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WeWork提交IPO招股書:最高融資10億美元

http://finance.sina.com   2019年08月14日 04:36   北京新浪網

  新浪科技訊 北京時間8月14日晚間消息,共享辦公空間企業WeWork今日正式向美國證券交易委員會(SEC)提交IPO招股書,公司名爲“The We Company”,擬議交易代碼爲“WE”。

  WeWork在招股書中將用作“佔位符”的最高融資金額定在了10億美元,但並未具體披露IPO籌資規模,也未披露上市交易所、發行價格區間及股票發行數量。

  本次IPO承銷商包括摩根大通、高盛、美銀證券巴克萊、花旗、瑞信、匯豐、瑞銀和富國銀行。

  此前知情人士稱,WeWork此次IPO有可能成爲今年第二大新股發行,僅次Uber IPO。Uber於今年5月上市,籌資約80億美元。

  WeWork成立於2010年,總部位於紐約。WeWork開創了共享辦公行業,專門爲創業公司、企業家和自由職業者提供服務,並得到了包括日本軟銀在內的一些全球最大投資者的大力支持。

  該公司面臨的問題是其商業模式的可持續性。其2018年前三個季度淨虧損約爲12.2億美元,營收爲12.5億美元。

  以下爲招股書概要:

  財務表現:

  招股書顯示,公司2016年營收爲4.36億美元,2017年營收爲8.86億美元,2018年營收爲18.22億美元。

  2016年淨虧損4.30億美元,2017年淨虧損9.33億美元,2018年淨虧損19.27億美元。

  今年前六個月,公司營收爲15.4億美元,淨虧損超過9億美元。相比之下,2018年前六個月營收爲7.64億美元,淨虧損7.22億美元。

  公司概況:

  我們是一家致力於最大限度地發揮全球影響力的社區公司。我們的使命是提升世界的意識。我們建立了一個全球平臺,支持增長,分享經驗和真正的成功。我們爲我們的成員提供對美麗空間的靈活訪問,一種包容的文化和一個富有靈感的社區的活力,所有這些都通過我們廣泛的技術基礎設施連接起來。我們相信,我們公司有能力提升人們的工作、生活和成長方式。

  2010年初,我們在紐約市格蘭街(Grand Street)154號向我們的第一個會員社區敞開了大門。一開始,我們的成員主要是自由職業者,初創企業和小企業。在過去的九年中,我們在履行使命的同時,迅速擴大了業務規模。今天,我們的全球平臺在29個國家和地區的111座城市的528個地點整合了空間、社區、服務和技術。我們的52.7萬會員代表全球多個行業的企業,其中包括38%的“全球財富500強”企業。我們致力於以更低的成本爲世界各地的會員提供更好的工作環境。

  我們已經證明,社區、靈活性和成本效益可以惠及從全球公民到全球企業的每個人的工作場所需求。我們開創了一種“空間即服務”的會員制模式,該模式提供了協作文化的裨益、根據需要靈活擴展工作空間的能力,以及全球社區的力量,所有這些都是以更低的成本實現的。

  我們從不同的角度看待空間:作爲一個將人們聚集在一起,建立社區和提高生產力的地方。我們僱用了500多名設計師和建築師,他們堅持不懈地創造出美麗而簡單,高雅但平易近人的空間。我們還擁有一支由2500多名訓練有素的社區經理組成的團隊,他們通過協作促進人際聯繫,全面支持我們的成員。我們堅持不懈地致力於改善會員體驗,將產品和服務添加到我們的平臺中,所有這些都旨在提高我們的會員的生產力、幸福感和成功。

  技術是我們全球平臺的基礎。我們專門構建的技術和運營專業知識使我們能夠快速擴展我們核心的“空間即服務”產品,同時提高我們解決方案的質量,降低尋找、構建、佈置和運行空間的成本。我們擁有約1000名工程師、產品設計師和機器學習科學家,他們致力於構建、集成和自動化我們用於運營業務的複雜系統。與傳統的替代方案相比,我們能以更低的價格向我們的會員提供優質的體驗。

  自公司成立以來,我們已經取得了很大的發展。自2014年以來,我們的會員基礎每年增長超過100%。我們花了7年多的時間才實現10億美元的運轉率營收(run-rate revenue),但隨後只用了一年就達到了20億美元運轉率營收,僅用了額外6個月就達到了30億美元。

  在某一特定城市中,我們在戰略上聚集的位置越多,我們的社區就會變得越大,越有活力。這種集羣效應提高了我們產品的品牌知名度,使我們能夠實現規模經濟從而,推動我們全球平臺的更強的貨幣化能力。

