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瑞銀:溫哥華房地産泡沫風險指數最高

http://finance.sina.com   2016年10月19日 00:55   21世紀經濟報導

  在上次全球房地産回調浪潮短短幾年之后,住房市場再度出現過熱現象。瑞銀財富管理編製的全球房地産泡沫指數顯示,部分城市中心的房價被嚴重高估。

  瑞銀稱,溫哥華在2016年泡沫風險指數中居於首位。倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑和香港也面臨較高的泡沫風險。舊金山和阿姆斯特丹的房價偏離長期基準點,表明住房市場嚴重高估。蘇黎世、巴黎、日內瓦、東京和法蘭克福的估值也偏高。相比之下,新加坡、波士頓、紐約和米蘭的房價處於合理水平,而芝加哥房價則低於其歷史水平。

  處於泡沫危險區的城市房價自2011年以來已平均上漲50%,而其他金融中心僅上漲13%。如此懸殊的差距與各自當地的經濟狀況和通脹率不符。這些城市的共同點是利率非常低,這與實體經濟的強勁表現背道而馳。

  剛性供給以及中國買家持續湧入,成為推動房價不斷攀升的重要因素。對多數估值過高的市場而言,這種形勢不堪一擊。供應急劇增加、利率升高或國際資本流向出現變化,隨時都可能引發大幅價格回調。

  新加坡房價最近5年來一直溫和下跌,泡沫指數顯示該市場目前估值公允。香港方面,針對非本地投資者的印花稅和監管措施在抑制房價增長方面效果不彰。2015年香港進入泡沫風險區域,住房市場明顯見頂回落,房價在過去一年迅速下滑。日本方面,東京與其他城市的房價差距依然不斷擴大。在收入增長停滯和負擔能力有限的情況下,泡沫指數顯示日本房價被小幅高估。

  悉尼住房市場在受到中國投資者追捧之后出現過熱現象。2012年在瑞銀研究覆蓋的亞太城市中,悉尼指數評分最低,而今卻在泡沫風險類別中榜上有名,並超出該地區的所有其他城市。

  在歐元區內,利率調整無法顧及到每個成員國的具體經濟發展。同時,歐元區經濟疲軟使得其他歐盟國家和瑞士採取支持性貨幣政策。近幾年歐洲的低利率環境已經對城市住房市場過熱起到了推波助瀾的作用。自2015年中期以來,泡沫指數顯示歐洲增幅最大的城市為斯德哥爾摩,其次是慕尼黑、倫敦和阿姆斯特丹。

  瑞銀稱,倫敦目前仍然是歐洲最被高估的房地産市場,指數得分為2.06,處於泡沫風險區域。自2013年以來倫敦的房地産價格就以兩位數的速度增長。英國央行的寬鬆貨幣政策、退歐公投之后英鎊再度貶值以及供應緊張,都使得房價將暫時保持高位。但是,如果經濟長期疲軟,房價在中期內出現明顯回調的可能非常高。

  2012年以來,舊金山房價已經上漲了50%以上,盡管當地經濟快速發展,但市場似乎依然朝着泡沫化方向演變。相比之下,紐約、波士頓和芝加哥的估值卻停滯不前甚至出現下滑。紐約的房價漲勢基本已無后勁,尤其是在高端市場。供應增加以及抵押貸款利率可能提高,應會在短期內削弱任何過於樂觀的價格預期。

  溫哥華的房價升幅似乎明顯超出其經濟基本面,存在泡沫風險。2015年初以來在寬鬆的信貸條件和加元走軟的推動下,價格上漲了25%以上,這進一步刺激了亞洲買家的需求。價格大幅回調的風險看來已非常高。

  在2000年至2012年期間,日內瓦的房價增速在所有監測城市中位居第二,並在四年前站上泡沫風險的邊緣。日內瓦房地産市場自2012年以來逐步正常化,相關監管措施削弱了住房負擔能力,抑制房價進一步上漲。然而,瑞士利率為全球最低且建築活動蕭條,將抑制房價出現大幅回調。

  在房價增速反彈以及經濟增長乏力之后,蘇黎世的估值在過去12個月開始再度回升。泡沫指數顯示蘇黎世的估值已超過日內瓦, 但目前二者都遠未達到泡沫水平。總體而言,日內瓦和蘇黎世房價的可負擔性高於全球許多其他城市。此外,在瑞銀研究所覆蓋的所有金融中心裏,蘇黎世私人房屋出租市場的可負擔性最佳。

  小貼士:機構如何識別泡沫

  “泡沫”一詞指的資産價格重大且長時間生偏離合理水平之情況。只有泡沫破裂之后才能清楚界定泡沫的存在,但是房地産市場過熱的復發規律是可以通過歷史數據觀察到的。瑞銀全球房地産泡沫指數便是基於此種模式,來衡量全球金融中心的房地産泡沫風險。該指數使用以下風險類別:壓抑(depressed)、低估(undervalued)、公允(fair-valued)、高估和泡沫風險(overvalued and bubble risk)。即便是在泡沫最明顯的市場,也很難判斷價格回調的精確時點與維持時間。

  通過對當前的房價收入比(PI)和房價租金比(PR)進行對比分析。PI比率顯示住房的可負擔性較低,意味着長期房價升值前景減弱,而較高PR倍數則意味着對於低利率的依賴程度過高。

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