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馬光遠:經歷史上最冷的金九銀十后房價向何處去?

http://finance.sina.com   2017年10月09日 22:54   北京新浪網

  經歷史上最冷的“金九銀十”后,房價向何處去?

  文/馬光遠

  在上一篇《今年會不會有“金九銀十”》的文章中,談及開發商期待的“金九銀十”,以及國慶前政策不斷釋放出來的調控加碼的信號,我直接潑了一盆冷水:選擇在國慶黃金周之前調控政策加碼,用意其實再明顯不過,那就是,不要借助“金九銀十”這個時間窗口,試圖在市場走勢、政策鬆動以及購房者的預期方面做出任何改變。

  不過,在我看來,釋放這種信號其實意義已經不在,因為如何仔細梳理過去房地産調控的周期,不難發現,在調控嚴厲的情況下,熱點城市很少出現所謂的“金九銀十”的行情,也就是说,每一次調控周期下,很少存在什麼“金九銀十”的行情,期待季節性的反彈導致樓市逆轉只能停留在過去的記憶中。特別是,在今年各種環境因素都和過去完全不同的情況下,期待樓市本身借助“金九銀十”出現大逆轉和反彈,本身就是小而又小的概率。

  黃金周一結束,一些機構統計的樓市成績單很快就出來了,事實和我之前的判斷差不多,甚至比我之前的判斷還冷。以中原地産研究中心的數據為例。根據他們的統計,“十一”長假前6日,熱點30城網簽量同比平均跌幅約八成。一綫城市簽約量極為慘淡:北京前7日合計簽約143套,同比下跌65%,是2009年來的歷史最低值;廣州總推貨量2090套,較去年同期下跌65%;上海網簽新建住宅178套,同比2016年同期的784套,跌幅高達78%;深圳網簽445套,同比2016年同期的508套下降13%。至於其他熱點城市,下降幅度普遍在40%以上。可以说,這是多年來最冷的一個“金九銀十”周期。

  其實,樓市之所以經歷史上最冷的“金九銀十”,根本原因不外乎三點:

  第一,從價格周期而言,熱點城市特別是一綫城市的房價經歷2016年的暴漲之后,短期內上漲空間和動力極為有限;

  第二,從供求關係而言,經歷2016年的去庫存和改善型性需求的釋放之后,中國樓市供求關係已經基本完成了逆轉,基本居住需求基本滿足,除了一些繼續改善的,單純的首套居住需求購房已經無法持續過去的量;

  第三,當然是因為調控,這是中國人必須意識到的政策邏輯。對於政策,一個極大的誤區是有人一直说政策無用,我則一直強調政策有用,政策有用,意味着政策刺激房地産的時候,房價會上漲,政策打壓房地産的時候,房價也會下跌,今年熱點城市的市場表現已經證明了這一點。

  特別是,這一輪政策是史上最為認真的,各種手段無所不用其極,通過限購抑制了投資需求,通過限售控制了交易,通過收緊房貸收緊了流動性,通過限價直接抑制了價格,通過限離為政策打補丁。

  所以,要清醒認識政策的作用,記住,只要政策願意並且願意做,沒有什麼管不住的價格。這是理解在中國房價的真正邏輯。

  當然,以上分析建立在短期的基礎上,短期而言,房地産走勢勢必會受到政策的影響,無論是熱點城市今年的降溫,還是今年五六綫的上漲,都是政策導致的結果。但正如我之前的文章所言,思考房價,從周期的角度,除了短期,還有中期和長期走勢更應該考慮的因素;看清中國房地産的走勢,有三個基本的視角:分別是短期、中期和長期;也是三個基本的維度:分別是政策的維度、供需的維度和價格的維度;還有三個周期:一是宏觀經濟周期,二是金融周期,三是房地産自身的周期。在中國房地産和房價問題上,容易犯的錯誤,就是不能從這些視角、維度和周期全面的進行預判和考量,也無法從中國城鎮化真正的規律透視未來房價的走勢,因而結論要麼以偏概全,要麼錯得離譜,要麼一廂情願,要麼只是屬於宗教層面的祈禱或者情緒的宣洩。

  因為目前的調控政策,無論多麼嚴格,都不可能長期堅持。而且,因為有些措施過於情緒化和過於嚴格,更沒有持續性。以本輪所謂加碼的“限售”為例,五年十年不准賣基本不可能,因為五年十年后中國房地産面臨什麼樣的情況,不是現在的政策可以说了算的。再比如,推行租賃房,在基本的權利問題沒有解決和租房市場的政策沒有完善的情況下,租賃市場不可能影響房地産的基本走勢。至於什麼“共有産權房”,有些地方對“共有産權房”吹捧的和花兒一樣,幾年以后,對這個政策的非議一定不會比現在的經濟適用房小。真正能夠穩定房地産市場預期的,仍然是任重道遠,只聽樓梯響,不見人下來的長效機制。

  當然,政策再短,即使出於面子考慮,堅持到今年年底是沒有問題的,我們預計在明年年中,房地産政策會在各個城市以各種形式各種名義出現鬆動。在政策變動的情況下,勢必會對房價走勢産生影響。但考慮到市場最少有半年的滯后周期,這意味着,房價真正出現變化應該在2018年的年底。當然,對不同的城市,政策變化帶來的市場反應仍然不同:

  首先,對於15個左右的熱點城市,包括一綫城市而言,考慮到目前房價處於高位,消化高價格需要時間,加上政策鬆動會比較滯后,短期政策和市場變化都不會太大,市場整體仍然會處於穩定狀態,大漲的概率不大;

  其次,被我列入安全行列的那些城市,一旦政策鬆動應該立即入市,中國還是有20個左右的城市,房價仍然處於低位,無需猶豫;

  第三,對於今年上漲明顯的五六綫城市,現在則是賣出的最好時機,這些城市出現暴漲,純屬政策擾亂,毫無支撐,賣出是最好的選擇。

  但是,需要特別提醒,除了北上廣深廈門杭州的高端物業,全國其他城市的高端物業普遍價格並不高,我認為,這些城市的高端物業是值得高凈值人士關注的,無論是投資還是居住。對於高凈值人士而言,無需絞盡腦汁研判政策的走向,你只需要明白,好城市的高端物業在任何時候都是稀缺的,短期價格波動不應該成為高凈值人士重點考慮的因素。

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