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北京樓市新博弈:學區房環比既無暴漲也未下跌

http://finance.sina.com   2017年01月10日 17:03   第一財經日報

  北京: 新的博弈

  蔡胤

  1月第一個星期,北京,霧霾,江靜(化名)只能戴着口罩坐着地鐵來回奔波,雖然霧霾一度“爆表”,但令她高興的是,房子終於簽下來了。

  2016年9月,剛生完孩子的她正式加入“換房大軍”,將位於南六環郊區的兩居室掛在房産中介網站上出售,“變現”后再購入東城區的學區房,以備女兒將來上學用。但房子掛牌之后隨即遭遇了史上又一次嚴厲的調控,致使交易比她的預期推遲了許久。

  9月30日,俗稱“9·30新政”的房地産調控政策靴子落下,如同鎮靜劑,注入了沸騰的北京樓市。多位房地産經紀人告訴第一財經記者,隨后的10月,二手房帶看量明顯下降,購房者陷入觀望。

  江靜的感受更加直接,她告訴第一財經記者,由於新政后來看房的人明顯減少,加上自己着急套現,她最終決定降價10萬元,以265萬元總價賣出了自己的房子。同時,在買房過程中,她的感受是,接近春節,看房的人增多,帶有學區、配套資源較好的房源業主轉入惜售,導致市場上房源有限,因此價格難以鬆動。以她上周簽下的學區房為例,該房源所處的片區並非一綫學區,單價仍超過了7萬元/平方米,環比既無暴漲,也未下跌。

  這是“后新政時代”北京樓市新的穩定與分化局面:一方面房價與成交趨向穩定,一方面資源差、地段偏的房源價格鬆動下挫,有學區、資質好的房源供給有限、價格趨穩。

  這一切,與剛過去的2016年的“高溫”形成鮮明對比。關於去年樓市走熱的原因,較為普遍的理解是,與貨幣政策及土地供量有關。房地産服務運營商戴德梁行1月5日提供給本報的整理數據顯示,北京土地供應持續遞減,2015年北京住宅用地成交50宗,2016年則大幅下降,僅成交15宗。“9·30新政”后,為平抑價格,北京集中釋放8宗住宅類用地。2016年住宅類土地成交樓面地價平均為23886元/平方米,同比上漲43.3%。

  好在調控政策及時出台,從月度成交量來看,全國性的房地産調控已經成功遏制了成交的昂揚走勢。亞豪君岳會的研究報告稱,2016年前9個月北京商品住宅月均成交10168套,而“9·30新政”之后的3個月,月均成交則降至7221套。

  剛過去的2016年,房企頗為焦慮。去化良好讓開發商“手握重金”,與此同時,重點城市土地市場的供應卻極度緊張。土地市場供需的巨大缺口下,每一宗住宅用地都成為“兵家必爭之地”,北京甚至出現了衆多房企拼搶“全自持地塊”的現象。未來,這些地塊如何運營、盈利尚是未知。不僅如此,過去1~2年間入市的高價地塊,未來必然面臨集中供應下的激烈競爭。對此,魯能旗下的釣魚台美高梅別墅項目負責人對第一財經記者分析,未來北京高端市場競爭無疑將十分激烈,決定這些項目市場地位的關鍵因素還是地段與服務。

  針對2017年的北京樓市走勢,戴德梁行北中國區研究部主管魏東預計,2017年在去資産泡沫化的大方針下,北京的土地供應將會比2016年明顯增多。亞豪機構市場總監郭毅也對記者分析,樓市調控對於北京購房者的市場預期産生了一定製約,並且在土地方面,進一步增加的保障性住房,也可用以對沖整體市場價格水平。在郭毅看來,此輪房地産收緊調控將具有長期性的特徵,受此影響,2017年樓市成交也將延續2016年年底的低位運行趨勢。

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