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負利率正推高歐洲房產價格 脫歐給倫敦房價帶來壓力

http://finance.sina.com   2019年10月05日 14:00   

  新浪美股10月6日訊 儘管英國退歐的混亂破壞了倫敦作爲金融中心的地位,從而有助於縮小倫敦的房地產泡沫,但創紀錄的低利率正將其他歐洲城市的房價推至危險的高位。

  瑞銀分析師的最新報告顯示,德國南部城市慕尼黑的房地產泡沫最大,阿姆斯特丹緊隨其後,而巴黎和法蘭克福——歐洲央行所在地——已經進入“泡沫風險區”。報告稱,加拿大的多倫多和溫哥華也處於泡沫區域。

  今年是瑞銀全球房地產泡沫指數(UBS Global Real Estate Bubble Index)發佈的第五年,該指數通過分析房價、收入、租金成本、經濟增長和建築活動之間關係的趨勢,來分析24個主要城市的住宅價格。

  報告稱,英國退歐損害了倫敦作爲投資磁石的地位,並使其它全球大城市相對更具吸引力。

  該報告的作者之一、瑞銀瑞士房地產投資主管Matthias Holzhey表示,低利率在提高歐元區國家的房地產估值方面發揮了巨大的作用。

  瑞銀髮現,過去一年在所有受調查城市中,歐洲城市的房價漲幅在全球“名列前茅”,只有米蘭例外。

  今年9月,歐洲央行將利率進一步推至負值區間,並宣佈了一項新的刺激計劃,以提振疲弱的經濟增長。但寬鬆的貨幣政策對促進企業和消費者的借貸和支出作用甚微。相反,金融資產的所有者從中受益,他們以極低的成本大舉借貸,將資金投入房地產或股票,以尋求更高的回報。

  Holzhey表示,雖然加息——這是引發樓市回調的一個典型因素——預計不會很快出現,但該地區疲弱的經濟增長將使樓市變得“脆弱”。

  報告發現,慕尼黑麪臨的房地產泡沫風險最大,而法蘭克福是唯一一個房價漲幅達到兩位數的城市。

  報告稱,儘管法蘭克福的建築活動在2017年創下歷史新高,但人口增長已經超過了新增供應,導致過去10年實際價格增長80%。

  相比之下,悉尼、溫哥華和迪拜的房價較上年同期下跌了5%以上,這在一定程度上是受到監管規定的推動,比如對外國買家徵稅,以及對空置房產的業主收取費用。Holzhey稱,瑞銀預計歐洲樓市監管將會加強。

  報告還說,這在一定程度上是爲了解決可負擔能力低的問題。可負擔能力低是城市中心房地產價值面臨的最大風險之一。

  Holzhey說,英國脫歐給倫敦未來在歐洲的地位帶來了不確定性,給倫敦的房地產價格帶來了壓力。

  他說,三年前英國退歐公投時,倫敦是歐洲最“買不起”的城市,2012年至2016年期間,倫敦房價飆升了50%。

  儘管房價較2016年的峯值下跌了10%,但倫敦的房地產市場仍被高估。報告稱,“儘管最近房價下跌,但即使是一名高技能員工也需要工作14年才能在市中心附近買到一套60平方米的公寓。”

  不過,瑞銀並沒有忽略倫敦市場,由於英鎊走軟,倫敦市場可能對外國買家有吸引力。

  “如果英國脫歐的不確定性消失,外國需求將會恢復,”Holzhey說。

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