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現在還有哪些房子值得買?老城區的老破小是搶佔資源

http://finance.sina.com   2018年05月01日 20:38   北京新浪網

  現在還有哪些房子值得買?專家用事實現身说法!

  來源:貓叔有點宅(maoshuhouse) 作者:貓叔 

  經常有網友問這個問題,

  老城區的老破小和新城區的次新房,該怎麼選?

  今天,咱們系統來談一談。

  01房子是否越老越不值錢?

  如果從漲幅來说,不是的。

  引用兔博士的數據,上海2016年3月到8月的漲幅,和2016年9月到2017年2月的漲幅對比,可以看到,

  5年內次新的二手房是漲幅最高的。

  5-10年的房子房價不增反降,之后漲幅再慢慢起來,

  20年以上的房子反而又煥發第二春。這是為啥呢?

  20年以上的房子,就是1997年之前建的房子,大多是老公房,面積50~60㎡,俗稱老破小。

  在X家隨便找一個北京的。

  再來看上海的  

  老破小所在的地方,基本都是老市區,周邊配套落戶,沒有整改。但交通方便,總價低。比較下北京和上海的老破小,你會發現,上海上車門檻低,首付70,80萬就能上車,而北京,大部分要100萬以上了。

  貓叔在很多二綫城市跑盤的時候,有很多改善型的大盤。130㎡的二居,多麼寬敞舒適。二綫城市的人民可能是無法理解我們一綫城市對老破小的感情的。

  有沒有搞錯?這種房子要400萬?

  拜託,能上車就不錯了。

老破小是許多剛需的上車盤

  老破小是許多剛需的上車盤

  買老破小,就是搶佔資源

  北上深的土著們應該有點危機感了。好的資源都是聚集的,北上深外籍人來買房的占一半以上。所以,只要大城市對人才的吸附力不變,甚至增加,老破小就會一直有價值。

  回想10年前,多少人還看不起老破小,嫌東嫌西。那時候閉着眼隨便買一套,現在都三四百萬了。以前的老破小你愛理不理,現在的老破小你高攀不起。

  02

  還有一種老破小,是小戶型中的戰鬥機——學區房。附加一個因素,房子溢價呈現指數型增長。這麼貴的學區房,你買40㎡也能上學,你買110㎡也能上學,為啥不買小平米的呢?性價比更高。

  西城的家長們應該比較熟悉這是啥。16年育X小學的招生劃片。

隨便選一個小區,看漲幅,一年從10W到15W。隨便選一個小區,看漲幅,一年從10W到15W。

  當然,30年以上的老破小,還不是學區房,那就不建議買了,一是銀行不給貸款,二是漲幅已經越來越收窄。

  03

  比起老破小,次新更容易被人喜歡。新房划到二手市場的時候,最起初是很吃香的。一是有開發商爸爸的精心宣傳,繼續開發三期,四期新盤,正是當紅明星,二是小區的配套,物業也慢慢成熟起來了,容易獲得買主們認可。

  但次新也有比較糾結的地方,一是稅費。全國各地不盡相同,以北京為例:

  5年內次新需要交個稅,契稅。所以北京買房子,滿五唯一是最好的,滿五的房子一定是難得的優質資源。如果某房子即將滿五,又在特別好的地段,是很容易跳漲的。

  此外,還有一點是首付。同樣價位的房子,二手房首付交的錢要比新房多。二手房需要做評估,一般來说能評估到總價的9成~9.5成(30年后老房子,LOFT等除外),你的貸款價格,按照評估價/網簽價最低的那個算,乘以65%

  300萬的房子,評估價9成270萬,那麼你貸款的額度就是270*0.65=175.5

  首付為300-175.5=125.5萬

  現在是非正常態的市場,杭寧武漢成都等城市新房二手房價格倒掛,這個時候買新房是很合適的。

  但碰到大牛市的時候,新房往往捂盤惜售,你是等不起的,所以要多看二手房。

  04

  接下來是新城和老城的PK。

  北京的通州副中心,之前是多少人看不上的,都说通縣那地方……BUT,如果不是通州的房價強力被按着,估計就跟朝陽並肩了。

新城的房價,在沒有碾壓舊城之前是不會停下來的。

  新城的房價,在沒有碾壓舊城之前是不會停下來的。

  前提是,你是正兒八經的新城。

  當一個城市發展到一定程度,他一定是向外擴展的。他的市中心,也是會移動的。真正的新城,會規劃成熟的交通體系,遷入新興的産業。

  更直接的表現是,領導班子的給力搬遷。比如通州。

  但是,你更要提防那些概念上的新城。比如,旅遊,生態,養老,沒有産業的新城。

  這樣的新區,往往開發的時候,先拍幾個地王,搞一下熱度,讓大家都燥起來。同時老區限購,把群衆引到新區買房。

  很多城市,新區除了清一色的待開發或者新樓盤外,啥也沒有。這一波漲幅上來,價格都在高位。

  這種新區類似於一夜情。賣了幾塊地,但沒有産業,並不能支撐人口湧入。結果就是長期發展不起來,賣地也不賺錢,那很可能答應的配套啊紅利啊通通不給了,再找新歡,再捧個網紅。

  可惜很多人不明白這一點,依然對不斷攀升的一手房房價充滿狂熱和恐懼,義無反顧的殺入大坑。

  THE END

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