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经济学人杂志:全世界的豪宅价格都在跌?

http://finance.sina.com   2019年04月08日 03:22   澎湃新闻

  经济学人杂志:全世界的豪宅价格都在跌?

  伦敦市中心的OneBlackfriars大厦在泰晤士河南岸拔地而起。这座新建成的50层高的大厦包含274间豪华公寓,售价从100万英镑到令人瞠目的1500万英镑不等。其独特的外形(大楼中间部位像人鼓起来的肚子)也被诺贝尔经济学奖得主、曾对资产泡沫作出经典解读的罗伯特·希勒(Robert J. Shiller)直接称为“大肚子(TheTummy)”。当然,这个趣称同样可以用在形容伦敦膨胀的楼市上——总体上,伦敦房产价格从2009年到如今已翻番。

  其实,经历过08年全球金融危机房价暴跌和之后房产迅速升值的全球大都市,不仅仅只有伦敦。根据《经济学人》杂志最新的全球房地产市场调查(下图表),全世界最受欢迎的五座城市——香港、伦敦、悉尼和温哥华的房价在2009年后均连续数年稳步攀升。

  *来源:经济学人

  然而,如今这些城市中最昂贵的“黄金”地段的房价正在下跌。温哥华黄金地段的房价比去年下降了12%,豪宅大幅降价让当地的房地产经纪人叫苦不迭。知名歌手MichaelBublé最近就以评估价的72折卖掉了他在西温哥华的一处房产。此外,香港房价也从去年8月就开始下降,跌幅已达9%。前不久“太平山顶”这一名副其实的世界最昂贵地段的一块空地开始招标,结果当地开发商的出价均未能达到政府的底价,令所有人大跌眼镜。去年,曼哈顿房价下跌了4.3%;据在线房产搜索公司StreetEasy统计,2018年售价为100万美元及以上的房屋有60%未能出售。在悉尼,黄金地段的房价从2017年起已经下滑了16%。

  据伦敦的第一太平戴维斯(Savills)估算,伦敦黄金地段的房价相比2014年的峰值已下降了20%,100万英镑以上房屋的成交量也比2016年低了20%。先不论脱欧带来的影响,这种下滑背后隐藏着更为广泛的原因,Savills的首席研究员LucianCook表示:跨境资本流入量的减少、政府政策收紧、资金成本和房屋供给量的上升都导致了伦敦房产市场的降温。

  上述这些因素同样也在影响世界其他城市。IMF的研究表明,近些年房价波动在世界各地的传导性日益增强,且这种传导性在国际大都市之间体现得更加明显(而不是在国家层面)。这是因为房产正在跳出区域限制,成为全球资产配置的重要一环。从这个意义上说,房地产市场受到国际市场风向的影响并不比股市和债市少。因此IMF认为,在经济衰退时期,国际相关性增强可以帮助预测房地产市场的降温下行。

  出现这种相关性的一个重要原因就是全球范围内的造富运动。受益于科技进步和中国的迅速崛起,过去八年里,全球每小时新增250名百万富翁。瑞士信贷的数据显示,在2018年,百万富翁们掌握了世界45%的家庭财富,这一数值在2010年仅为36%。这些财富中相当一部分被用来购置国内外豪宅。但是瑞信认为,新百万富翁的增速未来会放缓,据预测其增速到2023年将会放缓20%。

  在中国这个产生了世界六分之一新百万富翁的国家,资金流出变得越来越困难。在2015-2016年,1.3万亿美元流出中国(不包括外商直投)。从那以后,当局便致力于打击精英阶层的腐败现象,并加强了对每人每年5万美金购汇额度限制的执行力度。这对住宅市场的影响无疑是深远的。据美国不动产经纪人协会(America’s National Association of Realtors)估算,中国购房者在美国花费了300亿美金购置房产(2018年3月数据),这一数值比上年同期下降了4%。在澳大利亚,由于政策要求国际买家只能购置新建房产,来自用于新建项目的中国投资在2018年下降了36%,降至13亿澳元(合9.7亿美元)。然而即便如此,澳洲国际买家中的四分之一仍然是中国人,伦敦同样如此。

  政府为房产市场的降温也出了份力。因为感受到了民众被高房价剥削的愤怒,各级政府已经开始致力于解决房产市场过热的问题。2018年,温哥华政府将非居民购房交易税比例从15%上调到20%。此外,英国政府也开始加征交易税——购买一处价值250万英镑的房产最多可能需要缴纳28.8万英镑的交易税,2010年只需缴纳10万英镑。同时,非居民在英国也需缴纳额外税负。新西兰的举动最为大胆,政府从2018年10月份起全面禁止了外国投资者购置新西兰的已完工房产。

  资金成本的上升同样起到了冷却房产市场的作用。长期以来宽松的货币政策正在收紧。莱坊(KnightFrank)的LiamBailey表示,现如今在美国用贷款购置一套价值100万美元的房产,需要比3年前多付出65%的资金成本。虽然,豪宅购买者们通常都会使用现金交易,但是他们的风险偏好可能会因收益率的下跌而降低。MSCI数据显示,2016年可投资住宅物业的总租金收益率首次跌破了5%。

  收益率下跌部分是由供给原因导致的。地产顾问JonathanVandermolen表示,2016年之前的3年间,投资者在投资伦敦新的地产项目时“向任何有个性、有冲动、有合理想法的人投钱”。此情此景在曼哈顿也再现过,一座座超瘦型公寓(supperskinny apartments)因为受到人们的狂热追捧在曼哈顿中城拔地而起。而如今,曼哈顿近8600户公寓却因高库存原因在大减价出售。

  以上这些因素叠加导致了全球房产的降温。即使对于不那么富有的大都市居民来说房价下跌是利好的,但从长远来看,外资投资兴趣的降温并非好事。2017年伦敦市长授意伦敦政治经济学院进行的一项调查显示,对于住宅房地产市场来说,外来投资有助于创造住房供给,而这些供给单单只依靠国内力量是无法实现的。

  同时,那些永远看好房产市场的中介认为现在的市场低迷只不过是暂时现象。这些乐观者的理由是,大都市土地供给能力有限,所以价格总会涨回去的。从本质上看,这个观点不容置疑。例如,香港长期以来房产供不应求,因此,中国大陆的投资者感觉投资香港房产市场更加安全。然而,房市接下来的任何反弹都不可能像08年危机刚过时那样强劲:第一太平戴维斯认为伦敦黄金地段的房产价格走势将趋向温和。

  对于房地产经纪人来说,幸运的是总有一些人的想法和大众不同。对冲基金巨头肯·格里芬(KenGriffin)最近以近1亿英镑的价格——十多年来伦敦房屋交易额中最高的金额——买下了位于PallMall附近CarltonGardens(十大伦敦最贵花园区域中排名榜首的区域)的3处房产。后来,他又以2.38亿美元的价格在曼哈顿购置了房产。所以看着吧,当一个坚定的富豪情绪高涨地想要买房时,谁能阻止得了他呢?

  *原文:Priceof prime properties around the world are falling(TheEconomist,2019)。 

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