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美聯儲爲何突然慫了?看看美國樓市你就懂了

http://finance.sina.com   2018年12月18日 09:20   北京新浪網

  雖然今年以來美國經濟表現強健,但是美國樓市並未嚐到甜頭。

  瑞銀最新發布的數據顯示,美國房地產行業的各項指標相較去年,不是沒有增長就是有所下滑。其中,下降最明顯的是房屋銷售(如下圖所示),自今年三月以來便直線下滑。

  針對美國樓市現狀,Clarity Financial首席投資策略師Lance Roberts撰文分析稱,美聯儲加息直接衝擊了美國樓市,因爲大多數人購房時需要通過房貸,因此加息會使房貸成本提高。加息很可能已經對房地產市場造成損傷。整體經濟感受到加息的負面壓力只是時間問題。

(美國今年房屋銷量直線下滑,圖片來源:瑞銀,點擊圖片即可輕鬆開始交易~)(美國今年房屋銷量直線下滑,圖片來源:瑞銀,點擊圖片即可輕鬆開始交易~)

  美國房地產的復甦

  Roberts表示,房地產的復甦主要由就業情況推動,而目前的美國勞動力市場卻在兩方面給房市帶來壓力。

  在經濟復甦十年後,美國全職就業人口與總人口的比率仍遠低於通常情況下強健經濟的水平。

  此外,美國工資增長也停滯不前。這兩者都使家庭負擔能力成爲問題。

(美國勞動力市場現況,圖片來源:Lance Roberts)(美國勞動力市場現況,圖片來源:Lance Roberts)

  美國房地產的現況——長租房產投機者快離場了?

  目前主流分析師的觀點是,最近美國房地產價格上漲主要是歸因於首次購房者帶來的有機增長。

  但是Roberts認爲,現實情況是樓市的推動力是經營長租地產的投機者。這些投機者涌入樓市,減少了房屋庫存,提高了租房費率,並且推動房地產價格升高。

  因此,首次購買房產的普通消費者被高價擠兌出局,這些消費者本將成爲更長期的房主。這導致了美國的租房者比例節節攀升(如下圖所示)。

(美國租房者及房主的比例變化,圖片來源:Lance Roberts)(美國租房者及房主的比例變化,圖片來源:Lance Roberts)

  不過他警告,近期房主比例有所上升,並且租房者比例相應下降,這可能是長租投機者開始離場的早期信號。

  如果美聯儲繼續加息,借貸成本將提高,這羣投機性買家將轉變爲大批出售方。如果沒有足夠的買房者接盤,房價將在短時間內迅速回調。

  美國房地產活動減弱

  可以通過下圖發現,在最近幾年的美國房地產活動中,最適合作爲長租不動產的20萬至40萬美元的房產佔了很大一部分(橙色和紫色)。

(美國新屋出售的各價位比例分佈,圖片來源:Lance Roberts)(美國新屋出售的各價位比例分佈,圖片來源:Lance Roberts)

  另外,在過去兩個月中,美國樓市活動劇烈減少,尤其是最高端市場(房價高於75萬美元)和最低端市場(房價低於15萬美元)。

(美國新屋出售數量,圖片來源:Lance Roberts)(美國新屋出售數量,圖片來源:Lance Roberts)

  Roberts表示,最新關於房屋銷售、營建許可及房屋完工的數據顯示,自2010年後的美國房地產復甦可能已經觸頂

  他分析指出,在一定時間內,在市場中積極出售或購買房產的人數是有限的。一方面,利率升高提高了購房成本;另一方面,房價本身逐漸增加,將減少房產市場中的買方。房地產活動將因此減弱。

  下圖是Roberts繪製的房地產活動綜合指數,該指數把房產週期的四個主要組成部分——營建許可、完工、新屋銷售和二手房銷售,結合在一起。

(房地產活動綜合指數,圖片來源:Lance Roberts)(房地產活動綜合指數,圖片來源:Lance Roberts)

