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上海炒房者撲向房價窪地重慶 會步溫州炒房團后塵嗎?

http://finance.sina.com   2017年01月17日 17:14   中國經濟周刊

  上海炒房者撲向房價“窪地”重慶,會步溫州炒房團后塵嗎?

  文章導讀: 重慶過去的房價之低舉國皆知。根據國家統計局公佈的數據,2015年重慶住宅商品房平均銷售價格5012元/平方米,相比於2011年4492.3元/平方米的價格,上漲約12%。

重慶南濱路旁的趣味雕塑, 透過雕塑看見的重慶城市。重慶南濱路旁的趣味雕塑, 透過雕塑看見的重慶城市。

  《中國經濟周刊》 記者 勞佳迪 | 上海報導

  (本文刊發於《中國經濟周刊》2017年第3期)

  重慶過去的房價之低舉國皆知。根據國家統計局公佈的數據,2015年重慶住宅商品房平均銷售價格5012元/平方米,相比於2011年4492.3元/平方米的價格,上漲約12%。這一增速不僅遠遠遜色於北京(44%)、上海(58%)、深圳(60%)等一綫城市,也不及南京(34%)、杭州(16%)等二綫城市。

  即使進入2016年,在一綫城市與部分熱點二綫城市房價迅速升溫的情況下,根據2016年11月70個大中城市新建商品住宅價格指數,重慶新建商品住宅價格同比漲幅為6.5%,這一增幅甚至低於徐州、金華、蚌埠等三四綫城市。

  外界認為,這顯然與重慶直轄市的“身份”不符,在重慶房價從2011年到2015年上漲12%之時,其GDP增速於2014年與2015年連續兩年領跑全國,重慶在經濟快速增長的同時成功兼顧“穩房價”,成為房價“大爆炸”時代的“異類”。

  但《中國經濟周刊》記者注意到,2016年年末,重慶的新建商品房成交面積明顯攀升,易居研究院智庫中心的統計數據顯示,2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量,甚至超過了2016年2月份和7月份全月的成交量。而曾經被視為穩定房價關鍵的重慶土地市場,在2016年末也迎來一股熱潮,數據顯示,2016年12月出讓31宗土地溢價率創下全年新高,重慶主城土地溢價率前五位均在12月的土拍中誕生。

  “山城搶房”迅速發酵為熱門話題。上海知名炒房團的多位成員都告訴記者,去年第四季度開始,已經陸續飛往重慶多次看房,趁着尚未頒佈“限購令”對部分樓盤發起團購。

  一個耐人尋味的時間點在於,已經在重慶工作了15年11個月20天,任職重慶時期几乎與整個中國樓市上漲周期吻合的黃奇帆於去年12月30日卸任重慶市市長。這位一直被視作重慶“控房價”關鍵人物的離開,或許給了市場一個最應景的補漲藉口。

  誰在炒作重慶樓市?

  上海炒房團“打飛的”搶房

  據《中國經濟周刊》記者了解,早在去年八九月間,已經有一些炒房客作為“先行者”飛赴重慶,這種現象被認為是搶先“建倉”。“在去年下半年以前,很少有上海投資客在重慶有‘倉位’,但今年1月再進入市場的人其實已經算后知后覺了,早一批的人現在已經有15%以上的收益了。”2016年國慶黃金周奔赴重慶樓市“淘寶”的周子嵋(化名)對記者表示,金融街融景城、翠湖天地等樓盤都有上海人數十套團購的身影。

  在上海知名的炒房團大本營水庫論壇上,近日關於重慶的帖子如雨后春筍般出現,“要不要買”“什麼時候買”“會漲多少”成為高頻問題,引發了衆多多空雙方的“交火”。

  一位特意避開元旦高峰去重慶看房的炒房客告訴《中國經濟周刊》記者,從他實地考察的結果看,現在南岸、江北嘴和觀音橋等幾個熱點板塊的房價加速上漲,很快脫離了前期進入的投資人的成本區,“沿江的‘看江盤’價格普遍比2016年8月上調了30%以上,位於江北嘴的新鷗鵬2016年9月價格只有9000元/平方米,現在漲到了1.55萬元/平方米。”

