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行業寒冬之下,房多多赴美上市能否安然過冬?

http://finance.sina.com   2019年10月09日 08:44   

  房地產SaaS市場擴大

  作者| 美股研究社

  據媒體報道,10月9日,房多多向美國證券交易委員會(SEC)遞交招股書,擬進行首次公開募股(IPO)。房多多的業務主要是爲買房者,賣房者,中介商,開發商等提供一個平臺,同時以大數據作爲技術驅動爲各方提供SaaS服務。若是房多多此次能夠成功上市,將成爲中國產業互聯網SaaS第一股。

  從財務角度上看,房多多的營收,利潤,對中介商的滲透率都表現不錯。但卻依然難以對抗鏈家和安居客,不管是在房源上還是技術上,房多多迄今並沒有構建出獨特的護城河。目前房多多雖然佔據了大半的中介商,但未來勢必將會有更多的對手進入這一市場,這對房多多來說並不利於以後的發展。而且能否留住目前的中介商也是一大問題,單靠較低的服務費難以長久的留住中介商。

  不過,隨着市場的擴大,房多多的發展潛力也在上升,而且與鏈家安居客的競爭矛盾在短時間內或許也會減少。另外,在技術上,房多多雖然優勢不大,但在數據上面,房多多擁有國內最大的房地產數據庫,這或許將成爲他崛起的重要資本之一。未來若是能夠將數據與技術相結合,或許會有較大的發展潛力。美股研究社將持續關注他的後續發展。

  營收利潤高速增長,上市融資擴大規模

  單從財務表現來看,房多多的表現尚佳。在營收和利潤上面,近年來都呈現上漲趨勢,且交易量不斷上漲,2015年房地產+互聯網風口過去以後,這一行業發展較爲坎坷,房多多轉換打法以後終於找到了前進方面,隨着對於中介商滲透率的提升,房多多未來的表現或許還會改善。

  (1)營收利潤不斷上漲,赴美上市尋求融資

  房多多近年來營收和利潤都呈現上漲趨勢。相關數據表明,在利潤上,2017年,房多多已實現小幅盈利。到了2018年,房多多的淨利潤爲1.04億元,截至2019年6月30日的6個月內,淨利潤爲1.003億元人,同比增長166.6%。在營收上,2017年,房多多的收入爲18億元,2018年增長至23億元,同比增長26.9%。截至2019年6月30日的6個月內,房多多的收入同比增長55.4%,由2018年同期的10億元人民幣增長至16億元。

  從這點來看,房多多近年來業務表現不錯,業務表現情況較好。但同時我們注意到房多多迄今僅完成4輪融資,最後一次是2015年9月獲得的2.23億美元的C輪融資。雖然盈利情況不錯,但可能面臨着缺乏資金的局面,這次上市或許是爲了融資擴大規模。可以想見,若是這次成功上市,未來將會擴大規模,營收還將上漲。

  (2)房多多中間商滲透率不斷上升,籌集資金用於技術研發

  同時房多多的市場滲透率也在不斷上升,但這裏主要是指對於中介商的滲透。據招股書顯示,截至2018年12月31日,中國有將近200萬名房地產經紀商戶中,房多多平臺的註冊經紀商戶數超過91萬名,滲透率超過45%。截至2019年6月30日,房多多平臺已經擁有超過107萬名註冊經紀商戶。

  隨着滲透率上升,未來規模將進一步擴大。屆時對於技術的要求將會增加,不只是服務中介,未來對於找房人羣的技術需要也將增加,這次上市也是爲了籌資進行技術升級。招股書顯示,該公司募集到的資金將主要用於增強研發能力,投資於技術等等。

  貝殼找房安居客對手強勁,房多多缺乏護城河

  雖然房多多的財務表現不錯,但是縱觀他的發展歷史,我們發現房多多一路走來並不順利。如今也面臨着鏈家和安居客兩大對手,雖然房多多稱,他們不會直接僱傭經紀人,因此和房產經紀品牌“無利益衝突”。但美股研究社分析後發現三者的業務重合度逐漸上升,特別是鏈家旗下的貝殼找房與房多多業務幾乎一致。這表明房多多業務門檻低,缺乏相應的護城河,未來面臨更大的困境。

