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在美國做長租房 是一門好生意嗎?

http://finance.sina.com   2018年11月04日 06:16   北京新浪網

  來源:硅谷密探

  最近一段時間,自如和蛋殼等長租公寓頭部品牌,在國內引發了從價格到安全一系列討論,成爲熱門的社會話題。撇開對它們的利弊分析,我們先來看兩組數據:截至 2017 年底,自如租客總數已經達到 120 萬,並撐起了該品牌 120 億的估值;而蛋殼公寓於今年六月完成 7000 萬美元 B+ 輪融資,估值五億美元。這說明:由公司統一提供和管理的長租公寓,在國內是有足夠需求的。

  不僅國內對此需求頗大,小探發現:其實在美國各大留學生聚集地,長租公寓同樣大有市場。想必每一個出國留學的人,都有過在各種線上線下社區奔走、尋找房源的痛苦經歷;而租的房子如果不合心意,就會給異國他鄉的辛苦求學路帶來更多的麻煩和困擾。

  隨着在美留學人數逐年上漲,從 2013 年的 88.6 萬到 2017 年 130 萬,租房已經不是個體的困境,而是一個羣體的痛點。

  街邊租房廣告

  那麼,在美國做長租公寓,能否解決留學生租房過程中遇到的各種問題?

  小探爲此專訪了美國青年共享公寓品牌鄰客(Tripalink)的創始人兼 CEO 李東昊。鄰客剛於近日完成了數百萬美元 Pre-A 輪融資,由險峯長青領投。

  李東昊曾就讀於南加州大學(University of Southern California, USC),這也是國際學生人數最多的美國大學之一。而決定創立鄰客,就和他自己找房子的經歷有關。

  雖然南加州大學周邊房源很多,並且由於中國留學生數量多,各種找房社區也很活躍,但李東昊發現:租房過程中的信息不對稱,仍然是個很嚴重的問題。

  這主要體現在:從房源本身來說,初來乍到的留學生可能會不小心租到不安全街區的房子;房屋的質量往往不令人滿意;此外私密性不夠好,很多 house 裏的臥室都無法上鎖。另從心理層面講,很多留學生也希望通過合租,作爲建立留學生涯社交圈的第一步,交到志同道合的好朋友,但找房子遇到什麼樣的室友卻完全不可控制、只能隨緣。

  這些痛點總結爲一句話,就是留學所在地周邊房源,不能滿足留學生不斷增長的需求。

  基於以上觀察和體驗,李東昊及其團隊於 2016 年 3 月份成立了鄰客,6 月份上線了第一套出租房源。

  兩種產品形態

  剛開始,鄰客的模式是通過線下地推團隊尋找和敲定房源,再做統一標準化的室內設計和傢俱配置後出租。這和國內的自如、蛋殼運作方式相似,如今已發展爲“鄰客優居”這一產品。

  合租室友最常發生的矛盾,往往源於如何分攤公共區域的清潔和維護責任,比如水電費按人頭還是房間計算、浴室的頭髮誰來清理、廚房衛生是誰做飯誰打掃還是輪值等等。

  “鄰客優居”解決這個問題的做法是:爲所出租的房屋提供水電氣網全包、公共區域定期清潔和快速維修等服務。

  此外,在選址時首選安全街區、佈置房間時給每間臥室安裝電子密碼鎖,儘量每間臥室提供獨立衛生間等等,以滿足租客對私密性和安全的要求。

  除了“鄰客優居”,鄰客另一款主打產品叫做“鄰客寓”。在尋找房源的過程中,鄰客發現市場現有的房源質量,無法滿足租客的一些要求,於是推出了鄰客寓,即鄰客通過與地產基金以及部分個人LP(普通合夥人,可以理解爲投資者)合作,全程主導公寓從圖紙設計、政府審批、修建、租賃、後期返修等一系列流程,在交付之後出租給客戶。

  相比鄰客優居,鄰客寓具有更多的“定製”化特徵。比如結合租客數據,對室內色調選擇、空間利用、採光和傢俱選擇等進行專門的設計。如下圖所示,留學生以二十多歲的年輕人爲主,他們對黃藍色主調的小清新風格很有好感,這個在樓梯口處的帶沙發小客廳,也最大化利用了有限空間來提供公共休息和娛樂場所。

  鄰客寓另一個主要特徵是“智能化配置”——包括房子配有 360° 全面攝像頭、每個房間安裝電子密碼鎖、進門處採取人臉識別技術等,以大幅度提高安全性;另外室內配備溫度監控系統,讓租客的入住體驗更舒適。

  但除了房源本身的考量,鄰客最主要的特點,是希望結合社區和技術的力量,打造一個 Co-living(共享生活空間)青年社區——居住同一社區的人們不但共享物理設施,並將擁有更多交互活動,建立一個資源共享的青年社區。

  如何把長租房做成共享生活空間?

  可能很多人對此不以爲然:作爲室友,真的對彼此有很強的交友需求嗎?大家只是恰好住在一個屋檐下,不代表就要成爲朋友啊?