  根據他的梳理,皇冠國際現價1.5萬元/平方米的房源還不保證能看江,開發商已經開始捂盤惜售;和李嘉誠的樓盤做鄰居的南濱特區現在開的2號樓靠近高壓線,位置不如上期開的樓,價格反倒昂貴;而和黃御峰1月1日開的三期房源中,最搶手的小別墅早已售罄,現在只能等1月中旬開出靠近變電站的小高層。而據親臨現場的炒房客爆料,選購小別墅的那天人山人海,這對於見識過上海“日光盤”場面的人來说都極具衝擊力。

  記者還注意到,自從去年11月25日開始,在短短三周之內,水庫論壇還湧現出三家異地購房的服務類公司,專門為上海炒房客到重慶買房提供裝修監理、房租收租、貸款輔助等服務。

  之所以如此不計成本地“打飛的”到重慶買房,與上海炒房資金在調控大背景下無處“泄洪”有關。“目前重慶的環境太寬鬆了,去年12月的政策是新房一套房首付兩成,利率八五折,就算有過貸款記錄,只要結清,首付也可以是三成,利率同樣八五折,即使有貸款未結清,也可以享受三成首付,利率第二年就可以轉成八五折,這在樓市‘去槓桿’的時代非常有吸引力。”周子嵋告訴《中國經濟周刊》記者,“大多數人去重慶買房並不是對賭短期暴漲,但是重慶毫無疑問屬於基本沒泡沫的真空地帶,下跌的空間很小,是資金避險的好去處。”

  黃奇帆卸任成開啟炒作時點?重慶政府出招應對“炒房”

  重慶樓市突然“受寵”,恰好和原市長黃奇帆的離任時間大體吻合。外界不禁猜測,這是否與黃奇帆的卸任造成了嚴控房價政策鬆動的心理預期有關。

  在黃奇帆的主導下,重慶市政府曾推出10年建4000萬平方米公共租賃房的計劃,大大增加住房供應類型,抑制部分投資性購房需求。黃奇帆還曾在兩江新區成立的新聞發布會上承諾過,房價的增速應該控制在老百姓收入增速之下,使每個家庭6~7年能夠買下一套房。

  但就在去年12月30日,黃奇帆卸任重慶市市長當天,據稱是由重慶市房地産商會起草的一份檔案就開始在各大微信群和朋友圈傳播,其內容包括向重慶市工商聯建議,修改2002年以來重慶商品房銷售以套內面積計價的地方政策,改以建築面積計價,有分析認為,這是想通過在數字賬面降低售價來獲得更高的上漲空間。

  不止一位炒房客告訴《中國經濟周刊》記者,重慶政府只要像其他城市那樣抬高一級市場的地價,房價后續的上漲就是“板上釘釘”。而黃奇帆時代曾要求重慶土地價格不得超過房價的35%。

  “要控制房價,首先要控制一級市場的地價,政府為開發商控制了成本,價格上升自然缺乏動力。”重慶市上海商會秘書長、從事房地産開發多年的韋根告訴記者。

  就在人們紛紛猜測重慶樓市的這波熱度如何收場,以及黃奇帆任職重慶期間推出的穩定房價的政策能否得到延續之時,重慶市政府已然出招調控樓市。

  先是在2016年12月31日,重慶國土房管局在官網上公佈近期工作重點,其中第一項工作便事關土地市場,提出“保持土地市場的有效供應”,此外兩項工作分別為加強房地産市場監管力度,以及繼續做好房産稅試點工作,發揮房産稅對高房價和炒房的遏製作用。

