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三四綫城市房價猛漲:現在買會不會被套 買什麼不虧

http://finance.sina.com   2018年03月07日 18:58   北京新浪網

  蘇寧金融研究院

  7.0%!統計局最近公佈了1月70大中城市新建住房的房價數據,其中,三四綫城市房價同比上漲7.0%,一綫城市房價同比僅上漲0.4%。

  如果看中介的統計數據,很多三四綫城市過去一年的房價漲幅普遍在20%以上,比如泉州上漲25%、安慶上漲21%。

  如果说房價上漲一般是從一綫城市傳導到二綫城市,最后到三四綫城市,那麼,面對家鄉樓市一路上漲的房價,我們要不要投身其中呢?看完此文,你將會有一個理性的抉擇。

  哪些三四綫城市迎來房地産開門紅?

  一綫城市跟三四綫城市的一大不同,就是三四綫城市房地産銷售更倚重春節銷售。對一綫城市來说,春節進入回家和旅遊時間,整座城市變成空城,房地産銷售會直線下滑。但對三四綫城市來说,春節是返鄉置業的高峰,所以三四綫城市的開發商很注重春節促銷活動。

  從調研數據來看,今年在大城市打工的人們返鄉置業意願十分強烈。根據調研信息,大約有38%的外出打工者想回老家買房,有21%的想去老家的省會城市買房,也就是说,大約有6成的人想回鄉置業。在三四綫城市中,鹽城、安慶、泰州等是返鄉置業的熱門城市(參見表1)。

  除了調研信息,還可以從銷售數據看出哪些城市是近期的熱點。使用今年1-2月的住宅銷售套數占過去12個月銷量的占比數據,來看哪些城市迎來了房地産開門紅。可以發現,台州、泉州、揚州、鎮江等三四綫城市今年開年銷售很好,前兩個月的銷售占比都在15%以上(參見圖1)。

  三四綫城市房價上漲的原因何在?

  在這些三四綫城市房地産開門紅的背后,有哪些驅動因素?在筆者看來,三四綫城市房價飆漲,與棚改貨幣化安置息息相關。

  首先,未來三年依舊是棚改大年。據住建部公佈的數據,過去兩年棚改開工大致在每年600萬套左右,其中2016年實際開工606萬套,2017年實際開工609萬套。2017年5月,國務院常務會議決定2018年至2020年棚改計劃開工1500萬套,也就是每年開工500萬套。但2017年底住建部披露2018年棚改計劃開工580萬套,超出了此前500萬套的預期,因此算是利好(參見圖2)。

  其次,棚改貨幣化支撐了三四綫房地産需求。具體來说,棚改補償有兩種方式:一是實物安置,給棚改居民建造或購買拆遷房安置;二是貨幣安置,給棚改居民現金。由於三四綫城市房地産庫存高企,貨幣安置逐步成為棚改補償的主流,居民拿到現金一般會去附近的城市購買住房,這樣貨幣安置就能起到棚改、去庫存、拉動房價的三重效果。

  比如,根據浙江省公佈的2017年棚改計劃項目清單,2017年計劃開工27.5萬套,棚改居民有四個選擇:政府收購商品房進行安置、組織居民選擇商品房進行安置、自由補償款、開工安置住房。其中,涉及自由補償款的棚改開工合計11.8萬套,占比大約為43%。

  全國來看,棚改的資金來源主要是央行對政策性銀行提供的抵押補充貸款(PSL),再由政策性銀行對地方政府的棚改項目提供資金支持。截至2018年初,抵押補充貸款的余額已經高達2.76萬億(參見圖3)。

  在三四綫買房需重點關注交房時間

  既然棚改貨幣化是三四綫城市房價的重要推手,那麼,面對未來3年棚改力度依舊較大的局面,想在三四綫城市買房的購房人,該注意哪些事項呢?

  從時間上考慮,如果想在三四綫城市買房,建議購買能在2018年年底前交房的樓盤。原因在於:

  首先,三四綫城市剛需后勁不足,2020年后房地産風險會逐步釋放。三四綫城市跟一綫城市的區別在於,一綫城市基本上屬於人口持續凈流入的地區,所以不擔心剛需不足;而三四綫城市一般沒有突出的核心産業,也缺乏明顯的教育、醫療等相對優勢,所以人口很難持續凈流入,剛需在一波房地産熱潮釋放完畢后,容易出現斷檔和后勁不足的問題。考慮到未來還有三年的棚改紅利期,如果想參與三四綫城市的房地産市場,在2018年底前交房、2020年底前退出是比較好的策略。2020年后三四綫城市可能會普遍面臨供給很大、但無人接盤的狀況。

  其次,隨着一二綫城市房地産降溫,三四綫城市房地産不太可能走出獨立行情。從歷史來看,三四綫城市跟一二綫城市房地産周期大體趨同,只不過一二綫城市啟動較早、三四綫城市啟動較晚。比如,這一輪房地産行情中,2015年一綫城市房價漲幅較多,2016年二綫城市漲幅較大,2017年三四綫城市漲幅較大(參見圖4)。

  目前,一二綫房價同比漲幅已經明顯回落,預計三四綫城市也會跟隨。背后的原因有:

  (1)銀行的順周期信貸政策使得其在房地産周期下行時收緊信貸額度,對銷售和房價形成負反饋機制,比如居民按揭貸款平均利率已經從2016年年中的4.5%提升到2017年年底的5.3%;

  (2)在去槓桿的大環境下,地方政府融資受限,維持棚改貨幣補償的能力在下降,比如山東省2018年鼓勵棚改實施實物安置,意味着棚改對房價的拉動作用在下降。

  這些棚改力度較大的城市可關注

  除了時間上要盡量考慮2018年年底交房、2020年年底前退出以外,空間上還要精選棚改力度較大的城市。

  先看新一年不同省份的棚改計劃。從過去兩年的棚改力度看,山東、貴州、湖北、湖南是棚改大省。目前部分省份也公佈了2018年的棚改計劃開工量,可以發現,山東、新疆、浙江等省份,新的一年棚改力度依舊較大(參見表2)。

  從山東公佈的各市棚改開工計劃看,日照、菏澤、德州三地可以考慮參與。目前山東省已經公佈了2018年各市的棚改開工計劃,從排序上看,日照、菏澤、德州三市棚改力度較大,計劃開工量分別是8.6萬套、6.2萬套和6.1萬套。相反,萊蕪、東營的棚改力度較弱,兩市棚改計劃均不足1萬套(參見圖5)。

  從浙江公佈的各市棚改開工計劃看,溫州、杭州、紹興三市機會較大。浙江省在2017年底分三批公佈了2018年各市的棚改開工計劃,從排序上看,溫州、杭州、紹興三市棚改力度較大,計劃開工量分別是10.6萬套、6.0萬套和4.6萬套。相反,衢州、麗水的棚改力度較弱,兩市棚改計劃均不足1萬套(參見圖6)。

  目前江蘇省只公佈了全省2018年棚改計劃開工21.5萬套,但沒有把開工計劃細分到各市。從有披露數據的城市看,徐州和常州2018年棚改開工都在2萬套以上,但橫向對比來看,這一棚改開工量比山東省和浙江省的棚改大市要小很多(參見圖7)。

  最后说一句:如果你在三四綫城市買房,是為了給父母自住或者為自己回家鄉工作做准備,那麼只要首付夠了就趁早下手,畢竟早一天住上房子,就可以早一天享受。

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