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評:三四綫城去庫存已接近完成 調控與否當地政府決定

http://finance.sina.com   2018年01月11日 15:51   21世紀經濟報導

  嚴厲調控下,為何商品房銷售創新高?

  李一戈

  還有幾天就要公佈去年全國房地産統計數據了。沒有任何懸念,2017年商品房銷售要創下新的紀錄。

  根據國家統計局數據,2017年1-11月份,全國商品房銷售面積146568萬平方米,商品房銷售額115481億元。據往年12月數據推算,2017年全年全國商品房銷售面積將達16億平方米,商品房銷售額將達13萬億元。均為歷史新高。

  雖然上市房企尚未全部公佈全年銷售數據,但從機構榜單看,2017年仍然是房地産“大年”。據克而瑞數據,三家龍頭房企銷售額超過5000億元,3家企業超過3000億,千億房企數量達17家。TOP10房企集中度達24.1%,TOP 30房企集中度近40%。TOP 100房企集中度達55.5%,增幅達10.7個百分點。也是歷史新高。

  不必贅述,2017年房地産調控的力度和廣度也超越以往,限購限貸限售限價在一二綫城市普遍實行,甚至少數三綫城市也已加入。中國指數研究院的統計數據稱,截至2017年12月底,全國有90個地級以上城市和35個縣市出台了調控政策。

  各城市設置了諸多價格上限的土地市場,依然保持相當高的熱度。全國主要城市土地成交總額再創紀錄。中國指數研究院數據顯示,300城市2017年土地出讓金收入總額為40123億元,同比增加36%。據中原地産研究中心統計,北京土地市場2017年總體成交額達2795.6億元,為歷史新高。

  那麼,問題來了,為何在空前嚴厲的調控背景下,無論是全國商品房銷售面積、銷售額,還是TOP 100房企銷售總額,以及主要城市土地成交額,均創下新的歷史紀錄?

  其實,城市之間,成交差異明顯。一綫城市商品房成交面積大幅下降,少則同比減少30%,多則腰斬。主要是因為這幾個城市調控最為嚴厲。過去佔據較大比例的商辦項目,去年3月新的調控政策出台后,幾近零成交。

  由於不少熱點城市都承諾2017年房價不超過2016年10月水平,高價項目預售證的管控就成為必備手段,客觀上減少了供應。據说,個別城市符合上市條件而未能如期取得預售證的可售房源貨值達6000億元。這必然會直接影響成交量。

  我個人認為,2017年新增成交量主要來自二綫非熱點城市和三四綫城市。這些城市,有些也出台了調控措施,但與一二綫熱點城市相比,沒那麼嚴厲。從城市數量看,全國600多個城市,根據前述機構統計,實行調控的城市110個左右,也就是说,大多數城市並沒有調控。

  這麼说,並不是呼籲這些城市也調控,根據因城施策的原則,具體調控的主動權掌握在當地城市手裏。順便说一句,為了增加調控的精準度,已實施調控的城市還可以進行微調。比如前幾天蘭州市取消偏遠城區的限購,但增加了限售的手段,即是此做法。輿論據此斷定蘭州放鬆調控的说法,完全是誤解。我相信2018年各地還遠未到放鬆調控的時候。

  咱們國家幅員廣闊,就住房消費而言,有着巨大的市場縱深,一二綫熱點城市下滑的成交量,這個空間被二綫非熱點城市和三四城市增長的成交量補位還綽綽有余。簡單加減運算,其中的余額就是歷史新高的增加部分。

  一般市場規律,其他因子基本穩定的情況下,量的增長,會導致價的上漲。何況,還有新的因素推動上述非熱點城市的價格上行。

  如你所知,三四綫城市在2017年仍以去庫存為政策主基調。有些庫存較大的城市,沿用了2016年以來的鼓勵基本住房消費政策,比如補貼。我們老家的小城市買房就有補貼。前不久一位老鄉還興緻勃勃地告訴我,2016年初買的房子現在的漲幅已逾30%。

  這位老鄉常住上海。也就是说,相對於我們老家,屬於外來需求。而強勁的外來需求,不僅是拉動三四綫城市商品房成交增長的重要力量,也是推動這些城市住房價格上行的重要力量。凡是對三四綫城市房地産市場略有了解的朋友都知道,當地需求是有限的,既不足以短時間內去化庫存,也不足以帶動價格大漲。

  如果说本地需求以剛性需求和改善性需求為主,那麼,外來需求則是以投資需求為主。而外來需求主要是從限購嚴格的一二綫熱點城市溢出而來的。雖然外來需求有助於三四綫城市去庫存,但客觀上也將其價格抬升到一個更高的檔位。

  我個人認為,經過2016年下半年以及2017年的消化,三四綫城市的去庫存目標已接近完成。下一階段,是否要實施調控,固然應由當地政府決定,但為了防止外來需求過度湧入,從而穩定住來之不易的去庫存成果,也是值得各地時刻注意的。

  至於市場層面,雖然頗有一些房企過去兩年在三四綫城市收穫頗豐,但我鄭重提醒,那些准備在經濟活力不夠強勁的城市加大開發投資的企業務必要慎重,畢竟這些城市的市場容量遠遠小於一二綫城市。倘若造成新的較大庫存,對當地市場的傷害又要好幾年才能修復。

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