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樓市限售背后的邏輯:可避免資金踩踏式出逃金融危機

http://finance.sina.com   2017年09月28日 17:10   北京新浪網

  樓市“限售”的邏輯

  來源:南方都市報       作者:李宇嘉

  近日,樓市又來強調控,近10個城市密集出台打壓政策,限售是最大看點。自2017年3月23日起,廈門首創“限售”政策,到目前,全國有超過45個城市發布樓市“限售令”。相比過去慣用的限購、限貸、限價等,限售是個新事物。如何看待限售?多數研究指出,限售是打擊投機和短炒的絶佳手段。確實,流動性越高的資産,投資者參與情緒越高,換手率越高,價格也就越高。

  比如,我國上市公司盈利較差,但多年來市盈率(股價/每股收益)卻冠絶全球,原因就是股票換手率很高(一般都高於100%)。事實上,一旦流動性下降,市場參與情緒低了,資産價格也會下降。持有股票一年以上,利息紅利免征個人所得稅的規定,其實就是為了抑制短期炒作過盛之風,鼓勵價值投資。近年來,但凡房價上漲快的城市,其房屋換手率一般都較高。

  2015年,深圳房價翻了一倍,背后是高換手率。鏈家地産統計,2015年深圳二手住房換手率達8%,几乎每10套房,當年就有一套再交易一次。同一時期,北京、上海房屋換手率僅3%左右。2016年以來,北京、廣州等地二手房換手率快速提升,學位房及投資客集中的一些商品房“妖盤”(類似股票市場的“妖股”),換手率達20%-30%。當然,房價同比漲幅也最快。

  近10年樓市普漲、看空者屢屢失算育成的上漲共識,經濟下滑鬆綁調控的預期慣性,短期難以扭轉,居民“加槓桿”情緒仍較高。今年以來,新增房貸占新增貸款比重,從2016年的45%降至40%以內,但今年1-8月消費貸升了2.8倍,居民過度“加槓桿”趨勢未改。“加槓桿”是房價快速上漲的罪魁禍首,特別是短炒的最大推手。啟動限售政策,凍結交易、改變預期、增加槓桿成本。

  新一輪調控的背景是,2015年以來房價大漲,熱點城市房價不到兩年上漲一倍多,調控持續跟進,但房價漲勢“很堅強”。此次發布新政的9個城市,8月新房價格指數環比和同比平均分別上漲0.33%和11.64%,二手房分別上漲0.62%和11.2%。盡管熱點城市上浮房貸利率,但5年期以上基準利率(4.90%)仍在歷史最低位,比2008-2009年(5.94%)還要低100多個基點。

  很多“加槓桿”需求,要在未來“套現”。目前,熱點樓市有一個新現象,即價格“鎖定效應”,一個樓盤(特別是二手樓盤)某套房子實際成交價,將鎖定同戶型其他價格。低價“套現”意味着樓盤跌價,特別是“加槓桿”需求或投資需求占比高的樓盤或區域。目前,國家對調控和長效機制建設的決心很堅定,借助“加槓桿”一窩蜂擁上的購房行為,未來有“套現”訴求。

  當調控和資金繼續收緊,分流需求的租售並舉等長效機制落地,預期或轉向,“套現”需求增加,甚至出現“拋盤”,這就是踩踏式出逃的金融危機。房屋幾年內不得出售,即便樓市回調,也不會産生大規模“套現”,形成樓市回調共振,這是避免踩踏式危機的有效手段。近年來,貨幣投放和銀行資産年均增速高達20%左右,遠超實際GDP增長,但我國並未爆發嚴重的通脹。

  根源在於,作為不可貿易品,房地産吸納了很多流動性,這是資金老虎入籠。未來,若資金大規模從不動産領域流出,資産價格“高位泄洪”,實體和金融難以承受。重要的是,“住房回歸居住屬性”的頂層設計下,我國住房改革導向根本變化,即糾偏房屋資産屬性。凡合理需求,短期換手率不高,換手率高的需求,多是投資需求,特別是短炒需求。因此,限售對合理需求的衝擊很小。

  最后,房地産市場化近20年,房價基本“單邊上漲”,始終未有一輪由漲到跌、有峰有谷的周期,全社會普遍有房價上漲預期。政府托底及基於金融風險、GDP擔憂的救市,讓這種預期漸進剛性,造成炒房泛濫和換手率高企。從國際經驗看,這恰恰是金融危機的最大誘因。啟動限售,降低換手率,能讓炒作情緒降溫、住房需求更加理性。炒作降溫了,被冷落的租賃才能培育起來,住房才能回歸居住屬性。同時,僅對新購住房限售,也不會造成供應減少。

  (作者系深圳市房地産研究中心研究員)

  本版言論僅代表作者個人觀點

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