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上半年成绩单透露秘密:央企地产谁在赶超谁在掉队

http://finance.sina.com   2018年09月14日 03:46   北京新浪网

  独家财报丨央企地产谁在赶超谁在掉队 2018上半年成绩单透露了秘密

  来源:中国房地产报

  中房报记者 许倩丨北京报道

  一度低调的保利发展(600048.SH)日前发布公告称,为体现公司多元化发展方向,公司拟将名称由“保利房地产(集团)股份有限公司”变更为“保利发展控股集团股份有限公司”。

  保利发展董事长宋广菊在接受媒体采访时表示,集团更名的初衷是鉴于行业的矛盾已经变化,以前更多的是居住,而未来客户有了居住之后,还将有更多的生活服务需求。

  宋广菊介绍,保利发展将打造“不动产生态发展平台”,以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础,提供基于行业生态系统的综合服务。从地产到综合服务,未来保利计划将保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业等业务独立运营,形成与保利发展对等平行发展的业务单元。

  保利发展此举意在现实的市场境况下实现“前三”的夙愿。

  保利发展曾经连续多次位居上市房企销售榜前三名。但从2016年开始,当恒大、碧桂园、融创等房企销售额猛增之时,包括保利发展在内的央企行业排名开始下滑。

  在目前国资委圈定可以开展地产主业的21家央企中,分化愈发明显。保利发展、中海地产、华润置地跻身TOP10;招商蛇口与中国金茂进入TOP20;中国铁建、保利置业则位列TOP50;华侨城、中国中铁、信达地产、电建地产、中冶置业、中交地产和中粮地产跨入TOP100;五矿地产及葛洲坝地产等6家则排在TOP100之外。

  房地产企业拿地就能赚钱的时代已经过去,规模落后的央企同样可能面临被并购的命运。

  在中国房地产报记者统计的16家披露销售数据的地产央企中,中国金茂、中交地产、中冶置业等正以100%~200%的销售增速奋起直追。2017年,中交地产喊出目标“央企前二”的口号,彼时排在其前面的是销售额2000亿元的中海和3000亿元的保利;如今其排名已经落在央企榜单中的第13名。

  而电建地产、五矿地产上半年销售额则出现明显下滑,在房企排名中地位骤降。信达地产、中粮地产等央企则继续不温不火地保守打法,实则在瞬息万变的行业速度面前已经是掉队。

  在房地产行业,央企地产公司是重要的参与者,它们大而强,愿景强烈,透过这份榜单外界看到了它们背后的实力。

  地产央企翘楚:保利、中海、华润

有“铁娘子”之称的宋广菊 发誓要带领保利发展夺回行业前三地位有“铁娘子”之称的宋广菊 发誓要带领保利发展夺回行业前三地位  

  在地产央企销售业绩排名中,前三名分别是保利发展、中海地产和华润置地,这3家央企在房地产企业行业排名分别是第四、第七和第十名的位置。行业前三已经被碧桂园、万科、恒大所占据。

  上半年,保利发展实现了594.14亿元营业收入,同比增长9.28%;归属母公司净利润65.05亿元,同比增长15.13%。上半年保利发展以2153.12亿元的签约销售额位居行业第四、央企第一,同比增长42.4%。

  今年,在保利发展与保利置业的重组方案获得股东大会高票通过之后,宋广菊就喊话“要总规模回前三”,且这一目标可在两三年内实现。

  如今保利发展与行业第三中国恒大的销售额相差889亿元,比第四名融创中国仅高出238亿元。前有实力雄厚的恒大和万科,后有融创中国勇追猛赶。如此看来,保利发展进前三的压力似乎不小。

  为早日进入前三,保利发展发挥央企优势积极拿地,上半年其通过并购、合作等方式获取项目45个,占拓展项目总数的64%。在今年上半年全国房地产拿地金额排行榜中,保利发展以615亿元排第三,与万科相差不足百亿元。

  央企第二名中海地产,则更倾向稳健发展。上半年中海地产实现合约销售额1508.5亿港元(约1314亿元人民币),同比增长18.5%;实现营业收入886亿港元;实现经营溢利357.5亿港元,净利润率达26.2%。中国海外发展一贯坚持稳健审慎的财务策略,在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率。保利发展上半年资产负债率为79.32%,中海地产仅59.96%。

