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秦朔朋友圈:萬達否認退出地産?誰懂王健林良苦用心

http://finance.sina.com   2018年02月07日 15:17   北京新浪網

  萬達否認退出房地産?誰懂老王的良苦用心!

  作者:梁雲風

  來源:秦朔朋友圈

  萬達徹底去地産化還算數嗎?

  盡管萬達辟謡,但其去地産化已經是圈內的共識。

  1月29日,飽受資金流動性困擾的萬達引入騰訊、蘇寧、融創、京東“四大豪門”,計劃投資約340億元人民幣,收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

  在騰訊科技的新聞稿中,萬達這次引援的目的和后續計劃也一目了然,稱“萬達引入新戰略投資者后,萬達商業將更名為萬達商管集團,1至2年內消化房地産業務,萬達商管今后不再進行房地産開發,成為純粹的商業管理運營企業,各方將推動萬達商管集團盡快上市”。

  市場對萬達商業不再進行房地産開發並不意外。

  但1月30日,萬達在官網發聲明表示,“萬達將徹底退出房地産”純屬誤讀,消息中明確指出是萬達集團旗下企業萬達商管集團不再進行房地産開發。2017年萬達集團年報中明確今年成立地産集團,繼續開發萬達廣場重資産等房地産業務。

  反而,市場對這種事后的辟謡有點意外。

  原因無他,因為萬達去地産化已經實施了很多年,而且一直被業界稱為轉型的楷模。更重要的是,2017年1月14日的年會上,王健林再次宣佈,萬達商業2020年以后原則上不再搞重資産,全部為輕資産。在此前萬達官網發布的一篇文章也提到,“萬達只賣掉了鋼筋混凝土的肉身,而留下了輕資産的靈魂”,“萬達徹底告別了房地産,從此大步走上輕資産之路”。數據顯示,萬達集團的2016年整體實現營收2549.8億元,有55%的收入來自於服務行業。

  2017年,雖然萬達確實遇到了困難,但萬達運營輕資産的水平與帶來的積極成效就擺在那裏,所以,萬達在和騰訊的合作中提到一兩年內不再進行房地産的開發這並不意外,因為這和當初老王提到的2020年“小目標”高度一致。

  萬達的輕資産策略可行嗎?

  數據是最有说服力的。

  根據萬達2017年1月14日年會時公佈的數據,萬達集團2016年收入2549.8億元中,萬達商業收入1430.2億元,完成計劃的100.4%,同比減少25%;但萬達商業凈利潤同比仍實現增長。一個公司收入減少四分之一,凈利潤還正增長,说明收入質量明顯提高。此外,文化、旅遊、體育、兒童娛樂、金融和萬達百貨等板塊都實現了增長,萬達對純地産開發的依賴越來越低,所以當時老王说2020年不再搞重資産,估計沒有人會懷疑。

  2017年萬達面臨了一系列的危機,老王先是把13個萬達城,70多家酒店打包賣給了孫宏斌和李思廉,把一堆萬達廣場賣給了朱孟依,把長白山度假區賣給了孫雙喜,不管外界怎麼解讀,有多少其他的原因,這事實上是其“輕資産運營”的一種策略。

萬達“輕資産”之路加速萬達“輕資産”之路加速

  今年1月20日,萬達在哈爾濱召開2017年度年會,會上王健林公佈了萬達2017年的業績數據。2017年,萬達集團實現收入2273.7億元(162億旅遊收入不能並報),其中商業地産收入1125.4億元,完成年計劃的104.1%。王健林说,萬達已經把地産類逐步降低,並把服務類的影視、體育和文旅列為公司發展的重點。

  我們從萬達2018年的計劃中更能看出其決心:計劃收入2479億元,其中商業地産收入1245.4億元,文化集團733億元,文化占比接近60%。萬達以商業地産為核心,通過商業地産積累的資産、品牌,將為這些服務型産業鋪路。

  萬達的輕資産運營模式在業界非常流行,用更少的投資,撬動更多的利潤,萬科的“小股操盤”就是典型之一。萬達的輕資産模式表現為:其他企業拿錢下訂單,萬達負責找地、建設、招商和運營,租金最后大家一起分。根據2017年萬達年會時王健林公佈的數據,2017年萬達租金收入達到255.2億元,完成年計劃的101.4%,同比增長30.3%。租金收繳率101%,連續12年創造租金收繳率99.5%以上的世界行業紀錄。這是個了不起的紀錄,萬達商業的運營管理能力,絶對能夠支撐其輕資産策略的前行。

