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瘋漲8年被限購玩崩 高盛:加拿大樓市還沒跌出嬰兒底

http://finance.sina.com   2019年02月28日 07:47   北京新浪網

  原標題:瘋漲8年卻被“限購”玩崩,高盛:急啥,加拿大樓市還沒跌出“嬰兒底”!

  來源:WEEX

  隨着加拿大2016年出臺一系列限制外國人投資房產的政策並不斷加碼,該國樓市近10年的高速增長也告一段落。隨着2019年樓市仍沒有回暖的跡象,有關“樓市暴跌”的擔憂不斷在市場上蔓延。加拿大的房產,到底跌到何處纔是“嬰兒底”呢?

  高盛通過建模對比了加拿大核心城市房產與美國核心沿海城市和世界主要都市,指出未來三年內加國房地產仍將處於調整階段,但溫哥華地區的房產仍有20%的下跌空間。

  加拿大國民銀行最新發布的房價指數對於擁有加拿大西部城市地產的投資人來說無疑又是一個打擊,在加拿大11個核心城市中,西部地區的溫哥華、埃德蒙頓和卡爾加里的房價變動情況在過去一年裏位列全國倒數三位。

(2018年1月至2019年1月期間加拿大核心城市房價變動情況,來源:加拿大國民銀行,Huffpost)(2018年1月至2019年1月期間加拿大核心城市房價變動情況,來源:加拿大國民銀行,Huffpost)

  高盛看衰溫哥華房價

  高盛指出,雖然多倫多和溫哥華的房價跌了快大半年了,但從房價與居民收入的比值以及租售比來看仍處於非常高的位置。甚至把這兩個城市放在全球樓市來看估值也“毫不遜色”。

(2019年加拿大25-64歲個人中位數收入與各城市中位數房價貸款門檻的差額,來源:Dailyhive、Zoocasa)(2019年加拿大25-64歲個人中位數收入與各城市中位數房價貸款門檻的差額,來源:Dailyhive、Zoocasa)

  爲了預測加拿大未來的房價走勢,高盛選取了多倫多和溫哥華作爲樣本,建立模型與美國以及全球主要的樓市進行了對比。特別值得一提的是,美國的紐約、舊金山、波士頓等城市目前正經歷與加拿大樓市類似的新房建設、城市規模和外資投資需求減少等問題。

  早些時候的學術研究報告指出,特大城市維持樓市高租售比離不開強勁的需求和對新建住房數量進行嚴格的限制。根據高盛的估值模型,如果以美國城市的房價作爲“公允價值”,多倫多和溫哥華的房價存在着30%和45%的溢價,但如果引入悉尼、奧斯陸和斯德哥爾摩作爲國際參照組,那麼多倫多的樓市不存在溢價,而溫哥華樓市還有15%的泡沫。

  同時,高盛採用了類似的方法預測了溫哥華和多倫多的未來三年的房價走勢,綜合分析了人口、收入和房價走勢因素,總結得出未來三年內,多倫多的房價將會相對保持平穩,然而溫哥華的房價還有約20% 的下行空間。

  房價拖累經濟政策

  高盛指出,考慮到未來數年加拿大樓市的疲軟預期,加拿大央行的加息步伐也會因此受到拖累。高盛下調了2019年加拿大央行加息的概率預測,同時表示加央行目前的利率政策會保持到2020年末。

  在高盛看來,加央行保持觀望並不是一個壞消息。疊加較爲保守的借貸門檻,以及溫哥華和多倫多以外地區相對較低的房價,高盛認爲由核心城市房價下降造成宏觀經濟的溢出效應將會是可控的

  由此高盛判斷,加拿大房價下跌對於加拿大GDP增長的拖累作用將會相當有限。高盛預測加拿大2019年的GDP增長仍將保持相對穩健,由於房價下跌引起的消費和住宅建設投資的下降造成的影響很大程度上將會被油價暴跌之後的反彈抵消,預測加拿大2019年GDP同比增長1.75%,較之前1.9%的預期略有下降。

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