  隨着我們的擴張,我們繼續以很快的速度增加新成員,同時也加強了我們與現有成員的關係。在2018年增加的新成員中,35%來自於2017年底已經成爲成員的組織。在我們的會員社區中,我們擁有很高的保留率和不斷擴展的關係,反映出會員對我們平臺的高滿意度。

  截至2019年6月1日,我們40%的成員來自員工超過500人的組織(我們稱之爲企業成員),比2017年3月1日的20%增長了一倍。我們預計,企業將繼續成爲我們增長最快的會員類型。

  我們通過多種方式將我們的平臺貨幣化,包括銷售會員資格,向我們的會員提供輔助增值產品和服務,以及將我們的全球平臺擴展到工作之外。今天,我們在全球平臺上爲各種空間解決方案簽署了更多的多年期成員協議:我們成員協議的平均承諾期幾乎翻了一番,從2017年12月1日的約8個月增加到2019年6月1日的15個多月。這導致了承諾營收的積壓,我們預計,這將推動經常性營收和現金流的增加,並提高我們的營收可見性。截至2019年6月30日,我們的承諾營收積壓爲40億美元,大約是2017年12月31日的5億美元的8倍。

  市場機遇:

  我們正在重塑人們的工作方式,改變個人和組織與工作場所的聯繫方式。我們認爲,以下趨勢正在推動工作方式的重生,並將使我們能夠繼續發展業務:

  城市化。人們正在向全球主要城市中心遷移,優先考慮更多的服務可獲得性和更多的人與人之間的聯繫。

  全球化。通過貿易和資本、人員和信息的跨境流動,世界之間的聯繫日益緊密。

  獨立的勞動力。人們越來越多地從事獨立的工作。

  靈活的解決方案。越來越多的個人和組織希望通過將長期租賃義務轉換爲靈活的解決方案來降低固定成本。

  工作場所文化。人們越來越多地尋求將工作體驗人性化的環境。

  共享經濟。在對價值、質量和多樣性的渴望的驅使下,人們表現出更大的分享意願。

  市場規模

  截至2019年6月1日,在我們擁有地點的111個城市中,我們估計大約有1.49億潛在會員。

  我們預計將在現有城市大力擴張,並在最多169個其他城市開展業務。根據Demographia和經濟合作與發展組織的數據,我們已經確定了我們的市場機會,即擁有280個目標城市,估計潛在成員總數約爲2.55億。

  將截至2019年6月30日的6個月中每個WeWork會員的平均收入應用於我們現有的111個城市的1.49億潛在會員,我們估計潛在的市場機會爲9450億美元。在我們全球280個目標城市的約2.55億潛在成員人口中,我們估計潛在的市場機會爲1.6萬億美元。

  與傳統的替代方案相比,我們能以更低的價格爲我們的會員提供優質的體驗。來自CBRE Group和Cushman & Wakefield的數據表明,在擁有數據的155個全球城市(我們擁有業務或計劃擁有)的僱主每年在每位員工的空間佔用成本的加權平均值約爲11700美元。通過將員工空間平均佔用成本應用到我們現有111個城市的1.49億潛在會員,我們估計總機會爲1.7萬億美元。在全球280個目標城市的約2.55億個潛在會員中,我們估計總商機爲3.0萬億美元。

  空間即服務

  我們開創了“空間即服務”的會員制模式。在我們的全球地點組合中,我們爲個人和組織提供了根據需要向上和向下擴展工作空間的靈活性,以及按分鐘、按月或按年消耗空間的能力。我們的“空間即服務”產品極大地降低了租賃房地產的複雜性,同時以相對於傳統替代方案更低的價格爲我們的會員提供優質體驗,並將固定租賃成本轉移到我們會員的可變成本。我們的會員模式正在改變個人和組織消費商業房地產的方式。

  我們的“空間即服務”會員制模式爲成員提供,全球性的全天候訪問我們的辦公空間,它們設計精美,可根據需要進行靈活配置。此外,我們提供的會員服務還能滿足會員的獨特空間需求。

  經濟規劃

  我們強大的單位經濟實力,加上我們開設新地點的成本效益不斷提高,使我們有信心繼續投資於尋找、建設和佈置場所,以推動長期的價值創造。

  我們將繼續投資於增長,因爲我們相信,未來盈利能力的時機在很大程度上取決於我們控制的各種槓桿。

  我們可以在現有的Pipeline(計劃中的潛在市場)中優先考慮增長;

