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2019中报:恒大成最强"地主" 万科华润变现能力增强

http://finance.sina.com   2019年09月11日 04:02   

  2019中报透视③|谁是“土储王”谁又是“变现王”这几大榜单有真相

  来源:中国房地产报

  中房报记者 李叶|北京报道

  如果说资金是房企的“血液”,那么土地储备就是“造血”的原料。2019年上半年,随着土地市场逐渐回暖,房企在保持谨慎态度的基础上,拿地积极性有所加强,实现了“手中有粮心中不慌”的局面。2019年上半年,房企手中有多少土地储备?面对趋于平稳的市场它们的拿地布局又会发生怎样的变化?

  中国房地产报记者通过梳理2018年~2019年房企中期业绩报、中指院、克而瑞等公开数据整理土地储备面积、土地储备货值、拿地面积与销售金额等数据,统计出2019年上半年房企土地储备排行榜、2019年上半年房企去化变现能力榜单和2019年上半年房企拿地扩张排行榜,通过这些榜单发现一是龙头房企土地储备充足,但拿地增速已放缓;二是重点布局在几大城市圈周边;三是变现能力成为房企未来考验。

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  最强“地主”花落恒大

  土地储备量不仅可以看出房企的规模和实力,也可以作为衡量房地产企业经营增长状况及成长性的重要指标。根据2019年上半年房企土储榜,中国恒大以3.19亿平方米土地储备稳居榜首,排名其后的分别是碧桂园(土地储备2.78亿平方米)、融创中国(土地储备2.04亿平方米),保利发展(1.87亿平方米)、绿地控股(1.7亿平方米)、万科(1.53亿平方米)以及新城控股(1.34亿平方米)。从榜单情况看,龙头房企土地储备充足。

  值得一提的是,在2019年上半年房企拿地扩张排行榜上,以恒大为首的部分头部企业放慢了脚步,在2018年末土储规模基础上,恒大2019年上半年拿地增长速度只有4.65%。

  “恒大集团没有拿地的紧迫性,但有严格的拿地标准,地块必须达到30%的毛利,实现15%净利才会去拿,‘地王’不会去参与。”恒大集团总裁夏海钧表示,大量土地通过并购中小房企项目而来,也让恒大集团的土地成本可控;总货值5万亿元的低成本土地储备,则是恒大5~8年稳定盈利的基础。

  据悉,恒大集团除拥有3.19亿平方米土地储备外,还有未纳入土储的旧改项目7012万平方米,合计可提供5万亿元可售货值。

  对于上半年龙头房企土地储备情况,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从当前龙头房企土地储备规模看,部分房企增速有所放缓,这与今年强调的项目销售有关,土地储备相对较保守。“从绝对规模看,大型房企拥有大量土地储备,仍依旧拿地,但增幅有所收窄。”

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  土储布局反映未来风向

  除了土地储备面积外,从房企的布局方向也可以窥探出一个行业趋势。

  8月21日,在中报发布会上,万科首席运营官张旭称,喜欢拿比较难拿的地,万科的投资策略是在城市圈或者经济带上聚焦经济增长比较好,有产业、也有人口导入的地方。不是说所有四线五线城市都不去,比如大湾区、上海周边的长三角地区仍会考虑拿地,但不会把点布到全国所有县级市。“这是为了提高效率,更重要的是防范风险”。

  与此同时,融创、龙湖、美的置业等房企也在今年中期业绩发布会上透露了拿地布局思路。

  融创中国在8月22日举办的中报发布会上透露,今年下半年,融创中国累计可售资源超5700亿元,其中,超过80%的可售资源位于一二线城市。与此同时,融创中国董事会主席孙宏斌强调,宏观调控对一二线城市的影响没那么大,但对三四线、四五线城市的影响还是比较大。

  “集团战略聚焦一线、二线和强三线城市以及香港,占比接近90%。”龙湖首席财务官赵轶在8月26日举办的中报发布会上表示,龙湖认为这样布局使土储结构比较优化,为未来公司业绩发展提供了强大基础。

  位居2019年上半年房企拿地扩张排行榜榜首的华润在2019年度中期业绩会上表示,华润置地将重点布局大湾区核心城市,初步估算大湾区内土储面积占比达78%,其中深圳、广州的面积占比达55%,预计2022年开始有签约额。

  数据显示,截至2019年6月30日,华润置地不仅以总地价820.6亿元(权益地价527亿元)增持了39宗土地,还通过代建业务获取项目,在深圳各区域累计获取代建项目96个,涵盖市政、医院、学校、公园、文体、企业、城中村综合整治、棚改等业务。

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  奥园 万科 华润变现能力增强

  在2019年上半年房企去化变现能力榜单上,中国奥园、万科及华润置地则分别以20.97%、18.56%、17.72%的变现比值位列前三。

  中国奥园2019年中报显示,合同销售人民币536.3亿元,同比增长33%,权益比保持在84%较高水平;于2019年6月30日,已签约但未确认的合同销售约人民币1390亿元,将于未来两年内逐步确认,盈利持续性强。

  另一方面,中国奥园的收入及利润实现强劲增长,营业额同比增长73%至人民币236.7亿元;毛利润同比增长81%至人民币70.5亿元,毛利润率29.8%。净利润同比增长90%至人民币28亿元,净利润率约11.8%。核心净利润同比增长79%至人民币24.9亿元,核心净利润率约10.5%。

  从万科中报业绩情况来看,万科确如董事会主席郁亮所说,“活得还不错”。2019年中报数据显示,上半年万科房地产销售金额3340亿元,手握货币资金1438.7亿元。中报营收和净利创下了上市以来历史新高,分别达到1393.2亿元和118.4亿元,两者同比增长均近3成。

  华润置地在积极扩张土地的同时,变现能力同样亮眼。中报显示,华润上半年实现销售额1188亿元,同比增长26%。值得注意的是,在中期业绩发布会上,无论是董事会主席唐勇还是执行董事沈彤东,都强调华润置地财务稳健,其债务水平位于行业低位,风险可控。资本市场似乎也看好这份“稳健”。

  今年4月,摩根大通发表报告,重申华润置地“增持”投资评级,并将目标价由39港元升至44港元,相当于预测今年市盈率10.4倍,对其投资性收租业务按每股资产净折让40%(此前折让50%)作估值、对物业发展业务按7倍市盈率作估值。

  该行表示,对华润置地持正面态度,更看好其投资地产业务,认为该业务已踏入收成期,并逐步迈向潜在分拆目标。“华润置地现价已升近历史高位或存在配股风险,但因今年是其将过去18至24个月内购买的土储变现的一年,因此预计短期发生机会不会太高。”

  三份榜单透露了房企的“粮仓”,预示着未来的收成,但高土地储备在如今的市场下也似乎预示着风险,如何调配需要高效经营。

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