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閲讀住房金融新信號:熱點城市樓市調控今年不會放鬆

http://finance.sina.com   2018年02月08日 15:43   21世紀經濟報導

  李一戈

  年底年初中央部委的工作會議,值得關注。地産界當然要隨時接收來自金融監管部門的信息。

  2018年中國人民銀行工作會議2月5日至6日上午在北京召開。會議提出了2018年工作的主要任務。其中,與房地産市場直接相關的提法有:

  加強重點領域風險防控。加強影子銀行、房地産金融等的宏觀審慎管理。完善住房金融體系,建立健全住房租賃金融支持體系。

  防控房地産金融風險,不是今天才提出來,但有一種说法是,要防止房地産領域的風險成為“灰犀牛”。這就把防控房地産風險尤其是金融風險放到了相當重要的位置。

  由此出發,熱點城市的房地産調控,今年不會放鬆,地産企業的槓桿和居民部門的住房槓桿都不會允許加大。因此,1月25-26日銀監會召開的工作會議明確提出,繼續遏制房地産泡沫化,努力抑制居民槓桿率,重點是控制居民槓桿率的過快增長,嚴控個人貸款違規流入股市和房市。

  但如果把視野放到整個房地産金融層面,並不是只有限制、遏制,而是也有鼓勵、培育。后者就體現在住房租賃領域。

  前面提到的央行工作會議,“建立健全住房租賃金融支持體系”,如果我沒有記錯,這應該是一個最新的提法。

  往前追溯20年,從住房實物分配到房地産的市場化,金融槓桿的作用功不可沒。完全可以说,沒有個人住房抵押貸款這一金融工具的引入,就沒有房地産的黃金10年。換言之,就是“住房金融支持體系”對房地産市場有着不可替代的促進作用。

  我不是要評價過往的房地産及其金融發展史,而是要藉此提醒,一種有別於此前的、新的住房制度正在醞釀、培育之中。新,就體現在,住房租賃被提到了前所未有的高度。摳下字眼,中央正式檔案裏,建立“租購併舉”的住房制度,“租”在“購”的前面。

  如你所知,2017年以來土地供應方面的一個重大變化,是京滬深等熱點城市分別出讓了一批只租不售的地塊——建設租賃住房,企業必須長期持有。如果你以為这只是城市政府的短期行為,那就錯了,2018年這種住房租賃地塊只會更多。

  除了國有土地,還在全國13個城市開展了集體建設用地建設租賃住房的試點。這也是土地和住房制度的重大創新。

  前面说了,20年房地産的市場化歷程,離不開金融;同樣,未來租賃住房的培育發展,也不可能脫離金融。

  正如當年個人住房抵押貸款(按揭)制度,也是小心謹慎探索之后再全面推開,住房租賃金融也有一個試點、探索過程。當年個人住房抵押貸款,是建行等個別銀行率先勇敢“吃螃蟹”;去年11月開始,建行、工行、中行“突然”與深圳、廣州、廈門等城市,以及一些龍頭房企,簽訂住房租賃金融戰略合作協議,給城市政府部門動輒授信數千億,給企業授信數百億,我當時就提醒業界朋友,這絶非偶然現象。這些國有大型商業銀行的政策敏感度和市場機會的捕捉能力,不可低估。

  金融機構強大資金的注入,無論是住房租賃的建設環節還是運營環節,應該算是供應“前端”,而要實現整個生産供應鏈條的正循環,還需要供應“后端”,也就是建立退出機制。而地産界和金融界呼籲多年並寄予厚望的REITs,可能就此迎來了“春天”。

  如你所知,我們的金融創新産品,歷來是試點先行。CMBS也好,REITs也好,一定是單個産品分別批准推出。

  雖然發行規模達50億元的“保利租賃住房REITs”去年10月23日就獲得上海證券交易所審議通過,成為國內首單央企租賃住房REITs,但我個人覺得今年2月2日獲得深圳證券交易所審議通過的“碧桂園租賃住房REITs”,意義更加不同凡響。這不是由於該産品規模更大,達100億元,而是監管部門的表態頗具深意。

  深圳證券交易所相關業務負責人表示,租賃住房企業可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式,實現對自身租賃住房業務的有益支撐。證監會相關業務負責人表示,碧桂園在租賃住房領域的戰略佈局、與REITs工具結合的創新嘗試,符合當前推動租賃住房發展的大趨勢,具有較強的代表性。

  雖然保利和碧桂園發行的租賃住房REITs,還不是真正意義上的REITs,但我願意相信,不僅這種“類REITs”産品會越來越多,而且真正的REITs及其相關稅收優惠政策,推出已為時不遠。理由就是,上面所引用的證監會、深交所有關人士的評述,以及更重要的,文章開頭提及的,央行工作會議對“建立健全住房租賃金融支持體系”的最新表述。

  這既是政策信號,也是市場信號。(編輯 李靖雲)

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