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評論:黃金周樓市一二綫城市遇冷 三四綫仍處在高位

http://finance.sina.com   2017年10月10日 16:52   北京新浪網

  “黃金周”樓市的冷與暖

  來源:南方都市報       作者:李宇嘉

  近期,國慶“黃金周”熱點樓市成交暴跌八成成為各大媒體報導的焦點。10月1日-8日,CRIC監測的33個熱點城市,商品房成交同比和環比均大幅下滑超六成,部分城市同比跌幅更超過九成。其中,一綫城市成交全綫回落,環比和同比跌幅均在八成以上,其中上海和廣州成交同比跌幅分別為96%和87%。另外,南京、青島、武漢等15個二綫城市成交跌多漲少,同比平均下跌58%。相比去年“黃金周”,三四綫樓市成交量漲多跌少,整體而言仍處在高位。

  熱點樓市“黃金周”慘淡,事實上延續了今年以來回調的趨勢。今年1-9月份,一綫和二綫熱點樓市成交量普遍下滑40%- 60%。2016年以來,“冒頭即打、持續高壓”的調控基調下,新一輪調控在國慶前再次來襲,10多個城市啟動限售或對限購“打補丁”,加上“租售並舉”的長效機制漸次落地,調控及市場預期開始變化。同時,熱點城市首套房貸利率普遍上浮5%-15%,監管部門嚴厲整治消費貸亂象。近期,央行對普惠金融定向降準,並創新性地採取“明年初落地”的方式,彰顯了千方百計圍堵資金進入樓市,樓市信貸政策趨嚴的資金面動向。

  由於此前樓市已明顯回調,政策和信貸再次“雙緊縮”,8天“超級黃金周”也是多年來的第一次。85后新生代主導需求的情況下,居民外出、旅遊和消費被激發出來。據悉,國慶長假8天,全國零售和餐飲規模創新高,日均銷售同比增長10.3%;8天的鐵路客運量超過1.3億人次,几乎1/10的人都在路上。由此,看房、購房被第一次“冷落”了,熱點樓市“黃金周”慘淡在情理之中。不過,今年熱點樓市成交量僅比2015和2016年差一些。考慮到2015年和2016年是全國商品房年度銷售排名第三和第一的高基數年份,今年熱點樓市銷售仍可謂高位運行。

  關鍵問題是,此前一直保持旺盛態勢的三四綫樓市未來是否還能維持。因為去年曆史最高基數、熱點樓市回調的情況下,今年以來全國商品房銷售還能保持兩位數增長,原因就在於占全國樓市份額60%的600多個三四綫樓市快速回升。進入三季度,此前一直保持上升態勢的三四綫樓市出現回落跡象。CRIC監測的重點三四綫城市,今年三季度成交量同比和環比分別下跌45%和31%。往前看,政策、資金面、需求潛力,似乎都不利於三四綫樓市繼續“超預期”。首先,調控也呈“板塊輪動”的特徵,70個城市中,房價漲幅居前的都是三四綫城市,限售為主的新一輪調控,已從二綫城市蔓延至此前一直受“去庫存”惠及的三四綫城市。

  其次,樓市敏感的房貸近期“踩剎車”,也將抑制三四綫樓市需求。從需求潛力看,棚改進入尾聲,占三四綫樓市銷售20%-30%的棚改需求或將迅速降溫;黃金周“樓市冷、旅遊熱”,顯示85后需求主力更熱衷消費而非背負房貸。一般來说,三四綫樓市受政策收緊的滯后影響最大。由此,很多人判斷,全國商品房銷售增速將會繼續下滑,2018年量價或將觸頂,甚至負增長。但從草根調研看,除三大都市圈內三四綫城市,占樓市60%份額的600多個三四綫城市樓市整體旺盛。“去庫存”、棚改貨幣化、返鄉和進城置業等一攬子新政的滯后效應還在顯現。

  筆者調研,三四綫城市下屬縣市居民、農村民進城打工、進城陪讀、進城養老或給子女帶小孩、結婚買房等,是三四綫樓市需求的主力。近年來,互聯網拓寬視界、“新農合”和農地承包提供社會保障、打工帶來財富效應等,讓進城成為史無前例的嚮往,也加速了進城的趨勢。當然,政策保障“離鄉不離土”、“人走地不走”,進城農民可保有農耕地、宅基地,可謂“進可攻、退可守”,“大不了再回鄉”,不僅租房普遍,小産權房、無房本安置房暢銷,未來還需要改善。因此,熱點樓市轉冷,但600多個三四綫樓市多數轉暖。轉暖不僅為政策驅動,也為城市化、工業化紅利示範效應驅動,再考慮到農村危房改造、小城鎮建設,全國樓市還有溫度。

  (作者供職於深圳市房地産研究中心)

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