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周期轉換中的房地産業 資産配置邏輯面臨大變革

http://finance.sina.com   2018年04月02日 15:48   21世紀經濟報導

 

  開年以來,全球政治經濟環境的變化,令資産配置思路的重新調配成為愈發重要的議題。

  在世界經濟環境逐步曲折復甦過程中,作為世界第二大經濟體的中國,也正邁入經濟發展的新階段,新的産業發展和融合形態逐步崛起,金融環境導向也在發生變化。

  因此,如何在新時代背景下,找到行業變革的新邏輯,順應貨幣和財政政策導向作出資産配置調整,成為新興資産階層解決資産增值問題的重要前提。

  在4月1日舉行的2018博鰲·21世紀房地産論壇(佛山)峰會上,與會專家一致認為,房地産當前仍對經濟發展有重要影響,但若進行相關資産配置,更重要的是轉換邏輯。根據政策導向及城市發展脈絡,不做投機式配置,而是讓配置的房産真正實現居住功能、而非空置,同時選取位於城市核心區、有良好配套服務的資産,才是資産配置的重要標準。

  周期轉換中的房地産行業

  當前,中國經濟正從高速增長階段轉向高質量發展階段,新舊動能轉換如火如荼,以信息技術、人工智能為代表的新興産業發展迅速,“以太坊”、“區塊鏈”等概念也盛極一時。

  令人眼花繚亂的産業發展背后,是支撐中國經濟發展的主體産業尚未改變,新興産業産生和營造更大規模的經濟效益仍需時日。

  峰會期間,住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地産商會聯盟主席顧雲昌就表示,當前中國經濟發展離不開房地産的支撐,美好生活又離不開房地産作為載體。

  統計局數據顯示,去年全年,我國房地産開發投資10.98萬億元,比上年增長7.0%;國內生産總值82.71萬億元,比上年增長6.9%。“這意味着房地産投資對國民經濟貢獻仍有較大占比,也是房地産行業仍受到重視的原因。”

  顧雲昌還舉例道,在世界範圍內,房地産歷來都能對各國經濟發展帶來重大變化。這尤其體現在如2008年因房地産市場引發次貸危機而産生的全球金融危機等。“全世界的經濟危機十有八九是由於房地産泡沫造成的,因此市場是否能高質量運營非常重要。”

  世聯行首席技術官黎振偉表達了類似的觀點,“現階段,房地産對中國經濟影響深遠。”

  他提供了一組數據,自1999年至2017年,國內房地産收入對GDP的貢獻度整體呈上升趨勢,在房地産成交大年的2016年和2017年,貢獻度分別達到15.8%和16.2%,為歷史新高。而就廣東省內而言,2017年房地産收入對GDP的貢獻度達20.9%,同樣為不小的比例。

  基於此,在黎振偉看來,當前國內經濟托底企穩,房地産業的貢獻度仍處於峰值階段,傳統優勢不易改變。

  “小年”房地産的發展新路徑

  需要指出的是,2016年10月開啟至今的樓市調控,仍未有放鬆跡象;同時,防範系統性金融風險的背景下,面向房地産行業的資金被嚴格把控;房地産行業本身的定位也有所改變,住有所居、租購併舉、安居宜居成為主要方向。

  這些外部環境變化,導致面向房地産資産的相關配置,需要更加慎重。

  顧雲昌指出,從房地産周期角度判斷,2018年將是樓市成交小年,今年以來的商品房銷售面積增速已在放緩,這尤其體現在東部地區和廣東省內。“我預測,年中,銷售面積走向將是不增長甚至是下降。今年總體銷售面積很難超過2017年的高峰。”

  同時,房價開始持續波動,價格增幅在下行,但全國房價出現大起大落的可能性不大,目前呈現總體平衡態勢。顧雲昌分析道,“我對房地産市場的理解,是’此起彼伏’。2016年下半年,一綫城市樓市開始往上走,2017年下半年后二綫城市普遍很快漲,一綫城市很快銷售面積和價格開始回落,然后至今,三四綫城市開始跟進。”他同時補充,“市場下行的時候,是買房的好時機。”

  黎振偉展示的數據也顯示,2017年末主要城市的二手商品住宅成交均價顯示,市場總體分化明顯,三四綫城市價格大幅上行,一綫城市則出現下行。

  對於今年樓市發展的新形勢,顧雲昌總結道,將是短期調控和長效機制的結合。具體而言,短期調控恐怕不會取消,但為了讓調控更加符合市場經濟,最好便是建立長效機制。他指出,樓市調控的長效機制包括“1+3”,“1”即住房市場制度運營機制,“3”即財稅、土地、金融政策。“短期調控還會進行,長效機制盡可能不斷建立、完善,令我們的市場平穩健康發展。”

  在此背景下,顧雲昌總結了樓市發展的十條新路徑,其中關於房地産成交,他指出,要把握城市群發展趨勢,佔領新高地。“城市化的四個階段包括農民進城、小城市往大城市流、郊區化、城市群形成,我們正處在城市群集群過程當中。在人口持續凈流入的市場,房地産就會持續活躍。”

