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楼市“入冬”跌50%亦是2019果断抄底?专家这么说

http://finance.sina.com   2018年11月28日 16:20   北京新浪网

  海南是观察样本。

  “金九银十”褪色后,楼市“入冬”似乎已成为业界共识。

  悲观者坚信,楼市拐点已彻底到来。其理由是,今年的“金九银十”在开发商推盘大幅放量的背景下,市场销售表现依然显著走弱,已经很能说明问题。 

  2018年9月以来,合肥、北京、长沙、杭州等多个地区陆续出现楼盘促销降价、消费者维权的消息,部分区域的新房价格已达不到限价令的调控线,房价存在较大下行压力。 

  这一轮始自2016年底的密集调控,在经历三四线城市房价补涨及“房住不炒”的政策定性后,似乎正在发挥余威。由于叠加了复杂的国际经济大背景,悲观者坚称任何房价“复燃”的幻想最终都将成空。唯一不确定的是,房价会跌多少:15%还是50%? 

  数据亦为悲观者提供有力佐证。11月14日,国家统计局公布2018年1至10月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1至10月全国商品房销售面积13.3亿平方米,同比增长2.2%,增速回落0.7个百分点。除此外,房屋新开工面积、房屋竣工面积等指标较前值均有不同程度回落,楼市下行态势明显。 

  乐观者则积极寻找希望,不放过任何楼市“可能回暖”的蛛丝马迹。 

  迹象也在同步显现。杭州房贷利率近期全面松动,首套房、二手房均包括在内。而此前,北京、深圳、广州、厦门、南京、佛山、合肥等城市均有部分银行下调房贷利率。也有银行首套房贷款平均利率较10月持平,但放款速度有所加快。 

  此外,临近年终岁末,全国土地市场供应火热。11月26日,北京市一次性出让13宗地块。除一宗流拍外,其余12宗地块均成功出让,创下单日成交地块数量新纪录,一日揽金316亿元。江苏南京也将在11月29日至12月18日掀起一轮卖地高潮,预计出让22宗地块,起拍总价118.8亿元。 

  上述举措是否意味着楼市调控将逐步放松?

  如是金融研究院院长管清友持反对意见。他认为,“很多银行开始下调个人按揭贷款利率”属于纠偏和调整”。“这个对需求端有正向的作用。但还不足以改变整个房地产调控的大趋势,调控对房地产投资下滑的影响还在进行当中。”管清友称。

  明源地产研究院执行主编、研究员艾振强告诉时间财经,商业银行下调贷款利率,更多是行业行为,当资金比较充裕,需求没那么旺盛的时候,下调房贷利率很正常。毕竟,银行也要赚钱,希望把钱贷出去。另外,出让土地多是调控的应有之意,因为供应多了,才能稳定价格。只能说,没那么紧张了,但要说放松还不太算得上。 

  理性主义者则从历史寻找经验。中金公司研究认为,在以往三轮房地产市场周期的下行阶段(2008、2011、2014),政策放松都开始于销售下降后的6个月左右(并且在此后3-6个月时间持续放松)。今年9月是本轮销售下跌的开始,若仍为6个月后启动政策调节,则是在明年一季度。 

  艾振强表示,“最迟2019年年中,楼市就会松动。区别在于,上一次还处于全球宽松阶段,现在外围在收紧流动性,国内经济表现没那么乐观,放松以后也难以重现当年的暴涨了。” 

  楼市当前究竟处于什么位置?之所以市场对此存在巨大争议,三四线城市的搅局是重要原因。与以往几轮周期不同,此轮“因城施策”调控思路下,一二线城市与三四线城市产生明显错位。 

  在过去两年,一二线城市受限购、限价等政策影响,房价持续下行、租金大幅上涨。与之相反,三四线城市在去库存政策支持下依然维持高景气度。房价飙涨。即便在今年10月,根据Wind提供的数据,二线城市房价涨幅也明显高于一线,三四线城市又高于二线。 

  中泰证券研究所亦分析认为,之所以出现上述结果,很大程度上因为调控政策在过去两年多时间里是分化的。“一二线城市严控房地产市场,住房供给受到压制,租金价格上涨;三四线城市最近几年一直强刺激,房价飙升至高位,居民杠杆也加了起来”。 

  中泰证券研究所同时提醒,“往前看,三四线城市房地产连续涨了几年后,已经越来越危险,且货币化安置政策已经在转向,政策趋于收紧。小城市房价只要不刺激,很难走平,2019年将面临房价回调压力”。 

  海南或许是最佳观察样本。因特殊的地理环境、经济特点及人文特征,该省一向是中国房地产市场的缩影。 

  在海南的经济结构中,房地产一直占据非常重要的地位,2017年海南固定资产投资4125.4亿元,其中房地产开发投资2053.11亿元,房地产占经济总量比重接近50%。然而,今年4月海南省政府实施全域限购,出台迄今全国楼市调控中最为严厉的政策组合。 

  此后,海南楼市成交量暴跌。据海南省统计局数据,2018年前三季度海南房地产销售额为1677.93亿元,同比下降17%;5月至9月累计商品房成交面积同比下跌43%,房地产开发投资从同比增长16%跌落至同比下滑29%。受此影响,当地多项宏观经济指标出现显著下滑。

  海南楼市状况会向内陆城市传导吗?艾振强说:“海南的情况比较特殊,房地产占比特别大,现在突然断奶冲击很大。培育产业,告别紧紧依靠房地产的愿望是美好的,但是阵痛很痛啊,痛得太厉害了。我觉得还是会放开一点的,否则社会可能不稳定。”

  什么时候“放开一点”?中金公司建议,考虑到国内宏观经济面临的压力更大、中美及国际经济环境的不确定性跟高,“本轮政策介入的时点宜早不宜迟”。

  中泰证券研究所提醒,通过货币刺激房价很容易,但问题在于能否承受房价进一步走高的风险。没有永涨不跌的资产价格,2015年创业板下跌同样发生在货币宽松环境中。“没有人知道资产价格的拐点何时到来,但有一点是确定的,涨多了的价格肯定会回调。”(时间财经 胡飞)

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