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冯仑谈房地产未来趋势:今后可能出的政策不会太多了

http://finance.sina.com   2018年09月09日 17:17   北京新浪网

封面题图|《纵横四海》封面题图|《纵横四海》

  冯仑:房地产未来可能发展的趋势是什么? 

  来源:冯仑风马牛

  房产政策频繁出台,

  到底什么时候买房或是卖房最合适?

  冯叔:关于房地产,最困扰大家的原因来自于政策频繁的变动。政策又多又繁,再加上货币政策、税收政策、土地政策等,作为一个普通老百姓真的很难理解这些复杂的政策。

  其实,买房或是卖房节点啊、时机啊,政府都已经告诉你了,线索就隐藏在政府出台的政策里,只是大部分时候你读不懂也看不懂这些政策罢了。

  举个例子,有两个已婚女性讨论一个问题,一个人问,到底色情和爱情区别在哪里,另外一个人很聪明,她就说:色情是技术,爱情是艺术。

  最近几年所有的政策,都杂糅了政府管理房地产市场的技术和艺术。普通人只会欣赏和观察艺术,而没有看透政策背后的技术层面问题。

  艺术没有好坏之说,也没有对错之分。但是技术有它的逻辑和方法论。

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  房地产政策出台的逻辑是什么 ?

  冯叔:房地产政策出台的逻辑,一般有 3 大规律:

  1.  解决中低收入人群——解决公平问题;

  2.  关于经济增长,具体说就是土地财政——解决国民经济快速增长;

  3.  宏观经济调控政策——解决国民经济协调发展和控制金融风险。

  未来可能发展的一个趋势变化是什么?

  冯叔:从第一个逻辑讲,今后可能出的政策不会太多了。因为我们现在关于社会公平住房公平的这些政策,几乎涵盖到了每个领域。

  比如说有年轻人的白领的公寓,自助公寓共有产权房,长租公寓,也有低收入人群家庭的经济适用房,还有廉租房,也还有关于改善性住房,针对这部分人的一些购买政策,我觉得这个政策相对已经体系完善了。

  第二个逻辑政策上讲的话,由于我们快速城市化的这个阶段已经进入一个拐点,速度放缓,这个政策现在看也都进入到一个政策的频率降低的一个区间。

  之前大概在 99 年到 09 年这十年政策非常多,主要是要刺激经济成长,刺激城市化,刺激大家来买房,然后使住房消费成为拉动经济的一个重要的牵引力。

  由于经济成长依赖,土地财政逐步的把金融也拉进来,结构上来说成了一个刚性的结构,也就是说使整个国民经济的结构过分的依赖房地产金融,也过度地陷入到房地产。

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  这样子就出现了一个潜在的系统性的金融风险,所以这方面的刺激增长政策也不会怎么出了。相反抑制的政策会很多,比如说要针对土地财政,那么怎么化解这个风险,抑制房地产的快速的土地供应,销售,开发,金融支持,这些政策都会是反向的政策。

  目的就是要去除土地财政这样一种模式,化解系统性金融风险。再一个背景就是我们整个的城镇化的发展水平已超过 50% 。未来如果是按照正常的国际经验,每年再增加一个点,那么我们大体上应该到 70% 。

  第三宏观经济的调控政策,怎么样来化解由于房地产在高价位上大量的存量资产囤积在这,像堰塞湖一样,然后又和金融的系统有紧密的联系。

  在这种情况下,防范金融风险,既要用房地产发展来适度地保持国民经济整体的发展水平,又要防范由于房地产市场的过热带来的系统性金融风险。

  所谓限售、限购、限贷,所有这些东西都是抑制市场的交易,增大交易的制度成本,使交易越来越不容易,目的就是要平衡增长和风险。

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  房价背后的逻辑和决定房价的要素是什么 ?

  冯叔:总体看,影响房价的因素有 5 个:

  1.  人均 GDP 要达到 8000 美金;

  2.  新房和二手房的比例要超过 1:1;

  3.  城市规划的空间结构;

  4.  金融政策、利率、税收、汇率等形成的预期;

  5.  整个经济成长,包括就业、人口净增。

  所以,掌握了政策出台背后逻辑,和决定房价的要素,就很好理解政策趋势和房价的关系了。

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