  基於此,房地産的資産配置思路發生了巨大改變:租賃市場在逐步培育過程中,同時,房地産發展也開始以城市群、而非城市相差別。

  圍繞城市群進行佈局成為房企的思路,這也同樣應當成為有資産配置需求者的重要考量標準。

  城市群崛起下的投資機遇

  黎振偉近年來對城市群經濟進行了重點分析后發現,按照“十三五規劃”建議發展的全國9+1大城市群中,綜合實力第一陣營的城市群以高速發展成為新格局,這包括長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群。其中,珠三角城市群的人均GDP位於這三大城市群之首。

  同時,隨着去年初政府 工作報告中提出,研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃,顯示出其具備建成國際一流灣區和世界級城市群的基礎條件。在大交通時代,粵港澳大灣區涉及的九座城市也因此形成了緊密的交通圈。

  黎振偉指出,在珠三角城市群中,由於受到限簽影響,2017年整體成交額同比回落,圍繞核心城市的惠州、佛山、中山市場容量超過千萬平方米,2000萬平方米近在咫尺。

  廣東省統計年鑒顯示,2016年珠三角九市中,人口流入率接近或超過100%的城市包括深圳、東莞、佛山和中山,2017年九市城鎮可支配收入排名和同比增速排名中,佛山均位列第四。

  綜合統計后,黎振偉發現,佛山的GDP、人口和全社會固定資産在同能級城市中排名前列,將成為承托房地産市場發展的重要基礎。“粵港澳大灣區帶來城市大整合,産業更優化。佛山未來的重點在於新興製造業,佛山的很多新定位,為城市注入新動力。”黎振偉表示。

  據世聯研究平台統計,2016年佛山樓市承接了40%的廣州客群。購房人口的外溢流動,帶動了圍着核心城市的二三綫城市樓市快速上揚。

  在城市選擇和研判之后,更重要的是對城市中資産選取的考量。

  黎振偉指出,當前全國經濟形勢呈現L型走勢,中心城市及核心區域物業的抗風險能力將成為資金的首選區域。同時,居住型物業長期受到客戶的偏好,現今高企的價格面臨一定的價值重估,風險取向轉變下,便利交通與就業、成熟社區、完善配套服務、品牌企業物業,將成為資産配置的首選。

  以廣州為例,租賃市場集中分佈在白雲、天河、黃埔、海珠、番禺這些市中心區域,外圍沒有租賃需求。按照租售比計算,外圍區從化、增城等,超過1:1200,以國際標準衡量,租售比超過1:300就是泡沫,因此遠郊樓盤租賃價值不高。

  “隨着房價快速增長將不可持續,短期投資的受限,未來的房地産投資理念需要回歸房産物業使用的本質,並可提供優質與便利的生活。”黎振偉表示。

  資産配置的另一考量便是收益率,黎振偉指出,當前國內商業物業收益率高,住宅租賃收益率低;正因為寫字樓和公寓總價低、租金偏高,其出租回報率高於住宅。

  據世聯研究統計,從2015年起,佛山市禪桂區域的公寓市場迎來成交上漲期,2017年禪桂新公寓市場成交91萬平方米,超越2016年,成交勢頭強勁。

  “相比之下,2017年佛山公寓成交136.6萬平方米,環比增加22%;而廣州公寓成交112.1萬平方米,環比減少33%。受到佛山住宅限購、廣州公寓銷售限制的雙重影響下,2017年佛山公寓成交量首次超越廣州,佛山公寓市場迎來新的機遇。”黎振偉如此指出。

  基於此,黎振偉的觀點便是,在具有經濟發展前景、人口凈流入城市,可以選取中心區域、具備優質配套和強運營能力的公寓物業,並真正令其發揮居住屬性,是值得考量的資産配置方案。

  在圓桌討論環節,華南城市研究會創會副會長、戰略規劃與房地産專家許學鋒也指出,配置房産資産的地段比時機更重要,住宅産品的居住和使用同樣重要。在此前提下,伴隨限購環境,“比較好的資産配置標的,就是沒有受限的産品,譬如非限購區域的二手房,所有非住宅包括公寓、寫字樓、商鋪、車庫等。”

  目前,伴隨粵港澳大灣區建設加快和廣佛同城化升級,佛山禪城當仁不讓成為投資熱土。綠地·璀璨天城緊鄰佛山政治中心,擇址季華路中央商務帶,借力地鐵交通樞紐優勢,匯聚整合人流、資金、技術和産業等城市資源,打造超百萬方城市綜合體。項目着力推出的公寓臻品(建面約)30—45㎡天寓,享城市發展紅利、樞紐便利和鎏金地段,無疑是以上三位專家觀點的現實佐證,未來將成為越來越多廣佛客資産配置之優選,首付僅需19萬起便可坐擁城央資産。

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