  從上圖中可以發現,上一次該活動指數的上升趨勢被打破後,隨後迎來了劇烈下滑,房產業非常不景氣。

  更重要的是,本次和上次房地產活動觸頂都早於家庭淨資產的觸頂。

(房地產活動與家庭淨資產,圖片來源:Lance Roberts)(房地產活動與家庭淨資產,圖片來源:Lance Roberts)

  房地產活動觸頂的原因——加息

  Roberts認爲,刺破房地產泡沫的“針”是加息。當房貸利率升高時,房地產活動相應減弱。

  這主要是由於兩方面原因。一是購房者每個月所需的付款增加。二是購房者暫停購買行動,觀望利率是否會降低。

  在過去三年中,房貸利率約增加1%,每月按揭還款額隨之上漲約12%。他認爲,許多美國人,尤其是月光族,無法負擔這樣的費率。

(過去三年,五十萬房貸每月按揭還款額逐漸上漲,圖片來源:Lance Roberts)(過去三年,五十萬房貸每月按揭還款額逐漸上漲,圖片來源:Lance Roberts)

  由於這個原因,美國房地產活動增長再次進入負區間(如下圖所示)。

(房地產活動同比變化及30年房貸利率,圖片來源:Lance Roberts)(房地產活動同比變化及30年房貸利率,圖片來源:Lance Roberts)

  不過,Roberts表示,最重要的還是有多少營建許可最終落地完成。目前,該比率正在釋放一個重要的警告信號。由於需求不足,許多營建許可被撤銷。這預示着美國房地產市場未來將可能面臨更多的麻煩。

(營建許可與建造完成的比率,圖片來源:Lance Roberts)(營建許可與建造完成的比率,圖片來源:Lance Roberts)

  加息對邊際房地產活動的壓力

  Roberts指出,在房地產中,許多參與者的購買或出售意願都在做或不做的邊際上。而大多數人蔘與房地產市場都需要通過房貸。因此,隨着利率的增加,這些邊際活動相應減少

  其一,利率上升使再融資市場承壓。

  在過去二十幾年中,銀行和抵押貸款相關公司在這項業務上取得了鉅額利潤,因爲房主不斷通過再融資來降低他們的房貸利率。但隨着市場利率升高,這項業務基本上已經停止。

  此外,隨着房屋淨值貸款的可調利率的上升,違約風險逐漸上升。

  其二,此前部分房主利用低利率賣掉舊房來更換新房。隨着利率的升高,這部分活動也戛然而止,更多的人選擇住在舊房子裏。

(商業銀行的個人住房貸款,圖片來源:Lance Roberts)(商業銀行的個人住房貸款,圖片來源:Lance Roberts)

  在2010年後,美國房地產市場確實有所復甦。但是,Roberts認爲,復甦的程度相較於歷史水平仍然很弱,並且大多數房地產驅動力目前已顯疲軟的徵兆。

  另外,美聯儲數大筆資金注入以及監管的支持助推了這輪房地產復甦。

  但目前大多數主流分析師認爲房地產復甦是自然、有機的增長,這讓他覺得非常危險。

  這幾年房屋建築商的樂觀情緒遠遠超出了實際情況。近期房地產市場的下滑,把他們逐漸拉回現實。

  Roberts預測,新的房屋許可申請將有所減少,房地產行業的失業率將有所上升。

(美國房屋建築商的情緒指數,圖片來源:Lance Roberts)(美國房屋建築商的情緒指數,圖片來源:Lance Roberts)

  房市萎靡是美聯儲加息的鍋?

  他強調,利率升高對樓市至關重要。如果這一輪加息刺破目前的房地產泡沫,整體經濟復甦的論點將受到質疑。

  雖然美聯儲一再表示,經濟強健是其繼續加息並實行緊縮貨幣政策的核心基礎。Roberts認爲,十一月末鮑威爾的談話預示着美聯儲的加息可能已經接近尾聲。

  但他悲觀地表示,美聯儲改變加息論調可能太遲了,加息很可能已經對房地產市場造成損傷。整體經濟感受到加息的負面壓力只是時間問題

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