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溫哥華樓市步入下行通道 專家建議購房者短期觀望

http://finance.sina.com   2018年12月10日 04:28   華爾街日報

  在政府幹預和內在市場力量的雙重打壓下,溫哥華持續兩年多的需求和房價飆升勢頭終於有所放緩,但這也讓當地投資者面臨更加難以預料的市場環境。

  目前,房地產市場的焦點集中在近期出臺的房屋空置稅。根據規定,如果物業的空置時間超過六個月,則業主須繳納房屋價值的1%作爲稅款。該項稅收預計將爲政府帶來3800萬加元(摺合2800萬美元)的可觀收入。

  這筆資金將專門用於解決經濟適用房問題。但對於那些有購房計劃的當地人來說,這是否意味着眼下正值置業良機?專家答覆,事實並非如此。

  如今,願意出售手中物業的房主日益減少。從預建豪華公寓,到二手獨棟住宅,各類房屋紛紛掉價,而這種趨勢或將持續到2019年。在價格一路看跌的情況下,買家理所當然地認爲今後出手會更加划算,所以幾乎沒有人選擇在此時買入。

  蘇富比國際地產加拿大公司總裁兼首席執行官佈雷德·漢德森(Brad Henderson)說:“當市場觸底時,人們往往毫無察覺,直到價格反彈才恍然大悟。但在我看來,未來六到12個月將是出手的最佳時機。”

  專家表示,有一個例外是,如果買家覓得一處位置理想、價位合理的優質住宅,他們應該立即採取行動,而不是盲目觀望。

  政府幹預致市場放緩

  2015年和2016年,溫哥華的豪華住宅市場似乎銳不可擋。漢德森表示,與上年同期相比,成交量能夠激增70%至100%,價格漲幅經常超過20%。

  他補充道,“房屋交易量屢次打破紀錄,並推動住宅價格節節攀升。其中,預建豪華公寓的價格增長最爲明顯。”

  然而,隨着當地普通買家的住房負擔能力不斷降低,不列顛哥倫比亞省政府於2016年中旬介入,開始向外國買家稅徵收15%的附加稅。雖然政府稍後出臺了豁免細則,使急需購房的科技人員和學生羣體免受影響,但該項政策仍然導致市場放緩。

  2017年初,得益於首次購房者、房地產投資者和計劃從郊區遷回城市的買家需求,公寓市場開始走出低谷,同時價格止跌回升。然而,由於新一屆省政府對經濟適用房和低房屋空置率(不足1%)所表現出的擔憂,各個城市或是提高現有稅率,比如將外國買家稅上調至20%;或是出臺稅收新政,包括實施房屋空置稅,並對持有300萬加元及以上物業的 個人徵收所得稅。

  爲了更好地衡量利率上調後的買家償貸能力,加拿大於2018年初推出抵押貸款壓力測試,要求買家判斷自身能否承擔高於現行利率2%的房貸。總部設在溫哥華的房地產諮詢公司Urban Analytics負責人Michael Ferreira說:“該項政策導致買家的購買力驟降20%,這對以自住爲前提的購房者造成較大沖擊。”

  溫哥華知名房地產經紀人Steve Saretsky說:“政府多次干預市場的行爲前所未有。”

  漢德森稱,在這些不利因素的綜合作用下,一路火爆的豪宅市場終於遇冷。

  溫哥華樓市現狀分析

  專家表示,受諸多不確定因素的影響,溫哥華房地產市場正在發生一些改變。

  首先,當地買家不再急於購房。

  Ferreira稱,買家變得愈發挑剔。雖然市場上仍有購房需求,但沒有人願意按照二手房的掛牌價格或者開發商給出的預建公寓定價直接付款。他補充道,“如今,買家不僅關注房屋本身的價值,而且還會與其他同類物業進行比較。”

  受此影響,在預建豪華公寓市場,期房銷售明星減少。Ferreira說:“過去,熱門的新建項目在開盤時便能售出70%到80%的單元,但這一比率一度跌至40%到50%,最多不超過60%。”

  此後,樓盤銷售要麼陷入停滯,要麼進入“被動營銷”模式,而開發商只能寄希望於那些主動上門的潛在買家。

  Ferreira表示,他看到開發商開始發送電子郵件,以此激勵買家出手並邀請房地產經紀人推薦客戶。舉例來說,如果經紀人成功推薦一位買家,那麼他/她有望獲得3萬加元至5萬加元不等的獎金,或者總房款的3%至4%作爲佣金。

  他補充道,同樣地,開發商也會獎勵買家3萬加元至4萬加元的現金“裝修補貼”。

  Saretsky稱,即使有這些激勵措施的加持,預建公寓市場的價格仍然有些虛高。他認爲,其他細分市場亦是如此,儘管多地房價在去年已經下跌10%左右。他補充道,“我覺得價格會進一步下挫。”

  然而,考慮到有些人因急需購置家庭住房而無法等到市場局勢扭轉,Saretsky建議他們最好試圖與賣家進行協商,從而爭取到一個合理的價位。但如果賣家拒不讓步,他們可以一走了之,畢竟現在是買方市場。

  溫哥華樓市何去何從

  漢德森指出,雖然房價下跌的趨勢可能還會持續至少幾個月,但在這樣動盪的市場環境中,住房需求幾乎可以一夜之間逆轉。他說:“儘管現在是典型的買方市場,但它也許會迅速轉變爲供需均衡的市場或賣方市場。”

  好消息是,鑑於溫哥華市場蘊藏的潛力,人們普遍認爲當地樓市不太可能出現嚴重衰退。

  漢德森說:“溫哥華的GDP增長高於加拿大其他任何地區,而且當地失業率較低,氣候也相對溫和。此外,溫哥華一直是廣受歡迎的居住和養老目的地。我認爲人們正在觀望,等待省政府的下一步行動再做打算。”

  Ferreira對此表示同意。他說:“溫哥華的經濟和人口增長均呈良好發展態勢,而且失業率不足5%。”

  他補充道,“雖然目前房價表現疲軟,但也這意味着更多機會。如果您有耐心、懂行情,便能達成一筆劃算的交易。”

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