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樓市數據繼續下挫:個人按揭貸款累計增速首現負增長

http://finance.sina.com   2017年11月14日 16:05   21世紀經濟報導

  持續不斷的房地産調控,給市場帶來的疊加影響仍在發酵。

  國家統計局11月14日發布數據顯示,今年前10月,全國房地産開發投資、銷售、到位資金等指標的增速繼續下滑。其中,9月和10月單月,房地産銷售規模連續兩個月同比下降。受此影響,在房企到位資金來源中,個人按揭貸款累計增速首次出現負增長。

  國家統計局新聞發言人劉愛華指出,無論熱點城市還是三四綫城市,近幾個月的房價漲幅都出現回落,這體現了去年以來房地産調控取得的成效。

  與銷售數據相比,房地産開發投資增速在經過此前兩個月的企穩和回升后,再度出現下滑。雖然土地交易旺盛支撐了絶對值,但該指標也難免受到調控的影響。

  近期以來,熱點城市土地成交的溢價率明顯下降,部分城市還出現流拍現象。有房企人士向21世紀經濟報導表示,連續拿地帶來的資金壓力正在顯現,未來企業收縮投資將是大概率事件。由此,至少從明年來看,供需兩端的指標都將逐漸回穩,並標志著此輪熱潮逐漸冷卻。

  銷售下滑無礙“去庫存”

  銷售被認為是房地産市場的先行指標。在樓市調控政策的影響下,去年以來,全國房地産銷售增速總體呈下滑態勢。

  到今年1-10月,商品房銷售面積130254萬平方米,同比增長8.2%;商品房銷售額102990億元,增長12.6%。兩項指標的增速均連續4個月下滑。且與去年4月時的高點(銷售面積增長36.5%,銷售額增長55.9%)相比,增速已大幅收窄。

  其中,10月單月的銷售面積為14248萬平方米,銷售額為11086億元。環比分別下滑18%和20%。且銷售面積是繼9月之后,又一次出現同比下降。

  有分析認為,由於去年同期的基數較高,商品房月度銷售規模很可能已經進入下降通道。

  另據中原地産的統計,今年1-10月,各地發布各類房地産調控政策已經超過210次,在此前的限購、限貸、限價等的基礎上,又增加了限售和鼓勵租賃兩項。這些政策效果的累加,被認為是導致銷售增速出現下滑的主因。

  受此影響,在房企資金來源中,與銷售有關的“定金及預售款”和“個人按揭貸款”兩項指標也在下滑。其中,前10月個人按揭貸款增速為-1.0%,多月來首次下滑。

  但由於此前的成交規模較大,加上不排除房企年末衝擊業績的可能,大部分機構認為,今年全年的銷售規模仍會保持正增長。由此,今年將超過去年,再創銷售的歷史新高。

  這也將帶動庫存規模進一步下降。10月末,全國商品房待售面積60258萬平方米,與2014年年末的水平相當。與2016年2月份的庫存最高點相比,庫存消化了1.3億平方米,降幅達到18.5%。

  “樓市去庫存第一階段基本完成。除了東北、西北等少數城市,大部分城市的庫存已經進入良性周期。”中原地産首席分析師張大偉向21世紀經濟報導指出。

  劉愛華在11月14日答記者問時也表示,“目前房地産去庫存確實取得了比較大的成果。”

  資金面或現拐點

  與銷售相比,投資增速的下滑並不平穩。在經過8月(累計,下同)的持平,9月的提升后,房地産投資增速在10月再度出現下滑,但絶對增速仍維持在7.8%的水平,高於同期的固定資産投資增速。

  上海易居研究院認為,投資增速下滑與新開工指標走弱相關,這同樣是受到樓市調控政策持續發酵的影響。但與此同時,由於年末土地供應規模仍大,企業的拿地補倉意願較為強烈,支撐了投資增速維持在一定水平。

  今年前10月,房地産開發企業土地購置面積19048萬平方米,同比增長12.9%,增速比前三季度提高0.7個百分點。由於過去兩年(2015年和2016年)房企的拿地面積均出現負增長,該增速也創下最近三年來的新高。

  中信建投也在報告中指出,土地供給側改革將延續投資的生命力,因此到年底投資仍會有所支撐。

  但值得注意的是,從10月末開始,北京、廣州、南京等熱點城市的土地市場出現降溫跡象。部分熱門地塊在競拍時,收到的報價低於最高限價。11月3日,北京平谷的一宗地塊還遭遇流標,成為北京最近兩年來的首宗流標住宅地塊。

  一位房企人士如此向21世紀經濟報導解讀道,“企業今年的拿地規模普遍很大,本身就占用不少資金,再算上后續開發的成本,資金壓力就很容易評估出來。”他認為,預估到可能到來的資金壓力,房企拿地的熱情明顯下降。

  萬科公告顯示,今年前三季度,萬科經營性活動産生的現金流為167億元,比上年同期減少了61.14%。到三季度末,萬科一年內到期的債務比上年末增加37.92%。

  由於萬科持有的現金流達到943億元,因此這些債務並不會帶來過大壓力。但一些資金狀況並不充裕的房企,就會感到捉襟見肘。如華僑城的短期借款比年初增加了295.63%,且前三季度經營活動産生的現金流為負。

  上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為,當企業到位資金增幅大於開發投資增幅時,说明房企資金面寬鬆,反之則说明緊張。他表示,2017年,企業到位資金增幅大於開發投資增幅,但一步步收窄。在今年10月,首度反超0.4個百分點。

  他認為,開發商的資金面正由2016年的極度寬鬆逐漸向緊張演變。

  多數受訪者指出,從中長期來看,這種局面將使得房企的投資意願出現下降。且由於融資政策已經收緊,這種下降將很難逆轉。

  因此,供需兩端的相關指標逐漸回穩,將成為明年的大概率事件,並標志著此輪熱潮逐漸冷卻。

  再考慮到租賃房、共有産權住房等帶來的供應體系的調整,官方對市場的前景表示樂觀。劉愛華表示,最近很多熱點城市按照十九大報告對住房的定位,加大了對共有産權住房、租賃住房的新試點。房地産市場供給的改善和投機性需求的抑制,將帶來供需的繼續改善,房地産市場下一步能夠保持持續健康發展。

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