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崩盤或不足爲慮 但美國樓市已然“入秋”

http://finance.sina.com   2018年10月15日 01:57   北京新浪網

  近來,美國房貸利率再次刷新七年新高,還創下川普勝選美國總統以來最大漲幅。受此影響,儘管房價增速有所放緩,房價卻在節節攀升。種種因素疊加之下,美國8月成屋銷售連續六個月同比回落,有分析稱現房銷售已經見頂。

  《華爾街日報》援引房利美首席經濟學家Doug Duncan指出,抵押貸款利率的上升,加上強勁上漲的房價,已經拖累美國樓市。

  但上述媒體也表示,好消息在於,與金融危機前的歷史性崩盤相比,當前的美國樓市還不具有太大的下跌空間。上一次美國樓市泡沫破裂時,房價暴跌25%,單戶型住宅開工率從超過170萬戶的峯值跌至2011年的43萬戶。

  《華爾街日報》還看到,此次週期與前次不同,部分原因在於建築業未曾在美國經濟擴張期中真正受益。

  美國正在經歷至少三十年來最嚴重的待售住房短缺問題,而非供應過剩。這再次推高了房價,並將首次購房者拒之門外。

  目前來看,住房仍然是美國人投資的首選商品,是經濟趨勢的傳統風向標。但在過去幾個月,美國房地產市場一直在下滑。

  涵蓋美國20大城市的Case-Shiller房價指數7月年化漲幅爲6%,同比漲幅爲5.92%,是去年8月以來的最低,也遠低於上漲6.2%的預期。指數實際增幅偏離預期的幅度也是2016年5月以來的最大,這是美國樓市放緩的又一信號。

  此外,房價和工資之間的巨大差距最終將使市場陷入停滯,同時利率上升,抑制了需求。

  數據顯示,2018年三季度,全美中位數房價爲25萬美元,同比上漲6%,是平均薪資增速(3%)的兩倍。從2012年一季度觸底以來,美國中位數房價累漲了76%,同期的平均週薪漲幅僅有17%。

  標普道瓊斯指數公司負責標普凱斯席勒全美房價指數編制的主席David Blitzer也曾表示,不斷提升的住宅價格和按揭貸款利率正在侵蝕房市購買力。

  截至10月11日的數據顯示,美國30年期固定抵押貸款利率跳漲至4.9%,創2011年4月中旬以來最高,打破了上週4.71%的七年新高紀錄。

  這代表房貸利率上漲了19個基點,創2016年11月17日以來最大單週漲幅,當時上漲了37個基點。

  有評論稱,30年期固定房貸利率若“破5”,將嚇跑很多住宅買家,加速美國樓市下行趨勢,進而影響更廣泛的經濟領域。

  房貸利率瘋漲之際,大部分地區房價也在漲,美國人越來越買不起房。

  住宅調查機構Attom數據解決方案公司近日發佈了2018年第三季度美國住宅可負擔指數,讀爲92,低於二季度的95和去年同期的102,並創2008年三季度以來的十年新低(當時讀爲87)。

  Attom公司高級副總裁Daren Blomquist指出,不論在全美或按當地市場標準衡量,住房抵押貸款利率走高,已將美國房價推升至十年來最不可負擔的水平。

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