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26年第3次美國樓市亮"紅色警報" 罪魁禍首不只美聯儲

http://finance.sina.com   2019年01月13日 23:41   北京新浪網

  隨着川普“帶節奏”炮轟美聯儲,美國的“自媒體”們紛紛將各類負面經濟現象都歸咎到了美聯儲頭上,除了股票下跌以外,美國樓市的調整也被認爲與不斷上升的利率有關。

  但瑞銀集團指出,“一切都怪美聯儲”更像是一種被刻意引導的社會情緒。至少美聯儲加息對於美國樓市調整的影響並沒有各類“大V”吹噓的那麼嚴重。另外,美國樓市現在的狀況的確不佳,但也沒有媒體吹噓的那麼困難。

  過去的一年裏美國經濟在刺激政策的作用下維持了增長的勢頭,但房地產市場卻出現了全面潰敗的跡象。新建住房和成屋銷售均出現了較大幅度的回落。

 (2018年美國房屋銷售出現較大回落,來源:全美不動產協會,瑞銀) (2018年美國房屋銷售出現較大回落,來源:全美不動產協會,瑞銀)

  樓市數據全面下降

  瑞銀指出,不僅是銷售額,房屋開工情況和房租都出現了下滑。更重要的是消費者信心也出現了根本性的變化。密歇根大學和房利美的調查都顯示,目前美國市場認爲是賣房好時機的人要比看好買房的多,這一情況在此前26年裏只出現過2次。

  (美國人覺得“賣房套現是一個很好的決定”,來源:密歇根大學、房利美、瑞銀)  (美國人覺得“賣房套現是一個很好的決定”,來源:密歇根大學、房利美、瑞銀)

  除了銷售情況和市場情緒以外,美國樓市也出現了供給過剩的情況。大型房屋空置率出現了上升的跡象,在建住宅的數量自2013年開始就出現了顯著的上升,趕上現在的樓市情況頗爲尷尬。

(美國五個單元以上的在建住宅數量迅速提升,來源:瑞銀)(美國五個單元以上的在建住宅數量迅速提升,來源:瑞銀)

  如何解釋美國樓市下滑?

  瑞銀表示,雖然美聯儲加息的確是造成樓市“熄火”的原因之一,但在瑞銀的模型中,利率上升對於房價的影響比例只佔到了全部要素的不到一半。

  瑞銀指出,市場輿論中造成美國樓市下滑的因素大致有六個,分別爲美聯儲加息、高房價、供給側政策限制、稅收制度變化、學生貸款和信貸標準提高以及傾向於租房的心態變化。但其中能夠用來解釋樓市調整的因素其實並不多。

  因素一:美聯儲加息

  瑞銀表示,加息對樓市的影響主要體現在利率變動上。雖然貸款利率目前仍處於相對低點,但30年按揭利率在過去一年裏上漲了75個基點,過去兩年裏上漲了100個基點。換句話說,按照美國首次購房者購買價格中位數來算,20%首付的房子在過去兩年裏月供相差達到了100美元。

  從消費者心態來看,自從2016年11月按揭利率上升開始,因爲利率升高而不再認爲應當進場買房的受訪者人數開始增加,而那些有意願買房的人中也有不少是因爲利率上漲預期而想早點進場鎖定較低的利率。

(利率越高,想要買房的人越少,來源:瑞銀)(利率越高,想要買房的人越少,來源:瑞銀)

  但瑞銀根據測算也發現,如果說美聯儲加息就是樓市下跌的罪魁禍首,那麼當前的調整情況不應該如此嚴重,一定還遺漏了其他的重要因素。

(樓市不景氣可不是美聯儲一家的鍋,來源:瑞銀)(樓市不景氣可不是美聯儲一家的鍋,來源:瑞銀)

  因素二:高房價

  房價太高了,自然就賣不動了。這句話看上去非常簡潔有力,真實的情況是這樣麼?

  根據不同口徑統計,美國房價自2014年以來平均年化漲幅大約爲6%。然而瑞銀卻認爲,房價的上升對於房屋市場的影響有限。

(美國房價年化變動情況,來源:NAR、CoreLogic、FHFA、瑞銀)(美國房價年化變動情況,來源:NAR、CoreLogic、FHFA、瑞銀)

  瑞銀指出,房價本身是房地產市場供需關係的表現。和商品市場不一樣的是,房價的走勢相對緩慢一些。雖然房屋價格上升會造成銷量減少,但同時也會引起熱錢流入房屋建設領域謀求分一杯羹。

