、綜合治理,逐漸從短期內適用的行政手段調控市場轉變到以經濟槓桿和法律手段為主——即建立長效調控機制。

  去年6月份,國務院辦公廳發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,對培育發展住房租賃市場作出部署。今年7月份,住建部等9部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展,並將廣州、深圳、南京等12個城市作為首批試點。最近一段時間,又有一批城市加入政策試點進程。

  8月下旬,國土資源部與住建部又聯合推出了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作,並確定北京、上海、南京等13個城市為試點城市。利用集體建設用地建設租賃住房,可以增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,有助於構建購租並舉的住房體系,建立健全房地産平穩健康發展長效機制;有助於拓展集體土地用途,拓寬集體經濟組織和農民增收渠道;有助於豐富農村土地管理實踐,促進集體土地優化配置和節約集約利用,加快城鎮化進程。

  綜合分析上述兩項改革試點及其影響,可以说這是中央有關部委和地方政府積極落實中央有關建立購租並舉的住房制度及建立長效機制所制定的有效政策措施,從長遠看有利於深化我國住房制度改革,完善房地産市場結構,促進房地産市場平穩發展。

  促進房地産市場平穩健康發展,任務艱巨、涉及面寬,為此,各地方政府應當繼續不折不扣地擔負起房地産市場調控及樓市去庫存的主要職責或基本責任,當前要抓住推進三四綫城市去庫存、“兩項改革試點”等重點工作;各類市場主體應當積極配合和貫徹落實國家和地方的樓市調控和去庫存政策措施,理性規範自身的住房消費和投資行為;中央銀行應繼續實施穩健中性的貨幣政策,金融監管部門應引導銀行業金融機構支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

  唯有各方上下一致、統籌協調、持續努力,將國家和地方出台的並經實踐檢驗行之有效的房地産市場調控與去庫存政策切實貫徹到位,並在實踐中探索和完善符合經濟規律的長效機制,才能保障和促進我國房地産市場持續平穩健康發展,為穩增長、調結構、促改革、防風險、惠民生各項工作提供正能量、創造好環境。

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