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買家棄購豪宅損失460萬美元定金 李嘉誠:千萬別炒樓

http://finance.sina.com   2019年01月13日 16:28   北京新浪網

  天價豪宅出大事:3100萬定金,1分錢不退!李嘉誠也發話了:千萬別炒樓

  中國基金報記者 凌雲

  香港樓市拐點已至?

  近日,《南華早報》引述一份正式文件報道稱,一位買家放棄在香港山頂購買豪宅,並因此損失460萬美元(約合人民幣3100萬元)定金。

  2018年12月31日,這位買家同意以7.22億港元(約合人民幣6.22億元)購買山頂豪宅項目Mount Nicholson的16號屋,但之後選擇中止交易。

  有消息稱,這是香港房產市場陷入疲軟的最新跡象。

  同時,香港首富、長和系資深顧問李嘉誠近日在被媒體問及對香港樓市的看法時,建議“買家量力而爲”,並提示“千萬不要買來炒”。

  棄購豪宅

  神祕買家損失460萬美元定金

  據瞭解,被棄購的房產位於全亞洲最昂貴的地段,是山頂豪宅Mount Nicholson的16號屋,面積7978平方英尺(約741㎡),擁有私人花園、屋頂平臺和游泳池。

  2018年12月31日,這套房產以每平方英尺90484港元(約合人民幣85萬元/㎡)單價出售。相比之下,面積僅大了6平方英尺的17號屋,去年4月以7.8億港元(約合人民幣6.73億元)售出。

  也就是說,僅僅過了8個月,這個樓盤總價就大降約5800萬港元。

  對此,Mount Nicholson的聯合開發商會德豐(Wheelock & Company)表示並不清楚棄購原因,“我們嘗試過與買家取得聯絡。我們不知道買家爲什麼不再購買。”會德豐猜測,可能是因爲融資問題。

  會德豐確認,5%的定金將不會被退回,也不會透露買家的姓名或國籍。不過,交易是經過一名持有香港身份證的買家代表敲定的。

  李嘉誠建議香港購房者量力而爲

  不要炒房

  1月11日,香港首富、長和系資深顧問李嘉誠在出席長江集團週年晚宴前,對媒體表示,“今年世界經濟很複雜,大家都要小心點。”

  在被問及對香港經濟的看法,李嘉誠說:“照道理全球經濟會差些,預計全球各國GDP都會出現低增長。”

  而對於香港樓市近期的回調趨勢,李嘉誠維持其一貫看法,向購房者建議“買家要量力而爲。”

  “我應該盡我心講實話,量力而爲啦,譬如香港的朋友,香港人買來自己住,分期付款沒有問題的話,那麼你應該買,因爲買來住,但是千萬不要買來炒,波動厲害的啦。”李嘉誠表示。

  香港樓市從2018年下半年起急轉直下

  實際上,類似前述的房產棄購併不是個案。據《南華早報》透露,2019年纔剛剛開始,前9天香港樓市已經發生了9起棄購事件。有分析認爲,這是香港房地產市場陷入疲軟的最新跡象。

  自2003年起,香港房價創造了連續15年上漲的“神話”,是香港歷史上時間最長的房價上漲週期。但從去年下半年開始,香港樓市急轉直下。

  香港樓宇買賣合約數據顯示,住宅樓宇成交量自2018年6月達到頂峯後,便開啓了下行趨勢。雖然10月小幅回升,但跌勢未改,12月的合約數據無論同比還是環比均大幅下降。

  香港特區政府土地註冊處最新公佈的數據顯示,香港住宅銷售量在2018年11月遭遇腰斬,12月環比下滑21%至2060套;與2017年同期的5337套相比,降幅高達61%。

  在住宅銷售金額方面,2018年12月,香港住宅銷售總額僅爲240.76億港元,而2017年同期爲519.55億港元,同比大降約54%。

  中原城市領先指數顯示,截至2018年12月28日,香港房價指數當月已降至174.37,環比下跌1.70%,而2018年11月的跌幅爲3.43%。該指數已連續四個月下跌,是2016年以來持續時間最長的下跌。

  香港房地產信息網站Dataelements數據顯示,截至2018年10月26日,香港去年已出現36起購房違約案例,而2017年全年僅出現9起。

多因素致香港樓市下跌多因素致香港樓市下跌

  機構看空

  根據哈里森地產週期理論,一個完整的房地產週期大概是18年。先是7年上漲,然後可能會發生一個短期下跌,之後經歷5年快速上漲和2年瘋狂,最後是歷時4年左右的崩潰。

  按照哈里森的理論,香港樓市這一輪15年的上漲週期已經走完,接下來將進入最後一個階段。除了週期理論,衆多分析認爲香港樓市如今的下跌背後還有多種因素。

  1、美聯儲加息

  香港實行聯繫匯率制度,維持美元兌港元匯率7.8 : 1左右。在美國長達十年的貨幣寬鬆政策下,匯率與美元掛鉤的香港只能跟隨美聯儲壓低利率。低利率帶來了香港樓市泡沫。

  在美聯儲近年來不斷加息的影響下,2018年9月香港三大發鈔銀行提高按揭貸款利率上限至2.35%,提高以最優惠利率爲基準的按揭利率至2.25%,多家香港商業銀行跟隨。彼時瑞銀預計,按揭利率未來還將上升50-75個基點,最終可能達到最高3.1%。

  2、香港從資本流入轉向資本流出

  資金流入是助推房價上漲的關鍵要素,但這一狀況正在改變。近年來美聯儲持續加息,讓香港面臨資本流出壓力。同時,以往不斷流入香港樓市的內地資金也在大幅縮減。

  2018年的二、三季度,香港國際收支平衡表中的資本和金融項目,連續兩個季度出現大規模逆差,分別爲935.42億港元和690.64港元。香港樓市也是在二季度後纔開始掉頭向下。

  數據顯示,2017年,內地投資香港住宅用地金額高達70億美元;而2018年上半年,這一金額僅8.35億美元,據此推算2018年全年投資額16.7億美元,不及2017年的25%。

  3、香港政府增加土地供應、徵收空置稅等舉措

  2018年6月28日香港開徵空置稅,對空置6個月以上的一手住宅將徵收樓價5%左右的空置稅,給短期炒房者沉重一擊。據統計,截至2018年一季度末,香港空置的一手住宅約9000套,幾乎佔每年新增住宅的一半,佔預計供應量的9%。

  與此同時,香港特區政府將加大土地供應。數據顯示,2000年至2017年,香港政府累計出讓土地301萬平方米,同期香港人口由549.9萬人增至646.3萬人,新增人口人均土地供應僅3平方米。

  新一屆特區政府有意改變這一現狀。2018年12月31日,香港土地供應專責小組向特區政府的報告建議,優先研究及推展8個獲主流民意支持的土地供應選項,預計可提供3235萬平方米土地。一旦土地供應力度加大,香港房價勢必下降。

  在一系列因素疊加影響下,機構紛紛看空未來香港樓市。高盛研報預計,到2020年香港金管局將與美聯儲同步加息,屆時香港樓市將出現15%至20%的回調。

  里昂的一份報告指出,香港房地產市場正經歷15年來最差宏觀環境,利率上升、經濟放緩和人民幣貶值都在衝擊樓市,隨着居民對房價負擔能力下降及可能惡化的市場情緒,未來一年房價或將出現15%的回調。

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