  (1)鏈家安居客來襲,房多多面臨競爭壓力

  目前房地產市場上競爭者衆多,但與房多多直接對標的主要是安居客和鏈家旗下的貝殼找房。與兩者相比,房多多顯然並不具有優勢,貝殼找房脫胎於鏈家,一方面有着鏈家的支持,另一方面自身也發展迅速,在租房看房技術上,截至 2019 年 8 月,如視已在全國 110 個城市採集和重建了 206 萬套 VR 房源,日產 VR 房源 10000+。

  而安居客背後是58同城,不僅資金豐厚,也在研發技術,提升行業的交易成功率。安居客在行業內率先打造新房置業顧問移動智能營銷平臺——微聊客,並建立新房置業顧問自主營銷獲客模式,提升置業顧問對客戶的粘附性,更好地促成置業服務。

  在市場熱度上,鏈接和安居客也遠遠高於房多多。易觀千帆指數顯示,2019年8月,房多多的月活指數爲21.8萬,安居客的月活指數爲1928萬,鏈家的月活指數爲542.4萬,房天下的月活指數爲353.1萬。雖然說房多多服務於中介商,但目前來看房多多已經全面落後兩者,未來與兩者的競爭將會十分艱難。

  (2)房多多缺乏護城河,門檻低難以形成自身特色

  房多多目前最大的問題可能是缺乏護城河。房多多目前業務主要是爲經紀人提供增值服務、協助完成交易,從而實現多贏局面。但這樣面臨兩個問題,一個是房源問題,一個是經紀人問題。房多多若是無法得到足夠的房源,很難吸引經紀人入駐,而在房源方面,房多多很難與鏈家這樣的機構相比。而即使吸引經紀人入駐,他們所提供的服務在市場上並不具備獨特性,其他公司都可以提供相應的服務,甚至更好。門檻低,未來的競爭壓力還會增加。

  同時,我們發現房多多的提供的服務與安居客,鏈家等平臺區別不大。在租房,買房上面提供的服務幾乎一致,而鏈家等在房源,裝修上的優勢反而使得房多多處於劣勢。若是房多多無法及時找到自己的護城河,形成自己的特色,未來或許將面臨更大的問題。

  市場規模不斷擴大

  技術成SaaS服務核心競爭點

  上面提到面對鏈家和安居客,房多多缺乏自己的護城河,未來競爭壓力增大。但隨着市場的進一步發展,人們對於租房,買房需求的增加,未來房地產交易或許還將上升,屆時房多多等企業面臨的交易市場也將上漲,房多多的發展潛力因此上升。而且房多多積累的數據將是一大優勢,未來若是能與技術相結合,或許將形成自己的護城河。

  (1)房地產SaaS市場擴大,競爭壓力或許將減少

  房地產SaaS市場擴大給房多多帶來了發展機遇。根據弗若斯特沙利文公司提供的資料,中國住宅地產市場將持續增長,預計2023年房地產市場交易額將達到33.4萬億元人民幣,2018年-2023年的複合年增長率(CAGR)達9.2%。2023年住宅地產交易佣金收入總額將達到3,436億元人民幣,2018-2023年的複合年增長率(CAGR)達22.6%。

  隨着市場規模的擴大,房多多的發展潛力也在上漲。而且鏈家安居客等也會忙於擴張市場,減少房多多面臨的壓力。當然,也會有更多的企業進入這一市場,但以目前房多多的體量來看,面對新對手的壓力並不大。

  (2)大數據優勢較大,房多多加強技術研發

  即使競爭加劇,但技術依然是核心要素。而房多多在這方面表現較好,在數據和技術上並沒有輸給各大競爭對手。在數據上,甚至略有優勢。根據弗若斯特沙利文的數據,房多多擁有中國最大的房產數據庫之一。截至2019年6月30日,房多多的房產數據庫中包含1.31億條經過驗證的出售、出租以及市場上目前沒有掛牌的房屋基礎信息。

  而在技術方面,房多多近年來一直致力於SaaS技術研發,此次上市也是爲了融資開發技術,隨着技術的發展,未來VR看房,房源匹配等將成爲競爭的核心點之一。房多多若能持續研發技術,未來或許將有一席之地。

  綜上所述,房多多這次上市遇到的困難並不大,在營收和利潤上面的表現使得資本市場或許願意買賬。但值得注意的是以後的發展機會,在鏈家和安居客的壓力之下,房多多能否突圍還未可知。不過,若是房多多能夠將自己積累的數據優勢與技術相結合,未來或許將會有崛起的機會,美股研究社將持續關注事件的後續發展。

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