  業界的共識是,萬達轉型關鍵在於萬達商業轉型,萬達商業轉型關鍵則是從單一重資産企業轉型為輕資産為主、輕重並存發展的企業。所以從趨勢來看,減少地産,提升商業服務與管理依然是萬達的不變之路。

  當然,轉型無疑是痛苦的,特別是在公司目前面臨困境的時候。萬達商業2016年9月20日從H股退市,一直謀求在A股上市,如果不出2017年的這一陣風波,以萬達商業擁有如此多的優良資産,登陸A股似乎並無困難。此次騰訊等四巨頭馳援萬達,就被外界解讀為幫萬達籌集“過橋資金”,了結2016年私有化時的“舊賬”。

  萬達商業變商管,這步對了!

  萬達否認退出房地産也能理解。

  盡管地産大佬們抱怨國家的調控,並且有任志強的“夜壺論”,但是地産開發的暴利依然存在,萬達無法在短時間內完全割斷,特別是萬達目前資金陷入困頓之際。而地産現金奶牛效應明顯,21世紀經濟報導援引中原地産研究中心統計數據顯示,截至今年2月3日,公佈2017年業績預告的房地産上市企業合計82家。其中有60家企業的業績預告是預盈與預增,占比達73%,預計虧損的企業只有8家,不足10%。這8家企業基本是處於轉型中。也就是说,房企在2017年基本實現了利潤的全綫爆發,期中榮盛發展、新城控股、陽光城等房企由於結算面積及項目結構變化,預計2017年業績增速分別達39%、80%、83%(預告區間中值),龍頭房企招商蛇口、保利地産、綠地控股業績增長均在25%上下。

  地産的錢好不好賺?賺快錢就像是吸食毒品,吸了一口就欲罷不能。

  但隨着萬達轉型的開始,以及最近兩年龍頭房企憑藉其融資、管控、品牌等優勢,市場佔有率持續提升,萬達在開發上已經失去了先機。2017年百強房企銷售額同比增長42.9%,TOP10市占率由2016年的18.4%提升至24.2%。2017年萬達的銷售金額是891.2億元,而龍頭房企碧桂園、萬科、恆大都已經突破了5000億,過千億的房企達到17家在開發這塊,萬達已經是第三梯隊了。

  用自己的短板和別人的優勢競爭,不明智,特別是對於老王這樣“做什麼事都要做龍頭”的人來说。

  對萬達來说,藉著騰訊等攜巨資入股,將萬達商業徹底變成萬達商管,事實上是一招妙棋。在地産圈,不做開發也一樣能賺得盆滿鉢滿,如果你覺得萬達商業是個特例,還有一個例子可以说明,那就是綠城管理集團。在1月5日的易居沃頓第六期研修班上,綠城管理集團董事、總經理李軍介紹,作為中國房地産代建行業的領軍企業,綠城管理以品牌輸出、管理輸出、資源輸出為特徵的商業模式獲得市場深度認同,2017年銷售額達到了700多億。在中國房地産行業,如果按排行榜的話,700億銷售額在2017年大約排在第30位,綠城管理沒有花一分錢做到700億,這在中國是絶無僅有的。整個綠城中國在2017年的銷售金額也就1457.1億元。

  和萬達的商管一樣,代建同樣考驗一家企業的管理水平,比如全部建立起標準化産品體系,通過“控總、管分、嚴收尾”嚴控成本,並以靈活的去化策略和優質的物業服務,最終提升項目溢價水平。因此從這個角度來看,綠城的代建與萬達的商管一樣,都是謀求轉型的成功探索。

  當然,盡管代建給綠城帶來了巨大的利益,但它也不會短時間內切割地産開發一樣,萬達真正要放下開發也需要一個過程。

  在萬達2018年的規劃中,新開業萬達廣場50個,萬達茂2個;房地産收入879億元;新發展重資産萬達廣場7個;輕資産萬達廣場50個,其中合作類40個,投資類10個。這些都需要地産開發來支撐,而萬達沒有理由突然將這塊肥肉扔掉。

  所以,萬達的轉型是必然且成功的,但只要中國房地産依舊能牟取暴利,只要萬達依舊在地産圈內混,就不會完全把開發切割掉。可信的方式是,開發比例越來越小,未來商管成為絶對主流。

  作者簡介:秦朔朋友圈記者,秦朔朋友圈與社投盟聯合主辦——社創號(chinavator)主編。

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