  我們可以控制新地點的增長速度;

  我們剛剛開始將增值產品和服務添加到我們的全球平臺上;

  我們希望將重點放在更具資本效益的方法上,以發展我們的全球平臺。

  公司優勢:

  願景

  在過去的九年裏,我們建立了一家創始人領導的社區公司,並實現了我們的願景,即以更少的成本提供更好的工作環境。

  我們的全球平臺爲成員提供了對精美空間的靈活訪問、包容的文化和富有靈感的社區的活力,所有這些都通過我們廣泛的技術基礎設施連接起來。

  成員社區

  自2014年以來,我們的會員基礎每年增長超過100%。截至2019年6月,我們超過50%的會員位於美國以外。我們的52.7萬會員包括多個行業的全球性企業,特別是“全球財富500強”中38%的企業。我們預計,企業將繼續成爲我們增長最快的會員類型,目前佔我們會員總數的40%。

  隨着我們的擴張,我們繼續以很快的速度增加新成員,同時也加強了我們與現有成員的關係。在2018年增加的新成員中,35%來自於2017年底已經成爲成員的組織。

  全球化平臺

  我們擁有一個全球品牌,平臺跨越29個國家的111個城市的528個地點。個人和組織直接求助於我們來解決他們的工作場所需求。因此,我們能夠在適當的時間,以適當的價格聚合需求,並將個人或組織匹配到適當的空間。

  我們提供了一種“空間即服務”模式。

  有吸引力的經濟學

  截至2019年6月30日,我們的運轉率營收(run-rate revenue)爲33億美元,同比增長86%。我們的承諾營收積壓爲40億美元,大約是2017年12月31日的5億美元的8倍。

  未來影響

  我們預計,我們在全球280個目標城市的滲透率約爲0.2%。我們對基礎設施進行了投資,以便在現有市場和新市場進行擴張,同時擴大我們解決方案的範圍,以及我們爲成員提供的產品和服務。

  我們的增長戰略

  我們專注於長期的可持續增長, 主要通過以下方式:

  在新市場和現有市場進行擴張;

  加強產品和服務提供;

  發展和加強與企業成員的關係;

  降低前期資本成本,提高運營效率;

  投資科技。

  風險因素

  我們快速增長的可持續性和我們有效管理增長的能力;

  我們在新市場和現有市場拓展的能力,並增強我們的解決方案、產品和服務產品;

  鑑於我們的虧損歷史,我們在公司層面實現盈利的能力;

  我們保留現有成員和吸引新成員的能力;

  與我們租賃的長期和固定成本屬性相關的風險;

  與我們產生足夠的現金和以適當的條件獲得融資的能力有關的風險;

  我們保持品牌價值和聲譽的能力;

  與我們與關聯方交易相關的風險;

  由於我們的聯合創始人和CEO控制了我們發行在外股本的大部分總投票權,因此他控制了關鍵決策;

  我們戰略伙伴關係的成功。

  IPO收益用途:

  我們目前計劃將此次股票發行的淨收益用於一般性企業用途,包括營運資金、運營費用和資本支出。

  高管團隊及持股情況:

  高管團隊成員

  亞當·諾依曼(Adam Neumann),聯合創始人、董事會主席兼首席執行官

  麗貝卡·諾依曼(Rebekah Neumann),聯合創始人、首席品牌及影響官(Chief Brand and Impact Officer),WeGrow創始人與CEO,亞當·諾依曼之妻

  米蓋爾·麥克維(Miguel McKelvey),聯合創始人、首席文化官

  Jennifer "Jen" Berrent,聯席總裁兼首席法務官

  邁克爾·格羅斯(Michael Gross),副主席

  亞瑟·明森(Arthur "Artie" Minson),聯席總裁兼首席財務官

  份額超過5%的主要(和獻售)股東的持股比例如下:

  公司董事會成員與高管共持有36,431,010份A類股、114,821,543份B類股和1,062,578份C類股。具體情況如下:

  公司業務相關風險因素:

