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樓市變天:房地産1.0時代不再 將向專業分工轉型

http://finance.sina.com   2017年09月11日 17:37   中國經濟周刊

  樓市“變天”,房企再難“躺着賺錢”?

  謝瑋

  今年以來,針對樓市的調控政策密集出台,涉及信貸、購房資質、土地供應、融資渠道、市場監管等多個方面。

  在業內看來,樓市的商業邏輯將發生變化。“拍地蓋樓,快進快出”的房地産1.0時代不再,房企必須走向2.0時代,向金融化和專業分工轉型。在此背景下,房企上半年成績單備受關注。

  8月中旬起,A股、H股上市房企陸續發布中報。多家房企業績顯著上漲,同時,行業分化局勢愈發明顯,部分中小房企的生存環境並不樂觀。

  碧桂園登頂銷售榜

  2017年上半年,碧桂園、萬科、恆大銷售額位居前三,均突破2000億大關,碧桂園已完成全年業績超七成,接近去年全年銷售總額。保利、綠地、中海、融創等4家企業銷售額突破千億大關,分別為1466億元、1331億元 、1273.2億港元和1088.5億元。

  中原地産發布的數據顯示,120家發布半年報的A股上市房企合計營收4424億元,凈利潤494.7億元,凈利潤率達到11.2%,同比上漲近兩個百分點。中原地産首席分析師張大偉分析稱,2017年全年房企平均凈利潤率將再度回歸兩位數,但全行業利潤依然不足銀行零頭。

  形勢看漲,部分房企亦宣佈上調全年銷售目標。

  碧桂園將銷售目標由年初定下的4000億元上調至5000億元,上調25%。龍湖地産(0960.HK)亦將年度銷售目標調至1500億元,提升36%。富力地産(2777.HK)宣佈將年度銷售目標從730億元提高到800億元。融創中國也將全年銷售目標大幅上調43%,達到3000億元。

  不過,部分中小房企的業績表現卻不樂觀。Wind資訊數據顯示,A股上市房企中,總資本在100億以下的房企有41家,其中23家上半年凈利潤同比下滑。16家凈利潤虧損,占總數的22.54%。其中,被稱為“虧損王”的嘉凱城(000918.SZ)半年報摘要顯示,今年1—6月實現利潤總額-7.08億元,實現歸屬於上市公司股東的凈利潤-7.16億元。

  融創、恆大降槓桿;“現金為王”?

  融創、恆大可謂今年地産業的“網紅”企業。

  在“吞下”萬達的13個文旅項目后,融創中國(1918.HK)中報預計,2017年下半年融創總可售資源約3879億元,2018年總可售資源約6187億元。“未來,融創將繼續加強銷售、緩停拿地,以保證現金流充裕。”

  “未來兩年融創的任務是降負債,”融創中國行政總裁汪孟德稱,“最主要的原因是我們到了釋放利潤的階段了,而不是現金流緊張。”他表示,未來隨着利潤大幅釋放,凈負債率自然會下降,“我們有信心在未來一到兩年,在2019年底把資産負債率和凈資産負債率降到雙70%的水平。”

  恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞稱,今年年初,恆大啟動戰略轉型,“在發展模式上,由以往高負債、高槓桿、高周轉、低成本的‘三高一低’發展模式向低負債、低槓桿、低成本、高周轉的‘三低一高’發展模式轉變。”

  今年6月以來,SOHO中國(0410.HK)先后整體出售上海虹口SOHO、光華路SOHO二期、凌空SOHO的舉動引發輿論關注,甚至有人質疑潘石屹要“跑路”。8月22日,SOHO中國發布中報,董事長潘石屹表示,出售項目的資金用途首先用於還貸,優先還境外貸款。“不想承擔過多風險,收入和負債都是以人民幣計價。”

  SOHO中國首席財務官唐正茂介紹,除了還債,處置資産的部分資金還成為現金流。截至6月30日,SOHO中國的現金及現金等價物為34.41億元,銀行存款為2.53億元。