  2017年1月8日,重慶國土房管局下發《關於加強主城區商品房項目預售方案管理的通知》,主要針對房地産企業,要求其嚴格執行預售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規定,嚴格規範銷售行為。

  1月12日,重慶國土房管局新聞發言人就近期房地産市場相關問題答記者問,新聞發言人披露,2017年1月1日至10日,重慶主城商品住房日均交易量較2016年12月日均交易量下降9%,商品住房建面均價7632元/平方米,與12月均價持平。

  談及有何措施應對“炒房”時,該新聞發言人透露了三項措施,包括嚴禁已購的預售商品住房轉讓;嚴格執行房産稅改革試點有關規定,在重慶無戶籍、無企業、無工作的“三無”人員在重慶購第二套房要徵收房産稅;與金融機構聯動,對“三無”人員在渝“炒房”不予辦理貸款。此外,新聞發言人特別提及,“我們還儲備了進一步有效調控房地産市場的措施,將根據市場情況適時推出,以應對房地産市場出現的突發情況。”

  就在12日當天,重慶13家金融機構聯合發表聲明,反對“炒房”。

  重慶房價會漲嗎?

  曾是溫州炒房團“毒藥”

  除了來自政府的“無形之手”,重慶“遺世獨立”的房價走勢還與其投資生態息息相關。“重慶房向來主要是出售給本地人,外地炒房團比例相對很小,移居重慶的外國人也相對少,所以房價由本地人收入作為支撐,限定了上漲的範圍。”重慶大學可持續發展研究院副院長蒲勇健向記者解釋道。那麼,此番獲得炒房團垂青,房價的穩定之錨似乎也出現了一角缺口。

  不過,記者梳理髮現,更早些時候,著名的溫州炒房團曾敗走山城,也從側面勾勒出這座山城樓市特殊的屬性,給了其他蠢蠢欲動的資金前車之鑒。

  《中國經濟周刊》記者連線了一位曾一度流連於重慶市場的溫州炒房客林建人。2004年,手握熱錢的溫州商人曾將當時房價只有2000元/平方米的重慶定為目標,林建人也是其中一員。“當時覺得重慶是塊處女地,解放碑、楊家坪這些商圈的高檔樓盤都通盤下單,但沒想到能夠接盤的下家太少,最后只能在房交會上折價甩賣。”

  滬上著名的房産投資客歐成效從2007年開始,累計飛赴重慶20次進行調研,他也總結認為,重慶二手房市場極不活躍,一二手房交易比例大約是2:1,“重慶有酸雨,外墻損壞較快,才建好幾年的樓就顯舊,這點和2001年的上海很像,傳統意義上,上海被認為是全國二手房流通性最好的城市,甚至全球房地産交易金額最大的城市,上海每年成交金額1.4萬億元,一手和二手比例達到1:3。”

  盡管二手房成交清淡,溫州商人還是選擇了在城鄉統籌試驗區獲批、直轄十年雙重利好的2007年殺回重慶。據蒲勇健介紹,歷史上重慶房價一次較大漲幅可以追溯到這一年,當時由於城鄉統籌試驗區獲批,城市化進程的加快使大量人口進城居住就業,刺激了需求市場。

  但那一次,溫州炒房團仍然鎩羽而歸。“重慶是一個多中心、組團式的城市,結構太分散,實際上沒有真正的中心,沒有所謂絶對的內環,天然不利於炒作。”林建人對記者分析,比如北京雖然面積大,但城區面積只有1000平方公里,不到總面積的十分之一,人口密度成為城區房價的支撐力,“而重慶以前是一個大農村,城區和大量農村是交織在一起的,城區面積是北京的4倍,上海的6倍,人口卻只有它們的一半,土地供應並不稀缺。”

  中原地産首席分析師張大偉也認為,重慶房價短期內仍然是不可能暴漲的,歸根到底在於供需關係難以快速改變,而從外部環境來看,目前全國樓市都在降溫,重慶也難以一枝獨秀。

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