  但李東昊認爲:能否選到合適的室友和你的生活息息相關。儘量匹配到志趣相投的室友,會讓你在異國他鄉的生活更少煩惱更有樂趣。因此,鄰客對每一個申請入住的租客,通過問卷調查等方式收集數據並進行分類,後續還會通過入住者自願提供的信息,給每個人做出“室友畫像”,通過以上方式爲用戶提供室友匹配和信息分享等服務,儘量讓生活習慣和興趣愛好更接近的租客們住在一起。

  要實現 Co-living 目標,匹配室友是第一步,建設活躍的線上和線下社區則更爲關鍵。

  具體到線下社區,以鄰客寓爲例,它強調公共區域的共享,比如在一樓開闢了充裕的廚房區域,讓室友們能一起做飯吃飯;二樓則提供沙發、大型投影機和遊戲機,讓租客有更多一起交流和娛樂的機會。

  鄰客寓設計圖

  除了居住空間內的 “共享區域” 設計,鄰客團隊會每週組織數次小型活動(20 到 30 人蔘加),每月組織一次大型活動(一般上百人蔘加),把某一片區的學生聚集起來相互認識。活動類型根據時節而定,比如剛開學時組織見面會;找工作時進行內部宣講培訓;以及中秋節製作月餅、萬聖節組織 party 等等。

  有線下活動,還有線上社區——鄰客團隊會蒐集周邊活動,在社區內進行消息發佈。目前線上社區主要的信息發佈渠道是微信羣。據李東昊透露:新一版的鄰客網站在 12 月左右上線,到時候更多資訊和交流會在網站裏進行,更有“社區”的感覺。

  鄰客網站截圖

  不過話說回來,這種 co-living 概念不一定適合每一個租客。相信不少人在結束一天的工作後,只想癱在沙發裏,還有多少人有興趣和陌生人交流呢?很多人認爲:和同租室友保持“熟悉的陌生人”狀態最爲舒適;也有人不希望在居住空間裏還要面臨“人際交往負擔”。所以租房子時,大家要考慮清楚自己的性格和需求。

  說到這裏,租房時最常見的需求是什麼?滿足預算啊!

  在國內,自如蛋殼等長租公寓所遭受的主要指責之一,就是大幅度地推高了房租。而在物價高企的美國,鄰客的房租範圍是否是普通租戶能夠承受的呢?

  李東昊表示:目前鄰客出租單間的價格在 750 到 1800 美元之間。至於橫向對比,以南加州大學附近爲例,如果是近三年修建的、地段好的三室三衛(即 3b3b)房型,那麼一間帶獨衛的臥室,月租金大概在 1400美元左右。但是房租一般不包括各種水電雜費。

  而鄰客類似條件的房子月租金會比市場價高5%左右,但是因爲包括了水電氣網,以及提供每週清潔服務,算下來實際房租約在 1320 美元左右,處於中等區間,並未產生很高的“溢價”。

  鄰客優居房間實拍圖

  目前“鄰客優居”的房源,除了洛杉磯地區,還擴展到了舊金山和匹茲堡,接下來會發展到中部和東部地區,比如五大湖、波士頓、紐約和華盛頓特區等,這些區域共同特點就是,都是高校集中、吸引了衆多中國留學生的地區。而“鄰客寓”有兩個項目竣工,每棟鄰客寓大約有 40 個房間,目前已全部投入使用。兩款產品加起來已經服務過近 3000 名租客。

  李東昊表示:明年的目標,是覆蓋 15 到 20 個學校區域;鄰客寓 10 個左右項目竣工。

  在籌備項目的設計圖

  長租房市場在崛起?

  鄰客目前主打的是華人羣體,但其實從 2016 年到現在,美國“長租房”作爲一個全新的創業領域,整體熱度大幅上升。

  在人口密集的都市區域,長租房公司如雨後春筍般出現。比如成立於紐約的長租房公司 Common 和 Ollie;在西雅圖建起大型公寓樓的 WeLive(WeWork 衍生版);和舊金山的 Starcity、HomeShare 以及 Bungalow 等。其中大部分公司都已經成功融資。

  和鄰客類似,這些長租房公司區別於傳統租房平臺的幾個常見要素,包括強調“社區感”,認爲租客可以一起參加各種活動然後成爲朋友,甚至還出現了專門幫助“匹配租客”的創業公司;其次讓租客省心——比如房租一般會包水電雜費,租約長短更靈活等;還有就是“性價比高”,雖然房租可能略高於市價,但是考慮到各種雜費和服務費,對注重租房生活質量的人來說稱得上划算。

  WeLive 官網宣傳圖

  不過,小探在採訪中發現:有兩個問題並沒有普遍的解決方案。其一,很多長租平臺的房源都是翻新的房子,其中會不會發生和自如類似的、由於裝修材料導致的安全隱患呢?其二,在力證自家房源“高性價比”的前提下,能否順利實現盈利,利潤率爲多少,怎樣提高擴張速度?

  另外,談到長租公寓目前最主要的競爭對手,李東昊提到了各種或自發形成或商業的租房平臺。猶記得 2012 年小探出國讀書時,很多人還是靠着各種超市門口小廣告實地尋找房源。今天,各種校友微信羣、本地 BBS 論壇、租房公衆號和針對留學生的租房平臺數量衆多,找到房源不再是件難事。至於如何提供更爲細分的信息,和更能滿足租客需求並且具備性價比的好房,可能是長租房公司們快速複製和發展現有模式的關鍵。

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