北美首頁 | 新聞 | 時尚 | 大陸 | 臺灣 | 美國 | 娛樂 | 體育 | 財經 | 圖片 | 移民 | 微博 | 健康
美股佣金對照表
Value Engine Stock Forecast
ENTER SYMBOL(S)

美國人越來越買不起房:Q3住宅可負擔指數跌十年新低

http://finance.sina.com   2018年10月08日 15:00   北京新浪網

  美國進入貨幣政策緊縮週期,除了觸發近期美債市場異動、重新計價入通脹和經濟增長預期,也開始對美國房市產生影響。不斷有分析指出,美國房市或已迎來金融危機後的首個主要拐點。

  住宅調查機構Attom數據解決方案公司近日發佈了2018年第三季度美國住宅可負擔指數,讀爲92,低於二季度的95和去年同期的102,並創2008年三季度以來的十年新低(當時讀爲87)。

  在被調查的440個美國縣區(County,是僅次於美國州的行政區劃)中,有344個縣的當地住宅可負擔指數跌破100,意味着當地住宅價格高於長期可負擔的均值。陷入房價不可負擔區間的縣區佔比78%,也創下2008年三季度以來的比例新高,代表這些地區的人們感覺現在買不起房。

  對於申請抵押貸款來購房的潛在買家,假設首付爲3%、家庭前端負債收入比控制在最高比例28%(年收入中有多少用來支付房屋費用,包括還貸額、地稅、房貸保險費等),有69個縣區的中位數房價需要年薪至少10萬美元以上才能負擔得起,佔比約16%。上述地區主要分佈在加州灣區、大紐約地區、美國首都華盛頓特區、南加州、波士頓、西雅圖等熱點大城市圈。

  報告發現,440個縣區中有378個的年度房價漲幅超過了平均週薪增速,佔比86%,包括加州洛杉磯、伊利諾伊州芝加哥、得州休斯頓和達拉斯、亞利桑那州鳳凰城和佛羅里達州邁阿密-戴德縣等熱門地區。

  2018年三季度,全美中位數房價爲25萬美元,同比上漲6%,是平均薪資增速(3%)的兩倍。從2012年一季度觸底以來,美國中位數房價累漲了76%,同期的平均週薪漲幅僅有17%。另據房地美統計,2012年至今,美國30年期固定抵押貸款利率增加了15%,過去一年就漲了17%。

  Attom公司高級副總裁Daren Blomquist指出,不論在全美或按當地市場標準衡量,住房抵押貸款利率走高,已將美國房價推升至十年來最不可負擔的水平。在440個受訪縣區的2.2億人口中,有近1/3居住在年薪至少10萬美元才能承擔中位數房價(來獲取抵押貸款)的地區。

  這一現象已經引發了美國人口遷移模式的變化。據美國人口普查數據,上述房價最高地區有2/3出現了淨人口流動的負值,而中位數房價不需要年薪至少10萬美元以上的地區中,有3/4見證了淨人口流動的正值。這代表令人望而卻步的高房價正“驅趕”一些人搬遷到生活成本較低的地區。

  抵押貸款網貸市場平臺LendingTree的首席經濟學家Tendayi Kapfidze表示,利率上升可能令美國購房者借貸額度較一年前減少了10%,由於大多數買家的購房預算是基於每月付款,買家有能力參與競爭的中位數報價會逐漸下降:

  “這意味着在每個報價節點參與競爭的買家數量都在下降,從而減少了需求,將對房屋銷售數量產生直接影響,並將隨着時間的推移延緩房價上漲的步伐。從2012年以來,美國房市價格增量一直超過收入變化,這不是一個可持續的水平。我相信我們已經達到一個拐點,房屋價值的增長可能會放緩,直到收入能夠趕上來。”

  近期經濟數據也支持了“美國房市將迎來拐點”的觀點。美國6-8月的新屋銷售數量不佳,7月修正值創一年新低,6月曾出乎市場意料地創八個月最低。8月新屋房價中位值跌至32.02萬美元,持平了6月所創的去年2月以來最低水平。

  同時,佔美國房市比例絕大多數的成屋銷售總數,截至今年8月意外連降了四個月,美國住房庫存在三年來首現增長。標普/凱斯席勒全美房價指數在7月年化漲幅6%,20座大城市房價指數也是連續第四個月同比增速放緩,並刷新2017年8月以來的11個月最低。

  這些都反映了需求端的疲軟,開始影響到美國高企的房價。需求疲軟除了與抵押貸款利率上漲至多年高位有關,也受薪資增速相對疲軟影響。

  金融博客Zerohedge援引佛羅里達大西洋大學和國際大學的最新研究稱,目前對大多數美國人來說,租房比購買房產更划算。然而房屋租賃平臺RentCafe和房產研究及信息服務平臺Yardi Matrix的報告顯示,全美252個城市中,逾220個(89%)的房租出現上漲,8月平均租金同比上漲3.1%,創18個月最大漲幅,並升至創紀錄的1412美元。

Bookmark and Share
|
關閉
列印

今日焦點新聞