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中國投資者繼續撤出美國房地產市場

http://finance.sina.com   2019年01月30日 02:59   華爾街日報

  中國投資者去年購買美國房地產的規模降至2012年以來的最低水平,因中國政府加大對中國投資者的施壓力度,在國內經濟增長放緩之際迫使資金流回國內。

  Real Capital Analytics的數據顯示,中國大陸的保險公司、綜合企業和其他投資者去年第四季度淨賣出價值8.54億美元的美國商業地產。這是中國投資者連續第三個季度淨賣出美國地產,也是首次出現在如此長的時間跨度內中國投資者一直賣出的情況。

  一改之前五年的趨勢,中國投資者在2018年大部分時間裏賣出美國地產。之前中國投資者大量買入美國地產,對美國頂級地產的出價常常遠超其他投資者。中國投資者此前花費數百億美元投資高檔酒店,包括紐約地標性的華爾道夫酒店(Waldorf Astoria),芝加哥一個耗資近10億美元的摩天大樓開發項目,以及加州比弗利山莊(Beverly Hills)一處耀眼的住宅項目。

  目前,中國最大的一些海外房地產投資者正出售此類高端資產,或是通過將持股出售給新的合作伙伴降低對美國的敞口。

  去年的這一轉變反映了中國政府爲穩定人民幣、降低企業債務和阻止經濟放緩而採取的行動,這其中的舉措之一就是強力壓制某些海外投資。一些中國地產開發商目前在國內面臨更嚴苛的信貸環境,因此嘗試通過出售部分美國物業籌集資金。

  分析師們稱,中美貿易和政治緊張局勢也令美國不再是中國企業的一個理想投資目的地。

  據Real Capital的數據,中國買家2018年淨購入價值26.3億美元的美國不動產,創六年來最低水平。如果不計入一年前中國投資者牽頭財團以116億美元收購普洛斯(GLP)的交易,那麼中國去年全年則是淨賣家。

  中國投資者撤離美國房地產市場又一次顯示出,中國增長日益放緩正在影響全世界、撼動金融市場及削弱公司利潤。中國最近公佈的2018年經濟增速爲6.6%,創1990年以來最低年度增速,放緩程度比中國政府原本預期的還要嚴重。

  中國有關部門不太可能很快放鬆資本管制,分析師預計中國投資者在2019年將繼續拋售美國房地產。

  房地產諮詢公司Rosen Consulting Group合夥人Arthur Margon說:“他們並未設法穩定局面,因此這種勢頭將會持續。”

  幾年前,在中國政府放鬆海外投資限制之後,中國投資者開始大力投資美國房地產市場。一些中國投資者受美國房地產市場所能提供的穩定回報吸引,將之視爲名下資產多樣化的一條渠道。

  不過分析師稱,一些中國買家似乎對投資標誌性地產更感興趣,他們覺得投資這類地產能給自己帶來聲望和影響力,並且有助於提升自身的品牌形象,有利於全球性的業務擴張。雖然中國買家的投資在美國任何一個大城市的樓市活動中都只佔到很小一部分,但是他們出手闊氣,這在一定程度上推高了美國樓市某些領域的價格。

  Margon說,沒有了中國投資者的有力推動,美國樓市就失去了火箭燃料般的上漲動力。

  2015年,安邦保險集團股份有限公司(Anbang Insurance Group Co。)斥資19.5億美元收購了紐約華爾道夫酒店(Waldorf Astoria),創下美國酒店業最高成交價紀錄。安邦正在翻新該酒店,打算把該酒店的部分房間改造成私人住宅。

  不過,安邦已將在美國的另一塊豪華酒店資產組合掛牌出售。目前安邦已由中國政府接管。此前安邦前董事長被拘捕,隨後被判犯有詐騙和職務侵佔罪。

 

  在北京方面施壓遏制大企業激進的海外擴張計劃後,其他一些高負債企業,例如海航集團(HNA Group)、大連萬達集團(Dalian Wanda Group),也出售了旗下位於紐約市、舊金山、明尼阿波利斯、加州貝佛利山莊的房地產。

  房產經紀和銀行人士稱,這些房產的大部分都不是低價賤賣。即使賣家出售這些房產的價格低於買入價,但在將所得兌換成人民幣之後,他們仍有可能獲利。自2014年初以來,人民幣兌美元已累計下跌12%左右。

  一些中國投資者仍對美國房地產市場感興趣。但他們沒有把目標瞄準高聳入雲的摩天大樓或豪華酒店,而是專注於更加普通的地產,比如倉庫以及便利店等回報更加穩定的規模較小的零售建築。

  中國人壽保險股份有限公司(China Life Insurance Co。)最近通過與Site Centers Corp成立的一家合資公司在佐治亞州瑪麗埃塔和南卡羅萊納州查爾斯頓等地收購了10家購物中心80%的股權,對這一資產組合的估值約爲6.07億美元。

  房地產諮詢公司高緯環球(Cushman & Wakefield)中國直接投資部門高級董事總經理Xinyi McKinney稱,雖然超過10億美元的交易現在看來早已成爲歷史,但仍有中國投資者對售價不到3,000萬美元的房地產項目感興趣。

  McKinney表示,以前,投資者想的是要擁有紐約市中心或舊金山市中心最昂貴的建築,而現在他們更看重回報。

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