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新時代的中國房地産向何處去?炒房潮難以卷土重來

http://finance.sina.com   2017年11月14日 15:27   21世紀經濟報導

  北京師範大學金融研究中心教授 鐘偉

  中國房地産行業在過去20年經歷了長足發展,自1998年啟動住房改革以來,中國商品房市場從無到有,20年間,中國在快速城市化進程中,仍然保持了城鎮人均居住面積大致每年增加1平方米的迅捷改善,地方政府從土地出讓和房地産領域獲得了財力補充,金融機構也獲益良多。房地産行業成為年銷售額逾10萬億元的、對社會經濟生活有很大影響力的行業。

  房地産在帶來積極影響的同時,也暴露出其發展不充分、不平衡的問題,帶來了部分一綫、準一綫城市房價高企的壓力,甚至一度令人對房屋庫存和房地産金融的穩健性産生憂慮。隨着中國經濟進入新時代,房地産領域也面臨轉型之痛與機遇。

  在過去20年,涉及房地産行業的調控政策不少,爭議也不少。在黨的十九大報告中指出:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給,多渠道保障,租購併舉的住房制度,讓全體人民住有所居。這49個字為新時代房地産何去何從奠定了戰略方向和政策基調。

  第一,房子是用來住的,不是用來炒的。這一耳熟能詳的論斷突出強調了住房的功能性,但並沒有否定住房的商品屬性,回顧1945年以來的美國,道瓊斯指數、黃金以及房價的年均復合收益率分別約為7%、5%以及3.1%,除了少部分大城市之外,從長周期看,美國房價的漲幅只是略高於長期通脹而已。在中國,炒房風是快速城市化進程中房地産長效機制不足所致。這樣的定調,決定了“房價暴漲論”、“炒房潮”難以卷土重來。

  第二,多主體供給。房屋供給的主體,既包括市場,也包括中央和地方政府,還可以包括企事業單位和居民自建。在1998年之后,中國逐漸走上了以市場供給的商品房為主的道路。以住宅為例,商品房一度高居住宅供給的90%以上,盡管近年來政府主導的保障房和棚戶區改造力度大大加強,但通過市場供給的商品房仍是絶對主體。受到收入約束,不是所有的家庭都有購房能力,但畢竟人人都期待住有所居。從其他國家的實踐看,新加坡政府組屋占住宅供應的80%,其他20%為商品房。在歐美,政府也對房屋供應發揮重要作用。在未來,中國房地産供給過度依賴市場,依賴開發商的情況可能會逐漸變化,各級政府在供給側發揮的作用將上升,並最終形成市場、政府、單位及個人自建等多主體的供給模式。

  第二,多渠道保障。如果政府作為房地産供給主體而日益活躍,那麼這將推動從土地、資金、財稅、建造、房屋的分配和運營等各層面,形成明顯有別於商品房的平行渠道。就土地而言,有可能形成通過公開市場的獲地,也有可能形成保障房、舊城改造、棚戶區改造及集體經營建設性用地的單獨供地渠道,租賃房屋和可售房屋的供地也將不同。此外,非商品房的供給也需要金融財稅政策的配合,例如配套的住房銀行的組建,以及租賃房屋的稅收制度等。多渠道保障所指向的保障對象,將指向缺乏商品房購買能力的中低收入群體和新市民群體。

  第四,多層次需求。我們的研究顯示,從長周期看,居民收入的高低決定房價的高低,在既有收入分配格局下,居民自有住房率通常是穩定和難以提高的。該比率在歐洲約為70%,在美國則略高於60%。中國居民的自有住房率非常高,但考慮到農民自建房和1998年之前房改房的品質,則至少仍有30%以上的居民不太可能購買商品房,在一二綫城市買不起房的居民比率更高。因此中國居民對房屋的需求是多層次的,從豪宅到普通商品房,從可售式保障房到共有産權房,從商品房租賃到公租房等多層次需求現實存在。多主體供給和多渠道保障,恰恰就是為了以更充分均衡的方式,滿足“買不起房”的群體的居住需求。

  第五,租購併舉。如果说以前居住需求基本通過買賣商品房來實現,那麼未來除了買商品房,還可以購買可售式保障房或共有産權房,也可以通過規範的租賃市場,租房度日,房屋出租主體可能是開發商,也可能是各級政府。中國房屋租賃市場品有望迅速擴張。政策強調的不是人人擁有房屋,而是人人住有所居。這是一個清晰而理性的政策目標。

  我們需要看到,房地産政策能夠解決的問題是有限的,不能對涉房政策寄托太多的政策期待。例如醫療資源和教育資源的不充分和不平衡,通常並不能通過涉房政策解決。就像租售同權並不能根治學區房問題一樣,畢竟問題的根源在於優質教育資源的不足,而不在於如何劃分學區、業主或租戶。我們更需要看到,達成房地産長效調控機制是一個漸進的過程,在推動多主體供給和多渠道保障的進程中,既有的調控政策可能會適度調整,但不會有大的起伏,更不會有方向性變化。從2016年第四季度開始,中國房地産既有模式始終處於承受持續的轉型壓力之中。(編輯 祝乃娟)

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