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想住得舒服又省錢的方式:成為以租養房達人

http://finance.sina.com   2018年01月29日 17:54   北京新浪網

換租逐步被接受

  想住得舒服,這種方式最省錢

  來源: 理財周刊

  作者:甄愛軍

  換租逐步被接受

  如果買了房,你還會選擇租房嗎?答案是“會”。

  所謂換租,即租出自己擁有産權的住房,轉而租賃其他品質更好的房子,從而以較小的成本實現改善居住條件的夢想。與換房相比,換租具有門檻低、壓力小等優點,不失為一種好的選擇。

  目前已經有不少人採取換租這種方式來實現改善居住條件的目的,“有房一族”在改善居住條件時,並沒有按照慣例選擇“以小換大”,而是選擇換租方式。

  據上海鏈家市場研究中心統計數據分析,在上海,自身擁有住房,仍需要另行租房滿足居住需求的“換租族”而形成的需求約為8000多套,占整個租房需求比重達到6%。

  進一步研究發現,換租人群涵蓋了各個年齡階段和人生階段,雖然各類人群換租的目的各不相同,價值觀、消費觀、生活方式也有很大區別,但都有着同樣的目的,即為了更加接近自己想要的生活而選擇換租。統計結果顯示,70后、80后成為換租主力,占比接近四分之三;進入職場時間不算長的90后群體,占比也達到了18.6%。

  相比換房而言,換租更為易於實現,因而換租群體有不斷擴大的趨勢。在大型城市,尤其是一綫城市,住房需求的細分升級正在迅速發展,生活多元化帶來的居住多元化,“換租族”以自身相對有限的資源,儘早獲得幸福指數更高的生活。雖然從目前來看,換租群體占整個租房需求比重並不高,但已有更多的“有房族”願意接受這種方式。

  租賃市場趨於規範

  由於國家對住宅租賃市場的重視程度已經大幅提高,包括市場供應、政策環境等都出現了明顯改善,從而使得換租實施起來變得更加容易。

  最近兩年以來,國家不斷出台政策,全面推進培育和發展住房租賃市場。從2016年6月從國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》開始,直到2017年7月,九部委確定首批12個重點城市開展住房租賃試點,住宅租賃不斷升溫。

  此外,各地方政府也積極響應,紛紛出台政策。如北京市在2017年兩會期間將“培育和規範發展住房租賃市場”作為2017年的主要任務。上海市在住房發展“十三五”規劃中提出,“十三五”期間,上海市租賃住房用地供應占比約為31%,推出租賃住房共計70萬套,加快住房市場向租售並舉轉變。根據中原地産研究中心統計數據,截至2017年底,全國已經有超過12個省份、50個以上城市發布了租賃政策。

  梳理現有政策,不難發現租賃新政主要從4個方面來促進住宅租賃市場發展。首先是加大供給,除了加大租賃用地供給、利用集體用地建設租賃住房等,同時還鼓勵房企轉型開展住房租賃業務、培育專業化住房租賃企業。其次是從金融方面給予扶持,允許提取住房公積金支付房租、對租賃企業給予融資支持、推進REITs試點。第三則是利用財政手段推動發展,包括稅收優惠以及公租房貨幣化等方式。最后是加強與住宅租賃有關的法律法規建設,同時切實推進租購同權。

  通過種種行之有效的手段,租房市場亂象將會得到逐步改善,包括群租、中介以種種理由克扣承租人押金、出租人隨意上調租金、出租人隨意終止租賃合約等現象將會慢慢減少,甚至租房也能享受到與買房同等的權利,這些變化都會吸引人們選擇租房。

  換租好處多多

  從經濟角度來判斷,換租不僅能夠輕鬆實現改善居住條件目的,同時在資金利用效率方面也要高出買房不少。

  首先是換租可減輕換房帶來的成本壓力。以上海為例,按照目前的房價水平,在市中心區域購置一套品質不錯的三房,總價約1200萬元。根據目前信貸政策規定,二套房貸首付為七成,因此首付款需840萬元,然后申請360萬元房貸。假設還款期限為20年(等額還款法),房貸利率在現有基準利率基礎上上浮1.1倍,月供達到2.45萬元。

  但如果是租房,又是怎樣一番情形?記者通過徐家匯附近的房産中介了解到,目前徐家匯核心商圈的三房月租金在1.6萬元左右,包括永新城、東方曼哈頓、亞都國際名園等品質不錯的住宅小區三房租金水平均是如此。通過買房與租房對比不難發現,只需花費買房月供的三分之二的資金,在無需再支付一筆巨款的基礎上,就能住上相同的房子,壓力孰大孰小,不言而喻。

  而如果採取換租方式,又是怎樣一種情形?如果在徐家匯附近有一套兩房,按照目前的租金水平,每月可收到7000元的房租,在此基礎上換租三房,每月只需增加9000元,便可住上三房。與買房所需的2.45萬元月供相比,僅三分之一強而已。兩相對比,也是租房來得更加輕鬆。

  再從資金利用效率來说,租房方式利用效率更高。還是以上述案例舉例说明,如果可全款購房,雖然購房者能夠實現改善居住條件的目的,但卻不得不將1200萬元全部沉澱在不動産上面。如果採用租房的方式,1200萬元全部用來投資風險最小的銀行理財産品,按照目前一年期産品平均5%左右的平均預期收益率估算,每年可以獲取60萬元的收益,不但能夠完全覆蓋租房支出,還能多出40余萬元資金用於提高生活品質。

  與“賣小換大”方式相比,也是換租更為輕鬆。假設出售自有房屋可獲600萬元,那麼自己再掏240萬元,然后還要承擔2.45萬元的月供,才能住上價值1200萬元的三房。但如果選擇租房,自有240萬元資金購買理財産品,每年可以獲得12萬元收益,自有房屋租金收益約8萬元,兩項收益相加,足以支付換租開支。

  適應變化當好房東

  如何才能成為以租養房達人?關鍵還在於要主動適應市場變化,加強出租房管理,以便能夠獲取穩定持續的租金收益,從而實現換租。

  首先是認清未來市場趨勢。不可否認的是,隨着各路資金的進入,未來住宅租賃市場供應主體會出現明顯變化,對於個人房東來说,未來面對的競爭對手不僅僅只是其他個人房東,有可能需要面對管理規範、服務到位的大型開發商。

  近兩年來,長租公寓爆髮式增長,開發商、中介機構、酒店運營商、創業企業以及金融資本紛紛大舉搶佔市場蛋糕。諸如較早佈局的萬科泊寓,已經覆蓋24個一綫及二綫城市,累計開業82個項目,開業約2.4萬間,規模遠高於其他房企的長租公寓,其計劃3年拓展45萬間。還有剛入局者碧桂園,計劃3年內發展100萬套長租公寓,年收入租金達到240億元。保利地産在租賃住房REITs上取得較大進展,計劃3年內完成30萬套長租公寓房間。此外,金地、招商蛇口、朗詩、佳兆業、遠洋等房企也都已擁有自己的長租公寓品牌。

  分散式公寓運營商規模也在不斷擴大。目前最大的是鏈家自如,已開業房源超過50萬間;第二名的我愛我家相寓,已開業房源超過40萬間;集中式公寓運營商規模最大的是魔方公寓,已開業房源43500間。

  業內人士分析指出,相對個人房東來说,企業這種“非人格化”的主體,其運作的方式是按政府和企業制度辦事,往往能有效減少租房服務過程中的隨意性,租賃服務水平會得到顯著提升。因此,在這種情況下,如何直面來自機構的競爭壓力,是個人房東亟待解決的現實問題。

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