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央行主管媒體再談房價持續上漲結構性和體制性根源

http://finance.sina.com   2017年10月09日 16:17   北京新浪網

  保持房地産市場平穩健康發展

  來源:金融時報 馬梅若

  從2013年樓市延續此前多年的火熱攀升至高點,到2014年、2015年的階段性調整和分化,再到2015年年底及2016年上半年的冰火兩重天以及2016年下半年至今熱點城市的“高燒退溫”,每一條房地産市場的相關報導都牽動着各類市場主體的神經。

  然而,在曲曲折折、反反復復的調控政策與博眼球的報導背后,本輪樓市正在從不可捉摸的瘋狂中降溫,漸漸走上了一條平穩發展之路。

  保持房地産市場平穩健康發展,這個目標说易行難。數年來,備受各方詬病的越調越高、越限越熱的政策尷尬一直存在。實際上,限價限購政策治標不治本等問題的形成因素比較複雜,既有國民經濟高速發展下老百姓購買力的提高、剛需乃至改善型需求升級的客觀要求導致的住房需求助推,又有土地財政背景下對房地産經濟的依賴性造成部分地方政府的“明壓暗保”。

  中國人民銀行研究局局長徐忠日前在《中國金融》雜誌上撰文分析了房價持續上漲的結構性、體制性根源。徐忠表示,我國建設用地供應面積呈逐年下降趨勢,與旺盛的住房需求之間形成鮮明的對比,這成為推高房價的主要因素。而從財稅體制上看,地方政府財權和事權不匹配,導致地方政府公共服務與房價之間的因果關係倒置。

  幸運的是,這些問題正在得到糾偏。過去數年來的教訓和經驗已經足夠,樓市調控的手段和思路已經發生明確轉變。特別是2016年下半年以來至今的一輪嚴格的、綜合性的調控機制,釋放出了新的政策信號,市場行情也反映了本輪調控思路的有效性。

  保持房地産市場平穩健康發展,需要變堵為疏,調節供應、緩和供需矛盾。

  正如徐忠所言,人口流入熱點城市的建設用地供應面積不足。以北京為例,盡管北京地區房價多年來持續上漲,但北京商品住宅供地仍不斷緊縮,實際供應量從此前的978公頃逐年遞減至2016年的103公頃。其中,2016年北京商品住宅供地計劃完成率僅為12.1%。

  2016年年末召開的中央經濟工作會議強調,要落實人地掛鉤政策,根據人口流動情況分配建設用地指標,會議同時提出要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市闲置、低效的用地。

  進入2017年后,增強供給端的政策紛紛落地,創新性的調整也頻頻出現。加強土地供應、推動集體建設用地建設租賃住房試點等舉措,正在通過市場化手段緩釋此前相對緊張的供給壓力。

  與此前的限購、限貸或者抬高購房門檻等手段相比,變堵為疏標志著供需調節作為市場平衡的根本性手段重回政策框架。集體土地建設租賃住房試點城市多為超大、特大城市,正是基於熱點城市存在強勁發展空間和人口流入前景、剛需和改善型實際居住需求旺盛等特點,以此穩定預期、引導市場。

  保持房地産市場平穩健康發展,需要減少房子的附加屬性,回歸居住本源。

  房子貴,學區房更貴。衆所周知,房價之所以高漲,除了房子本身的品質、區位、環境等與居住掛鉤的基本屬性外,教育資源在很大程度上也決定了房價走勢。單價逼近40萬元“衚衕裏的天價房”固然有炒作嫌疑,但“老、破、小”的每平方米10萬元以上的學區房在北京重點學區裏並不罕見。除了教育本身的重要意義之外,“學區房保值且增值”的说法讓其成為流動性最強同時也是市場上最炙手可熱的交易房源。

  為了讓市場回歸理性,讓房子回歸居住屬性,從“租購同權”到“共有産權房”都在逐步將房屋所有權與一些基本權利“解綁”。“共有産權房”旨在讓老百姓以相對較低的成本購房,享受與之相對應的權益份額,並重點強調了新市民的權利;而“租購同權”則意在削弱與房子掛鉤的優質教育資源“特權”,讓人們更多關注房子的居住屬性。盡管在這個過程中,政策的實用性以及細節落實程度尚待提高,但回歸“房子是用來住的”趨勢性變化毋庸置疑。

  保持房地産市場平穩健康發展,需要構建更健全的租賃市場,緩解實際住房需求壓力。

  鼓勵住房租賃,除了提倡租售同權外,還包括提供穩定、條件合適的房源以及配套的市場運營和金融服務。

  北京、上海、廣州等一綫城市,青年租房十分普遍。真正的難題在於以下幾點:一是租賃房源總量不足且房源不穩定:房主可以極少代價(一個月租金甚至一個藉口)收回房源,或提價導致租戶不得不搬遷;二是市場秩序不規範:黑中介或虛假房源信息泛濫,消費者維權困難;三是配套金融等服務不足:與相對健全的購房貸款相比,租房所能享受到的金融服務十分有限,盡管近兩年來租房合同可用於部分提取公積金,但手續繁雜且稅金部分往往轉嫁為租戶的新負擔。

  而2017年7月住建部會同國家發改委、國土資源部等八部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場,並提出要堅持市場化方向,鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展,鼓勵房地産開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。除了保障土地供應外,還推出了金融服務優惠和“放管服”改革。

  回顧過去5年,政策思路的變化與着力點已經相當明確,對市場邏輯的尊重、對政策影響可持續性的關注和對樓市過熱根本性矛盾的把握,已經成為了中長期改革與發展的先手棋。

  當然,房地産市場牽涉面廣、影響巨大。保持房地産市場平穩健康發展除了行業自身的調節與發展外,還需推動多層次、多領域的全面改革,包括通過新産業、新動能的培育疏解投資者爭搶“稀缺投資標的”的壓力,通過戶籍制度改革、教育、醫療等資源的合理分配來疏解區域不平衡帶來的兩極分化壓力,通過財稅體制的配套改革等關鍵性的改革來疏解地方政府對賣地收入高度依賴的財政壓力等。上述改革目前都在探路階段,並將協同併進。

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