  但現在發生的情況卻根本不是這樣。獨立住宅的開工率仍處於歷史平均水平之下,而且在房屋銷售數據掉下來之前也沒有上升的勢頭。同時房屋在市場上的交易仍相對活躍,庫存水平雖然有所上升但仍處於低位。

(算上高房價和利息,還是無法解釋樓市下降的整體原因,來源:瑞銀)(算上高房價和利息,還是無法解釋樓市下降的整體原因,來源:瑞銀)

  瑞銀認爲,除了利息上升和高房價以外,肯定還有引起樓市調整的原因。有些因素雖然並不方便量化但對於解決這個問題依舊重要。

  因素三:新建工程的限制

  缺乏可以開發的土地、不斷上升的建設成本,可能是在房屋價格上升的情況下新房開工率仍然低迷的情況。不過瑞銀也發現,這些限制因素可能會阻礙開工率的整體上升,但是這些原因都解釋不了獨立住房開工率的低迷。建設費用雖有上升,實際上也沒房價漲的快。特別是用來搭建房屋結構的木材在2018年下半年折價超過40%,幾乎跌去了近兩年的所有漲幅。

(房屋建設費用漲幅有限,來源:瑞銀)(房屋建設費用漲幅有限,來源:瑞銀)

  因素四:稅法改革

  去年開始實施的稅法將按揭貸款抵扣稅款的限額從100萬美元下降到了75萬美元,同時各個州還相應下調了本州的抵扣限額。對於一些稅務負擔較重的州來說,這些州居民的購買力自然就會有下降,對於高收入羣體的影響尤甚。

  但事實並不是這樣。根據全國房地產經紀人協會的數據顯示,高端地產銷售的情況卻出乎意料得好。75萬美元以上的房屋是現房銷售中漲幅最快的部分。考慮到稅務改革幾乎在美國各州都有推進,所以說稅務問題顯然也不是影響樓市的最重要因素。

(2018高端房產銷售領跑全美市場,來源:NAR,瑞銀)(2018高端房產銷售領跑全美市場,來源:NAR,瑞銀)
(房屋銷售在全美各地都出現了下降,來源:NAR,瑞銀)(房屋銷售在全美各地都出現了下降,來源:NAR,瑞銀)

  因素五:學生貸款問題和信貸標準提高

  對於許多三十歲上下的美國人來說,每當發工資的時候都需要同時面對還學生貸款和攢首付的雙重壓力。自2006年以來,學生貸款的總量幾乎翻了三倍,這也有可能是導致購房需求被壓抑的原因。

  不過瑞銀也認爲,學生貸款在過去12年均保持了增長,用這個因素來解釋2018年美國樓市拐點似乎有些牽強。除此以外,根據對銀行高級管理人員的調查顯示,近幾年銀行鍼對居民住宅貸款的要求實際上是有所放鬆的,所以這也不是造成樓市調整的原因。

(居民住宅按揭的要求並沒有出現上升,來源:美聯儲、瑞銀)(居民住宅按揭的要求並沒有出現上升,來源:美聯儲、瑞銀)

  因素六:購房者轉變成爲租房客了?

  另一個造成樓市調整的原因被歸結爲年輕一代因爲對於經濟下行的擔憂,從而放棄購房轉向租賃市場。瑞銀指出,如果這個原因能夠成立,那麼受影響的時間應該會更長一些,而不是近期出現迅猛的調頭。 從2015年開始不斷上升的住房擁有率似乎也表明了這個原因站不住腳。

(2015年開始美國住房擁有率出現了明顯的上升,來源:瑞銀)(2015年開始美國住房擁有率出現了明顯的上升,來源:瑞銀)

  樓市引發經濟衰退?這一次不太可能

  瑞銀表示,即使美國樓市進入下行階段,也不太可能把經濟拖垮。一方面,美國就業市場依舊保持強勁,工資和住戶組成數仍在上漲構成了美國樓市長期的支撐。另一方面,即使判斷出現了偏差,美國住宅投資佔GDP的比重也僅有4%,甚至連歷史平均數都沒有達到。

(美國住宅投資佔GDP的比例仍處於健康範圍,來源:BEA,瑞銀)(美國住宅投資佔GDP的比例仍處於健康範圍,來源:BEA,瑞銀)

  二戰以後,美國11次經濟衰退前有9次都出現了樓市對GDP貢獻的大幅下滑。然而,目前的樓市萎縮比起1995年未能引起經濟衰退的樓市調整還相去甚遠。如果房地產引發經濟危機,那麼居民住宅投資還需要再下降10%,這個量大概是2018年調整的四倍。總的來說樓市引發衰退並不是不可能,但是絕對不是那些“媒體人士”信手拈來的那麼簡單。

  文章來源:WEEX一起交易

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