  - 企業發展速度迅猛,可能無法高效處理好業務增長。

  - 業務增長的現狀可能無法維持。

  - 我們的商業戰略包括進軍新市場,推出一些新的解決方案、產品和服務。此戰略存在風險,可能不會成功並會消耗很多資金。

  - 一直以來,公司都處於虧損狀態。如果我們選擇繼續加速發展,在可預見的未來,WeWork或許無法在公司層面取得盈利。

  - 我們可能無法留住現有的社區成員,大多數成員簽訂的都是短期合同。我們可能無法吸引到足夠多的新客戶,或是無法以合適的租金留住並增加客戶羣。

  - 經濟低迷或市場租金的持續下跌可能會導致客戶終止合約,從而對企業運營造成負面影響。

  - 就所擁有的辦公區域來說,我們可能無法成功續約,或是以合適的條款替換或更新現有的辦公區域。任何一種可能都將影響我們擴大成員社區。

  - 租賃業務本身存在的長期性和固定成本問題可能會影響企業運營的靈活性,對企業流動性和運營造成負面影響。

  - 我們與相關利益方存在交易關係,這些交易可能會帶來利益衝突,將對企業業務和運營造成負面影響。

  - 海外業務發展策略以及海外運營的很大一部分都依賴於合資企業,與合作伙伴之間的衝突將會影響合資企業中我們的利益。

  - 在企業級成員中,相關的一些風險可能會更加明顯。

  - 我們所擁有的辦公空間,其發展和建造風險也同樣存在。

  - 供應鏈中斷可能會增加成本或減少營收。

  - 辦公空間相關的維修、整修費用也是風險因素之一。

  - 我們的發展和成功取決於我們能否維持品牌的價值和聲譽,此外還有戰略合作伙伴的成功。

  - 如果我們的員工、社區成員或其他進入我們辦公空間內的人存在惡意行爲,我們的企業和聲譽將受到負面影響。

  - 如果定價、相關的促銷和營銷方案不起作用,我們的業務和發展前景將受到負面影響。

  - 我們會基於企業的使命來制定決策,這些決策在短期或中期時間內可能會導致運營盈利減少。

  - 我們可能無法保護好或有效預防商標及其他知識產權被他人非法使用。第三方可能也會阻止我們使用或註冊我們的商標或知識產權。

  - 我們會藉助專利和第三方技術系統維持業務運營和成員的體驗。如果這些系統出現問題,那麼業務、資金情況以及運營發展都將受到重大影響。

  - 如果有人未經授權,獲取了我們所收集並存儲的專利信息或數據,尤其是賬單和個人數據,那麼企業的聲譽、競爭優勢、與成員之間的關係都將受到重創。

  - 如果我們無法遵守複雜且不斷調整的數據保護法律和法規,那麼企業聲譽、競爭優勢、資金情況、與成員之間的關係將受到重大影響,合規所需要的成本和資源將會對企業造成實質性負面影響。

  - 企業未來的成功在很大程度上取決於聯合創始人兼首席執行官亞當·諾依曼(Adam Neumann)是否會繼續爲公司服務,這一點無法確保。

  - 我們計劃繼續在美國以外的市場擴張業務,國外管轄可能會給業務運營帶來風險。

  - 戰略交易(例如我們考慮的收購或投資)可能會存在風險。

  - 一些已經達成的協議可能會限制我們直接獲取資產所有權利益。與第三方投資者共同持有的某些資產可能會存在利益衝突。

  - 我們對全球房地產收購與管理平臺ARK的所有權可能會影響到公司的資金情況以及業務運營。

  - 如果我們無法僱用、培養、留住高技能人才和團隊並調動他們的積極性來實現公司的願景,那麼企業可能會走向失敗。

  - 我們也許無法與其他競爭對手成功抗衡。

  - 由於企業成立時間有限且仍在發展之中,我們很難評估企業的發展前景。

  - 爲了推進資金和運營情況,我們所採取的一些措施可能會面臨一些挑戰,或許會因主觀決定或業務變動而受到影響。

  - 我們當前的年營收並不代表未來的營收,貢獻毛益率目標也並不代表未來的貢獻毛益率。

  - 如果員工參與罷工或是其他導致工作中斷的事件,我們的業務、企業運營、資金情況以及流動性都將受到實質性負面影響。

  - 公司可能會因自然災害、公共健康危機、政治危機或是一些保險所無法覆蓋的意外事件而受到負面影響。

  - 經濟和政治不穩定性、國際市場與法規相關的不利變化都將影響企業的運營和資金情況。

  慈善捐贈:

  在慈善方面,麗貝卡和亞當決定額外捐贈一些資源,以期能擴大WeWork在全球所帶來的積極影響。在公司發展過程中,這一舉措旨在幫助企業擴大社會影響力。兩人已經承諾捐贈10億美元來支持慈善事業。爲此,麗貝卡和亞當將在未來十年內爲慈善事業捐贈現金和股份。(李明 一舟 軼羣)

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