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紐約真的淪爲川普口中的“鬼城”了嗎?

http://finance.sina.com   2020年10月30日 08:27   北京新浪網

  文/魏天諶

  紐約正在經歷最壞的時代嗎?恐怕是的。

  總統川普在兩次大選辯論中,將紐約市稱爲“鬼城”。情況看起來沒有他渲染得那麼糟糕,紐約街頭仍有不小的車流與人流,戶外就餐的顧客甚至需要等位,著名“地標”18英里書店在社交媒體上發出求救,第二天店外馬上排起了長龍。

  然而,即使是最樂觀的紐約客也不得不承認,這座城市已經發生了翻天覆地的變化:空曠的地鐵和寫字樓,接連閉門的餐館、酒吧、戲院與博物館,一落千丈的租金,不斷攀升的犯罪率,超級富豪們甚至僱傭了武裝警衛爲自己的豪宅站崗巡邏,擔心即將到來的選舉日可能的騷亂。

  臉書上組建了一個小組,聚集着計劃離開紐約的人們,在建組的三天內,這個小組就加入了超過10,000人。

  即使是在上世紀70、80年代,犯罪率高居不下,城市幾近破產,當時的紐約也依然是美國乃至全球的商業與文化中心。

  穆迪分析的首席經濟學家Mark Zandi甚至這樣評價道:“這場危機精準打擊了紐約的所有競爭優勢,餐飲、酒店、交通、藝術與地產,五大核心行業遭到重創,顛覆了整個紐約。”他同時預計,紐約市的復甦將比全國其他區域晚兩年以上。

  上班族人去樓空 地產市場遭遇重創

  通勤已經成爲了一個僞概念,因爲返回辦公室的日子遙遙無期,人們逐漸熟悉遠程工作的模式。以往上班族擁堵熙熙攘攘的中城區,如今已是一片空曠。

  無論是以公司爲客戶羣體的辦公樓,還是以家庭需求爲依託的住宅租賃市場,都在本次危機中遭遇重創。

  商務辦公樓一直是紐約商業房地產市場最重要的組成部分。對於往年的紐約來說,3月至5月本應該是辦公樓交易的黃金季節,但在今年,紐約五個行政區的辦公樓,成交總數僅僅只有20筆,是去年同期交易量的33%,總額僅爲7.65億美元,連去年的50%都不到。由於需求疲軟,紐約辦公樓的價格也從平均每平方英尺807美元,降至414美元。

  作爲紐約辦公樓最集中的區域,曼哈頓的辦公樓交易數量,從去年的18筆下降到今年的11筆,同比下降55%;而每平方英尺價格也從去年的990美元下滑到今年的429美元,價格下降幅度達57%。

  皇后區辦公樓的需求一直僅次於曼哈頓,但 2020年同期,銷售總額額下降了86%,僅約1,700萬美元,與去年1.19億美元相比天差地別。而布魯克林區甚至未達成任何一筆辦公樓交易。

  (2020年紐約五個行政區辦公樓交易同比變化)

  中城區商業地產市場的唯一亮點在於哈德遜廣場區域(Hudson Yards),這主要歸功於此前亞馬遜、Facebook等科技巨頭們已經在該區域租賃了大量的辦公樓。哈德遜廣場也是中城區唯一還有在建項目的區域。但是,該區域的向好也無法扭轉整個紐約地產市場的頹勢。

  上班族的逃離同時造成了住宅租賃市場降至冰點。曼哈頓地區租金中位數降至$3,036美元,同比下降了11%,該數據也是自2013年7月以來的最低水平。其中一室公寓(Studio)房型的租金跌幅最大,租金中位數爲$2,814美元,下降了17%。

  (數據來源:彭博)

  與此同時,曼哈頓公寓的空置率連續五個月創下新高,達到了5.75%,9月份的出租掛牌量超過15,000個,超過去年同期的兩倍。在9月份簽署的所有曼哈頓新租約中,超過55%的物業提供了至少一種優惠政策,比如減免1-3個月的房租等。

  然而,即便租客們面對着難得的低價誘惑,紐約對他們來說似乎已經沒有了足夠吸引力。除了通勤與娛樂的需求消失之外,每況愈下的治安問題也在驅逐着大家離開紐約。地產分析師仍舊預計租賃市場的低迷將會持續相當長的時間,甚至在今年四季度價格還會下降,想要扭轉這個形勢,只能寄希望於新冠疫苗的全面推出。

