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假如房價下跌該斷供還是繼續還貸?

http://finance.sina.com   2018年08月13日 19:57   北京新浪網

  來源:融360

  最近,關於樓市政策收緊和房價下跌的消息不斷,對於買房人來說,整體資金壓力越來越大,有人不禁擔心,如果房價下跌,月供太高自己還不起該怎麼辦,是選擇斷供還是咬牙還貸?

  融360說房君覺得,在回答這個問題之前,先要跟大家介紹一下銀行和購房人之間的借貸關係,雙方簽訂貸款合同後,購房人把房子作爲抵押物抵押給銀行,前者是抵押人,後者是抵押權人,房子的抵押實際是一種擔保行爲。

  根據《中華人民共和國擔保法》(簡稱《擔保法》),“抵押人的行爲足以使抵押物價值減少的,抵押權人有權要求抵押人停止其行爲。抵押物價值減少時,抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值,或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人不恢復財產價值也不提供擔保的,抵押權人有權要求債務人提前清償債務。”

  也就是說,如果是購房人原因造成房子價值折損,比如人爲損壞、火災等,銀行(抵押權人)有權要求購房人停止折損行爲,要麼恢復財產價值,要麼提供相當於減少部分價值的擔保,要是你既不恢復價值,又不提供擔保的,銀行有權要求你提前清償債務,假如買房時價值300萬的房子,折損到200萬,你不僅要一次性還清貸款,還得把損失的100萬差價補上。

  那麼,如果不是購房人原因造成的折損又該怎麼辦呢?

  《擔保法》是這樣規定的:

  “抵押人對抵押物價值減少無過錯的,抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償範圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分,仍作爲債權的擔保。”

  意思是,由於市場波動造成房屋價值減少,你只需補上減少的差價部分,並繼續償還貸款,銀行就不會追究責任。

  有些心懷僥倖心理的人會說,擔保法還規定:“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的,可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的,抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣後,其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。”

  說白了就是,我要是拒不還款,銀行可以拍賣我的房子,如果拍賣價格超過抵押時的價格,多出的錢銀行還得還給我呢,這樣的話乾脆把房子丟給銀行得了,沒準還能賺一筆,多合適。

  不過,斷供造成的後果,可遠比想象中的複雜多了。

  首先是經濟損失:當初買房交的首付、稅費加起來少則幾十萬,多則上百萬,再加上裝修的費用,前期的購房成本支出就不是個小數目。另外,如果銀行真的起訴你,不僅要對你罰息,像包括法院執行費用在內,律師費、訴訟費、都要由債務人,也就是購房人承擔,你以爲能佔銀行便宜,實際卻是一直在往裏搭錢。

  徵信影響:除了經濟損失,購房人徵信也會受損,斷供者被列入黑名單,以後申請信用卡、貸款,甚至是乘坐飛機、高鐵都有可能受影響。

  我們拋開上面發生斷供後的複雜情況,從銀行的角度來說,市場上房價出現波動,他們會採取一定的應對措施,比如瞭解市場成交價格情況,或者重新評估一下抵押物(房子)的價格,加強貸後管理,對風險做預估等等。

  總之,銀行不會放任風險不管,假如貸款人還款出現問題,他們會主動聯繫對方協商解決辦法,遇到借款人連續6個月以上不按時還款,且不積極不配合的,銀行也會翻臉的,有權將其起訴到法院。

  所以啊,斷供通常不是一個明智的做法,如果真覺得壓力大,可以試着下面幾種方法:

  一是暫停還本金,貸款人可以和銀行協商,暫時只還利息,不還本金,等以後有錢了再還。

  二是延長還款期限,選擇等額本息還款,還款期限越長,月供壓力越小,不過,更改還款期限也有一定的弊端,需要重新簽訂貸款合同,按照最新的貸款政策執行,比如原來享受85折利率優惠,現在利率上浮20%,剩下的貸款也要按照上浮20%執行,還款壓力驟增。

  三是借錢週轉,這是最下下策的方法,要是資金真出了問題,可跟銀行協商,實在不行只能跟親戚朋友借錢還款了。

  總的來說,房價本身具有一定波動性,但是出現大幅下跌的可能性不大,因爲從長遠來看,政策層面是要求把房價控制在穩定範圍內,避免大幅上漲或者下跌。對於購房人來說,買房貸款要量力而行,銀行的便宜沒那麼好佔,生活入不敷出的話,苦的還是自己。

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