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上海高價地旁二手房:成交量下跌價格盤整

http://finance.sina.com   2017年03月19日 15:59   21世紀經濟報導

  本報記者  唐韶葵  上海報導

  與高價地剛拍賣出來,周邊二手房成交量價齊漲不同的是,如今這些高價地旁的二手房,不得不面對價格回落,有價無市的局面。

  2016年,由於資本蜂擁,上海土地市場拍出了不少高價地,今年春節過后,這些高價地逐步開始動工。比如,位於浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊。

  2016年5月,這塊地以54.5億總價被保利拿下,折合樓板價43607元/平方米,溢價率295.8%。如果扣除自持部分和保障房,實際樓麵價為55707元/平方米。目前,地塊附近的二手房,掛牌均價4.8萬/平方米,其中次新房4.5-5.5萬元/平方米左右。二手房價與保利拿的地價不相上下。

  與周浦板塊不同的是,中興社區板塊的二手房價,已經有部分開始超越去年8月融信以110億元拿下的中興路地塊的樓板價格。

  上海多名中介人士分析指出,熱點板塊,尤其是高價地附近的二手房,早在高價地塊拍出的時候已經出現一輪上漲,后期因買家市場預期有輕微波動,且目前上海整體二手市場交易下滑,多數價格高企的二手房進入有價無市狀態。

  “年后二手房下調的幅度也不大,在10%以內。”一名中介人士透露,“如果不下調就會沒人買。”一手房大部分新盤由於新開價格並未上漲,有部分置換需求業主就不會返價,以加速成交。

  高位盤整 

  21世紀經濟報導記者近期在中興社區板塊調研,發現距離其最近的萬科翡翠雅賓利花園有二手房出售,掛牌價差異較大。同一期産品,有的中介櫥窗掛牌價是逾7萬元/平方米,有則掛出逾9萬元/平方米。

  但據中介人員反映,最近萬科翡翠雅賓利花園沒有房源成交,只在2月份成交了兩套,均價約5.68萬元/平方米。相比2016年11月該項目的最高二手房價9.11萬元/平方米,跌幅達38%。

  回看2016年8月,中興地塊被融信以110億元拍下,樓板價10萬元/平方米左右,超越周邊二手房6-7萬元/平方米的平均成交水平。就在8月,周邊二手市場上漲逾1萬元/平方米,且在2016年最后幾個月陸續上漲,年底進入高位盤整。進入2017年則交易量極少,價格仍然堅挺。

  來自上海中原地産的數據顯示,高價地旁的部分高端項目,近期出現價格回落。而中興地塊附近的二手房市場波動尤其明顯。

  萬科翡翠雅賓利花園的二手房,在2016年7月銷售均價為5.25萬元/平方米,成交20套,為至今成交量最高月份。

  而該項目在2016年8月-9月,接連上漲超過1萬元/平方米,達到7.61萬元/平方米。但成交量波動較大,8月份為18套,9月份成交10套。

  在10月調控升級之后,該項目二手均價跌回至6.93萬元/平方米,只成交3套房源。但到11月份,成交單價反彈到9.11萬元/平方米,成交1套房源。

  上述中介人士表示,二手房價格差異可以很大,這是基於房源的樓齡、樓層、面積等因素決定。但市場變化帶來的波動也很明顯。她認為,高價地在一定程度上會對商品房價格的預期産生一定影響,但實際成交能不能按預期心理上升並不一定。“市場往往在賭預期,預期心理增值空間也只是影響市場談判的要素之一。隨着近期成交量下跌,高價地附近的二手房市場已進入有價無市狀態,稍微有所下跌,就會加速成交。”

  成交連續量跌

  在上海,與中興社區板塊一樣,大部分熱點板塊的二手房掛牌價格呈下跌趨勢。

  另一個大熱的泗涇板塊,由於2016年5月融創30.05億奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元12-01號地塊,樓板價達到38291元/平方米,直接拉動了周邊一二手房售價。位於該地塊附近的新凱家園,2016年4月網簽單價1.7萬/平方米,5月融創拿地之后上漲至2萬元/平方米,目前網簽價格為2.6萬元/平方米。

  據該項目周邊的中介反映,1-2月交易量不如去年多,即便如此,由於網簽價格低,該盤成交量還是站上了近期上海二手房成交的第二位。

  事實是,上海從2016年12月開始,二手房成交量已經跌至1萬套/月,一名中介業內人士指出,現在中介開店的配置是按2016-2017年每月3萬套的成交量來計算。“如果4、5月成交量沒有上升跡象,市場波動就會比較大。“市場不允許大跌,合理的波動可以接受。”

  據房天下統計,2017年2月上海二手房住宅市場掛牌量為513042套,環比上漲24.97%;掛牌均價54021元/平方米,環比上漲1.02%。其中盧灣、黃浦、徐匯、虹口等中心城區的成交價格都有所下跌,跌幅在5%-6%左右。

  這名中介業內人士透露,目前上海部分區域審批一手房預售證價格的思路是:新一期的價格與去年全年項目均價持平。由此可見,二手房價格的上漲存在一定阻力。二手房成交低迷,還有一個重要原因是,一手房價格比之前預期要低,比周邊二手房還要便宜,許多客戶轉而購買一手了。

  總體而言,中心城區的二手房房東由於附加的高地價預期,看好后市,價格鬆動不多。部分有出售意願賣家不願降價或者買家首付無法達到總價的7成,暫時也不會出手。

  長三角周邊城市,高價地的市場環境也逐步冷卻。比如在杭州,28個有宅地供應的板塊中,有20個板塊宅地樓面地價創新高。在高價地的效應下,凡有高價地拍出,周邊在售一手樓盤封盤、漲價成為常見情形;二手房掛牌價也紛紛上漲,但最終成交價與掛牌價落差較大。

  但在杭州,很多板塊二手房多為次新房,一旦拍出高價地,房東和客戶都第一時間做出反應。“一般高價地拍出后,當天、第二天下訂的客戶非常多。”一位中介人員介紹道,直接漲價10-20萬元成交的案例也有。高價地拍出后,房東隨即上調價格,客戶則加快了下定速度。

  (編輯:駱軼琪,郵箱:luoyq@21jingji.com)

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