  文化生活天翻地覆 旅遊勝地榮光不在

  除了林立的寫字樓之外,紐約曼哈頓還以豐富的文化生活見長。這個小島上集中了時代廣場、百老匯、大都會博物館等知名文化地標,每年吸引着上千萬來自世界各地的遊客。

  疫情改變了這一切。

  百老匯已經停業超過7個月,最早預計將在明年春季開放,停業之前共有31場表演在百老匯上映,目前已有至少3個劇組表示不會再重演。百老匯的主要受衆是遊客與老年人,也是本次疫情重點打擊的羣體。

  擁有上百年曆史的新哥特式建築聖巴德利爵主教座堂(St. Patrick‘s Cathedral)面臨着400萬美元的預算缺口,佔其收入的四分之一,這座依靠訪客捐贈的教堂正在遭遇經營危機。

  職棒大聯盟紐約洋基隊的棒球場洋基體育場失去了觀衆,以往每場比賽都能吸引4萬人,周圍的商販們無力支付租金。更別提往年例行9月時裝週、感恩節梅西百貨遊行、萬聖節遊行、跨年慶典等一系列活動都被取消。

  連中央公園中知名的船屋餐廳都已經宣佈關閉,雖然不排除明年4月重新開業的可能性,但是該餐廳已經解僱了所有163名員工。

  就業與消費都隨着遊客的消失而消失。去年,大約6,600萬遊客拜訪了紐約市,提供了403,000個工作崗位,提供了比金融及科技行業更多的崗位,創造了近720億美元的收入。疫情爆發之前,紐約市餐廳和酒吧的信用卡消費總額中,遊客佔了24%,所有零售商店Visa交易的18%也來自遊客。

  監測數據顯示,時代廣場附近的人流量相比於去年同期下滑了70%。過去的夏季和接下來的感恩至聖誕節期間原本是旅遊旺季,原本一房難求的酒店目前的入住率和預訂率卻慘不忍睹。更不要提街頭巷尾數不清的文化活動,從脫口秀到樂隊表演,行爲藝術到外百老匯演出,都已一去不復返。

  從餐飲、酒店到娛樂性消費,旅遊業遭遇的打擊對紐約市來說極其沉重。

  疫情常態化已成共識 疫苗接種遙遙無期

  出於其極高的人口密度和人員流動量,紐約市是美國最早疫情爆發的“震中”。紐約的每日新增確診病例在4月達到頂峯,陽性率一度逼近50%,醫療資源遭遇擠兌。

  但是,自6月中旬以來,由於經濟重啓進程遠晚於全美其他地區,紐約市近月來的疫情尚在控制範圍之內,確診病例控制在千人左右,陽性率也一直保持在約1%,相比於其他州的疫情全面反彈的慘烈狀況,現在的紐約可以說是全美相對安全的城市之一。

  但是,美國並沒有實施任何限制人員流動的措施,只是官方口頭上“不建議非必要旅行”。這意味着各州人口仍舊能夠自由流動,在全國疫情再度暴發的背景下,紐約在抗疫方面仍然不能掉以輕心。美國以及歐洲的經驗都已經證明了,過快的經濟重啓將使之前的抗疫成果功虧一簣。經濟重啓的道路將會十分漫長,大家越來越認可的是,明年之前抗疫都將成爲常態化的趨勢。

  更關鍵的是,疫苗的研發進展並沒有期待中的那般順利,越來越多的信息指向了——也許短期之內疫苗都不會上市,即使上市了,其有效性仍然有待觀察。

  再退一步,即使疫苗被證實有效,能否得到廣泛接種又是一個難題。需要有足夠多的人接種疫苗,它才會對整個人口免疫產生效用,科學家認爲至少需要60%的人口接種疫苗才能達到預期的效果。

  然而,近來美國人接種疫苗的意向卻在逐步走低。經濟學人和輿觀調查網YouGov對美國民衆進行了幾個月的調查,表示願意接種疫苗的羣口比例從5月初的55%一直下滑至7月底的41%,有33%的受訪人羣表示不確定,有27%的人明確表示不願意接種。

  歷史上的許多大都市總是充滿韌性,仍有許多人抱有希望,認爲疫情之後的紐約能夠重新煥發往日生機,“這次還是會一樣。”然而,我們視野所見的越來越多變化指向了更加深遠的影響,人們逐漸習慣視頻會議、遠程工作,甚至是無聊、安全但低廉的郊區生活。紐約也許還能重返往昔,但這一次,這座城市將要付出的是空前的時間和代價。

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