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深圳首只個租不售住宅用地意味什麼?迫使開發商轉型

http://finance.sina.com   2017年10月11日 17:05   北京新浪網

  首宗“只租不售”純住宅用地 對深圳樓市意味着什麼

  位於龍華民治街道,最高限制地價為10.1億元,規定須70年自持,“單限雙競”出讓方式也重出江湖

  來源:南方都市報       作者:陳博

  南都訊 記者陳博 深圳今年第一塊純住宅用地供應在昨日新鮮“出爐”,值得關注的是,這也是深圳首宗自持地塊。公告規定,項目建成后,宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內須全年期(70年)自持,限整體登記,不得銷售、轉讓。與此同時,“單限雙競”的出讓方式也“重出江湖”。業內觀察人士表示,大力推進租賃市場的建設是近期一個大舉措,深圳此舉符合“全國一盤棋”的戰略調整。

  優先租賃給在龍華區工作的人

  作為本年度深圳土地市場首塊純住宅用地,昨日,A811-0323宗地的出讓公告剛剛“浮出水面”,便在深圳地産圈掀起軒然大波。出讓公告顯示,這宗位於龍華民治街道的地塊,總土地面積約20041.9平方米,總建面為90180平方米,土地使用年限為70年。公告期自2017年10月11日起至2017年10月31日止,掛牌期自2017年11月1日起至2017年11月10日15時止。

  這也是深圳第一宗“只租不售”宅地。公告同時規定,項目建成后,宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內須全年期(70年)自持,限整體登記,不得銷售、轉讓,因企業破産清算、重組或股權轉讓、司法強制執行等情況而確需轉讓的,租賃住房及商業用房限整體轉讓。轉讓后,自持物業性質不變。項目允許抵押,但抵押金額不得超出合同地價與建築物殘值之和。

  與此同時,項目須竣工驗收后方可租賃,租賃須符合市、區政府關於租賃住房的相關規定,並優先租賃給在深圳市龍華區工作的人員,合同租期最長不得超過20年。乙方自持的租賃住房應當提供滿足市場需求的裝修,且租賃合同應當約定承租人不得轉租。

  大力推進租賃市場的建設

  早在去年底,一部分熱點城市就已經拉開土地出讓附加“自持”的序幕,北京、佛山、上海等都曾誕生過100%自持的住房地塊。而今年8月份,一份《深圳市住房租賃試點工作方案》(徵求意見稿)也明確提出,將加大新增供應土地建設租賃住房的力度。

  “在租賃方面,深圳這段時間做了很多動作,這次自持宅地的橫空出世並不是基於深圳市場現存租購比例的改變。”中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁在受訪時告訴南都記者,這其實是全國一盤棋。大力推進租賃市場的建設是房地産戰略結構調整的一個大舉措,在這個調整過程中,租賃産品的供應也由過去的房地産“一統天下”轉變為以更大規模的比例來實現供應的增加。

  “而且,深圳在之前的‘十三五規劃’中提出要建設35萬套保障性住房,如今利用有限的新增土地供應來配建是完成目標的重要渠道。”深圳市房地産研究中心高級研究員李宇嘉認為。

  人才住房配建面積為27060平方米

  事實上,A811-0323宗地的“亮相”足夠吸引眼球的除了自持這一條件之外,還緣於其全方位的高門檻———“單限雙競”。按照出讓公告的要求,該宗地限成交地價,掛牌起始價為人民幣7.77億元,最高限制地價為人民幣10.1億元,封頂溢價率30%;競成交地價,當競買人最高報價未超過最高限制地價時,按價高者得原則確認成交;競人才住房面積,當競買人報價達到最高限制地價時,有意繼續競買的競買人由競地價轉為競無償移交的人才住房面積,按報移交人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

  地塊原定的人才住房配建面積為27060平方米。最終須配建的人才住房面積由前述規定配建面積與競得人所競面積加總得出。人才住房面積增加的,租賃住房面積隨之減少。人才住房由競得人建成后産權無償歸政府,由深圳市人才安居集團有限公司代表市政府接收、運營和監管。

  價高者得的出讓方式或難再現

  “限地價競人才住房面積”的出讓模式,在深圳並非是首例,去年11月,位於大鵬、坪山、龍華的三宗地也曾以“雙限雙競”的方式出現。

  在中國指數研究院發布的《中國300城市土地市場交易情報(2017年1- 9月)》報告中,前三季度,全國300個城市的土地平均溢價率為34%,同比下降14%。其中住宅類用地的平均溢價率為39%,較去年同期下降22%。具體到深圳,今年1-9月僅出讓32宗地,遠低於其他熱點城市,且無一宗住宅用地。而土地出讓金也同比下降44%至418.8億元。

  “從目前國家土地出讓的大趨勢可以預判,大城市單純土地價高者得的方式,以后很難再出現。”李宇嘉说。不過,他同時指出,深圳的土地供應量太少,價格彈性非常低,如果是單純的招拍掛,地價或多或少都會被推高,這也是此次實行“單限雙競”的原因。

  觀察

  開發商拿地積極性或降低?

  業內:迫使開發商轉型

  自持疊加“單限雙競”的多維度壁壘,降低甚至“凍結”了不動産的流動性,未來物業增值較難兌現,這也讓部分業內人士産生“明顯對沖開發商拿地積極性與預期”的擔憂。

  在宋丁看來,政府肯定會在自持地塊的出讓成本上適當做出“退步”,而且自持企業在整個開發鏈條上也會嚴格把控成本,后續租金價格也會産生一定的盈利空間,這並不是問題。“當然,租賃住房不可能像以往房地産銷售那樣具有巨大的利潤空間,一定是微利的格局。”宋丁強調,這是迫使開發商轉型的一個重要通道,開發商必須學會接受,否則連進入房地産市場的機會都沒有。

  根據上述數據計算,A811-0323宗地折合樓面地價介於8616.1元/平方米-11199.8元/平方米之間,地面地價介於38768.8元/平方米-50394.4元/平方米。深圳鏈家研究院提供的數據顯示,當前民治區域的二手房,星河盛世均價已經高達63234元/平方米,其他樓盤均價也大多介於40000元/平方米-54000元/平方米。如此相比,地塊的成本確實比較合理。

  “房地産‘政策市’、‘地方市’的屬性很強,如果開發商能順應政策,無論獲得低成本融資(如發債)、獲得補貼紅利,還是開拓更大市場空間,提高市場佔有率,又或者是獲得土地資源(土地換配建)等各方面,都可能取得更可觀的回報。”李宇嘉在此前也曾提出這樣的觀點。

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