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席捲全球的高房價危機可有破解之道?

http://finance.sina.com   2019年04月03日 03:58   華爾街日報

  從紐約到倫敦,從斯德哥爾摩到悉尼,全球很多城市都遇到了愈演愈烈的高房價危機。

  儘管投入巨資,建了數十萬套住房,嚴重的房屋短缺還是沒有解決。一些城市將目光投向了促進市場自由發展的解決方案,另一些則把重點放在控制租金和發放補貼。

  但還是沒有任何一種方案能夠真正化解這場危機,而且很多措施還帶來負面的連鎖反應。

  倫敦房地產諮詢公司萊坊(Knight Frank)稱,過去五年,全球32個主要城市實際住房價格平均上漲24%,同期平均實際薪資僅增長8%。

  經濟學家表示,在過去六年全球經濟繁榮期間,住房價格難以承受的問題竟然進一步惡化。而在住房價格迅速攀升的同時,薪資並未實現與之匹敵的增長。

  在萊坊報告中涉及的25個城市中,有18個城市過去五年經通脹調因素整後的房價漲幅超過了收入漲幅。而在迪拜和聖保羅,實際收入的降幅超過房價跌幅,也帶來了類似的挑戰。

  這在一定程度上受到移民模式的影響。過去10年,隨着工作機會和人口從遙遠的郊區遷回到市中心,城市實現了繁榮發展。

  萊坊全球研究主管Liam Bailey稱,全球城市正在面臨房價難以承受的問題,這在一定程度上是由城市自身的成功造成的。

  房價飆升也受到投資者需求增加的刺激,這包括購買第二套住房的當地普通投資者,也包括利用新科技和日益全球化的金融體系的海外投資者。

  政府也沒有資金補貼新的住房供應。隨着退休金增加和醫療保健需求的增長,人口老齡化導致大部分國家預算吃緊。

  私營領域同樣不能滿足需求。在許多問題最嚴重的城市,開發商建了幾十萬套住房,但多數是面向高端買家和租戶的,而正在被高房價擠出市場的中產階層和勞工階層並不是他們的目標客戶。

  東京是少數幾個供應跟上需求的城市之一,這讓危機不至於繼續惡化。但這在很大程度上歸因於住房政策管制的放鬆,這種政策在其他國家很難複製。

  澳大利亞新南威爾士大學(University of New South Wales)城市未來研究中心(City Futures Research Centre)研究員Laurence Troy表示,這有悖於有序規劃和發展城市的理念。

  爲了控制房價,包括加拿大和澳大利亞在內的一些國家加徵了旨在抑制投資者或外國人買房的稅項。中國投資者在過去10年的大部分時間都表現異常活躍,但受本國近期實行的資本管制措施影響,其購買量已有所下降。

  這些趨勢,加上豪宅供應過剩,打擊了一些泡沫最嚴重的市場的房價。世邦魏理仕(CBRE Group Inc。)的數據顯示,去年年末,悉尼房價中值爲110萬澳元(約合78萬美元)左右,較2017年觸及的峯值下跌約11.3%。

  幾年前,溫哥華和多倫多房價以每年高達30%的速度上漲。如今這兩個城市的房價幾乎持平,一定程度上要歸功於政府對海外買家徵收的嚴苛的銷售稅,同時政府還收緊規定,加大了家庭申請房貸的難度。

  CIBC World Markets Inc。副首席經濟學家Benjamin Tal說:“我們現在做的就是消除瘋狂年月的後遺症。”

  然而,儘管這些市場的房價有所降溫,但對中產家庭來說還是難以承受。目前悉尼的房價仍是收入中值的12倍左右,相比之下,在房價被認爲更能接受的城市,房價爲收入中值的8-10倍。世邦魏理仕澳洲業務研究主管Bradley Speers說:“房價上漲了90%之後回落10%,也還是上漲了80%。”

  政府和私營部門都在尋找新的解決方案。倫敦和紐約等城市有的重新劃分了土地區域以便建造更多高層樓盤,有的放鬆了規則允許縮小房屋面積。

  建築設計和施工公司則在嘗試利用技術進步革新建築技術。例如,英國建築設計公司Rogers Stirk Harbour + Partners正在研究如何把自己在Y:Cube試點開發項目中開創的模塊化施工技術擴展到郊區住房。

  該公司高級合夥人Ivan Harbour表示:“許多鄰居看到這些房屋後都會問,他們可以從哪裏買到這種房子放到他們的後院供父母居住?”

  與此同時,住房也成爲一個越來越引起關注的政治問題,加州、德國和倫敦等地紛紛冒出了加強租金控制的提議。

  買得起的住房也成爲即將到來的澳大利亞大選的一個重要話題,工黨主張採取措施擴大新住宅供應並抑制投機。反對者則認爲這些措施可能導致已經走軟的房地產市場進一步失控。

  在瑞典,勒文(Stefan Lofven)今年早些時候成功連任首相,但連任的前提是他同意其他黨派提出的多項政策提議,其中就包括一項放鬆新建住宅租金監管以鼓勵新供應的政策。不過許多人預計,由於執政聯盟非常脆弱,瑞典政府短期內不會採取任何行動。

  金融服務公司Kepler Cheuvreux分析師Albin Sandberg說:“不幸的是,考慮到我們政府現在的狀況,未來四年恐怕又是碌碌無爲。”

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