  “現金為王”、銷量猛增的背后或基於回收流動性的考慮。

  事實上,去年下半年以來,房企融資環境日趨收緊。監管層直指違規資金流入樓市,房企長期依賴的發債、定增和信托等傳統融資模式受限。

  Wind數據顯示,今年以來,地産企業境內累計發債規模2767.21億元,較去年同期的8212.59億元下挫66.3%。8月發債規模439.93億元,結束環比兩連漲,且較去年同期下滑58.2%。

  與此同時,房企海外融資逐漸升溫。穆迪提供的數據顯示,今年以來,51 家受評開發商在境外債券市場共融資約 264 億美元,遠高於2016 年全年 87 億美元的融資總額。

  僅7月以來,龍湖地産發行4.5億美元5年期的優先票據。綠地控股(600606.SH)發行1億美元債券。建業地産(0832.HK)發行2億美元一年期優先票據。8月,融創中國發布公告,稱成功發行金額合計10億美元的兩組高息債券。

  房企將迎“苦日子”?併購拿地、多元化運營漸成共識

  “從2018年5月至2020年5月,將會是內地房企最棘手、最難熬的一段時間。未來房企高價拿地,再高價賣出模式難以為繼。”綠城中國行政總裁曹舟男在半年業績會上表示。

  不過,新城控股(601155.SH)副總裁歐陽捷向《中國經濟周刊》記者直言,“地還是要拿的”,只是策略發生了變化。在目前土地出讓縮減、價格受限的情況下,併購手段成為房企獲取戰略資源、擴大自身規模的一個非常重要方式。

  中報數據顯示,碧桂園上半年新增土地投資1686億元,同比增長131.5%,新增土地投資的權益達到74.8%。萬科上半年也積極通過合作及併購拿地,上半年新增土地中64.7%建築面積的項目以合作方式獲得。

  併購也成為融創的拿地利器。7月收購萬達13個文旅項目,大幅取得近6000萬平方米的土儲。此外,融創還收購大連潤德乾城全部股權、華城富麗95%的股權、天津星耀80%的股權等。截至8月25日,不計入萬達13個文旅城項目,融創的總土地儲備達1.01億平方米。

  克而瑞數據顯示,1—7月份拿地面積榜上,30強房企新增土地面積達34978萬平方米,其中通過收併購方式取得的土地建築面積占25%,較去年提升了近15個百分點。

  穆迪投資者服務公司發布報告稱,2017年全年中國房地産業併購交易總額有望創紀錄。第二季度公佈的最大規模併購交易為萬科斥資約人民幣551億元收購廣東國際信托投資公司的若幹房地産資産。分析師黃哲表示,“併購活動激增主要由開發商有意實現更大的規模經濟效應、爭奪更大市場份額以及補充土地儲備驅動。與參與公開拍賣拿地相比,通過併購交易補充土地儲備的成本相對更低。”

  存在變數的2017年下半場,房企角色從“開發商”轉型為“運營商”的路徑逐漸明晰。

  龍頭房地産企業均提出了各自的多元化運營策略,涉及商業地産、旅遊地産、健康地産、特色小鎮等多個領域,並積極佈局租賃業務。

  7月,富力以199.06億元收購萬達77家酒店,富力的酒店規模將超過100家,一舉成為全世界最大的酒店運營商之一。富力地産董事長李思廉表示,未來富力將持續尋求擴大整體規模並整合酒店資産,以增加經常性收入及利潤的比例。

  特色小鎮成為山水文園集團轉型的發力點。其董事局主席李轍向《中國經濟周刊》記者表示,致力於將浙江山水主題小鎮打造成為行業標桿,“山水主題小鎮將成為我們的一個核心競爭力。未來5年我們打算做15個這種小鎮項目,抗衰老將成為標配植入。”

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