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人大金融研究員:樓市金九銀十今年或不會出現

http://finance.sina.com   2017年09月12日 15:57   每日經濟新聞

  張敬偉:樓市“金九銀十”今年還會出現嗎?

  張敬偉

  往年的8月份,是傳統意義上的樓市淡季,隨后就會迎來所謂“金九銀十”。今年呢?

  據《每日經濟新聞》9月11日報導,8月份,一綫城市樓市的房價、成交量均維持近幾個月來的降溫態勢。隨着“金九銀十”的到來,很多購房者開始擔心,一綫城市房價是否會出現上漲小高潮。對此,多位業內分析人士認為,樓市重回“高溫”的幾率几乎為零,房價維持平穩的情況下,成交量或小幅增加。

  樓市進入史上最嚴的調控時期,從一綫城市到二綫熱點城市再到三綫房價漲得過快的城市,進入樓市調控的城市,目前接近50城。這和上一周期調控的城市數量差不多。那麼,各地數據如何呢?

  綜合一、二、三綫各城市的數據,8月份一綫城市樓市繼續延續降溫態勢,二綫熱點城市樓市也呈現出和一綫城市的同趨勢性,三綫城市在回穩。這和不同城市樓市調控先后密切相關。三四綫城市相對較熱,則是和建房資本和購房熱情轉移和傳導至這些城市存在着必然聯繫。

  9月份來了,隨后還有10月份,樓市調控的趨勢還在繼續發酵,效果自然會更加顯現。一二綫城市的量與價還會繼續下調。

  三四綫城市回調的幅度會小一些。按照邏輯,這似乎能夠激發起市場更多的購房熱情,但是邏輯和購房心理並不同步。從前幾個樓市周期的情形看,調控讓樓市回調的市場態勢,反而讓購房者存在等等看的心理。因為他們預期房價更低,因而不會急於出手。

  此外,樓市一直存在着追高不逐低的市場現象。這也符合人們的趨利心理,房價高位時,擔心會漲得更高,因而剛需族和炒房者會有不買就來不及的逐漲心理。加上市場炒作和部分開發商忽悠,樓市虛熱就是這樣從市場端推升起來的。過去幾個周期的樓市漲跌,無不呈現出這樣的樓市生態。

  相反,到了樓市調控期,尤其是到了僵持期,樓市量價齊跌之時,整個市場也就進入觀望期。此時,需求端普遍的情緒是——等等看,樓市還會有更大的降幅,等到降至最低點再出手。

  安居客“國民安居指數”顯示,8月份購房者信心指數為101.4,環比上漲1.2%,是連降三個月后的首次反彈。

  “62.9%的購房者認為短期內房價穩定,並不急於在‘金九銀十’出手,願意花時間挑選更適合自己的房源。”安居客房産研究院首席分析師張波说。

  是購房者的僥倖心理還是樓市調控缺乏政策韌性?反正以往的樓市周期表明,等等看的心理往往是“失算”的。因為樓價並未如預期那般繼續下跌,而是樓市熱過留下的“高庫存”倒逼政策調整,從而迎來另一個樓市新周期。

  現在的情形是,一二綫城市的購房觀望心理已經形成,短期內不可能改變。

  更重要的是,雖然一二綫城市樓市量價有所回落,但是樓市調控政策是系統化的,在遏制整個市場虛火的同時,也可能抑制了部分剛需。目前,有很多城市和很多金融機構緊縮了購房信貸政策。一方面,首套房首付比例在提高;另一方面,貸款利率也很難找到基準利率了,大多要加成10%甚至20%。

  剛需族或不想出手或想買房又覺得貸款利率稍微偏高,這也抑制了市場的購房需求,降低了”金九銀十“的市場成色。

  需要说明的是,三四綫城市的房價在這一周期提升較快,部分城市的房價進入“萬元+”時代,而且這些城市的量價似乎還在上升。

  從樓市周期的市場前景看,三四綫樓市的房價一旦漲起來,基本上就降不下去了。從過去15年的樓市數據看,除了極少數城市,几乎所有城市的房價都漲了好幾倍。因而,對於三四綫城市的剛需族而言,如何選擇還是一件很頭疼的事。

  “金九銀十”作為曾經的市場現象,今年也許不會再複製。但是,剛需族可以觀望,政策面卻不可以當“圍觀者”。在首套房首付比例和信貸政策上,能否給予剛需族必要的關切和關照呢?

  激活剛需族的購房需求,也許會讓“金九銀十”的成色更足一些。這樣,更體現了政策面、市場面和剛需族的多贏。

  (作者為中國人民大學重陽金融研究院客座研究員)

 

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