  央企第三名华润置地,上半年销售额852亿元,同比增长35%;净利润88.5亿元,同比增长96.1%。综合毛利率水平达到48.1%,比去年同期提高13.1%。相较于第一梯队动辄几千亿元的销售,华润置地的销售额显得偏低,不过,华润置地一直强调自身对于规模的追求是稳定保持在前十,并在此基础上追求质量。

  据部分地产央企发布的公告显示,大部分企业已完成全年目标过半。如保利发展上半年完成53.8%的全年目标总额;中海地产完成了52.5%的全年目标总额。

  “弯道超车”型央企:中国金茂、中交、中冶

  在地产央企销售业绩排名中,有几家央企的销售增幅表现的格外亮眼。中国金茂上半年实现销售额717.6亿元,同比增长198%;中交地产实现销售额110.7亿元,同比增长222.74%;中冶置业实现销售额131.4亿元,同比增长108.24%。反映出这些央企房企急于扩张规模的野心。

  中国金茂上半年已完成全年销售目标的71.8%;上半年实现核心净利润约32亿元,同比增长43%;资产负债率为71%,同比增长3个百分点。在上半年的优异成绩下,金茂管理层将2018年的业绩目标从1000亿元提升至1200亿元。

  在规模快速增长的同时,中国金茂还紧抓土地市场窗口期机遇。据统计,今年1~7月,中国金茂已经在全国20座热点城市,收购了29个优质项目,计容建筑面积达541万平方米。

  中交地产也实现了业绩和利润的双增长。上半年中交地产实现营业收入31.77亿元,同比增长285.1%;归属上市公司股东净利润3.03亿元,同比增加2949.91%;销售额大增2倍。

  除了激烈的行业竞争,央企内部竞争也非常明显。央企在市场蛋糕有限的前提下,必须加大对市场份额的竞争力度。

  2017年,中交地产喊出“央企前二”的口号,彼时排在其前面的是销售额已经跨入2000亿元的中海地产和3000亿元的保利发展。今年以来,中交地产打出绿城中国这张牌,为争夺央企前二增加了砝码。

  冬天播种,在行业下行周期进行合理布局,未尝不是实现弯道超越的一个途径。

  央企掉队者:电建地产、五矿地产

  不进则退。这其中不乏掉队者。

  今年上半年,电建地产销售额143.5亿元,同比下滑11.58%。在行业中的排名明显下滑,从去年的55位下滑到今年上半年的73位。而在2015年,电建地产销售金额还能排在行业前50,当时与同为“央字号”的中国金茂差距不过百亿元,如今,半年销售规模已经落后中国金茂500多亿元。

  同为地产央企,五矿地产的位置更靠后。今年上半年,五矿地产签约销售只完成28.1亿元,相对于全年150亿元的销售目标,完成率不到20%。

  五矿地产在销售简报中特别说明,“根据销售计划,大部分开发项目将集中在下半年开盘销售”,公司“有信心完成今年150亿元人民币的签约销售目标”。

  事实上,五矿地产背靠五矿集团,多年来其规模化发展一直未见长足进展。在今年3月27日举行的2017年度业绩发布会上,五矿地产表示未来几年公司签约销售额年化增长会达到60%以上,2020年签约销售额达到400亿元。

  目标很大,但五矿地产的步伐着实迈得小了些,其2018年前六月新增的项目为零,投资方面谨慎至极。

  值得注意的是,信达地产的财务数据也出现了较大幅度的回落。上半年期营收同比下滑52.15%;净利润仅微增2.45%;无论是营收还是净利润在11家上市地产央企中都是垫底的。而其资产负债率上半年却升至86.39%的高度,远超其他地产央企。其115.37亿元的现金流,在央企中也属于捉襟见肘的程度。

  地产央企整合重组进行时 

  当然,地产央企的整合重组仍在进行,未来市场竞争格局面临重塑。

  日前,国资委就中央企业重组整合工作方面提出了明确要求,下一阶段要充分认识重组的重要意义和整合任务的复杂性、艰巨性,进一步加大工作力度,扎实推进整合融合,确保实现重组预期目标。

  早先起步的华润置地、中海地产等第一梯队企业的重组已基本完成,紧随其后的中交、五矿、中粮和保利等地产央企正在加速重组整合步伐。

  7月24日,中粮地产发布公告称,拟收购大悦城地产59.59%股权,重构集团地产资源。收购完成后,公司2019年归母净利润相比收购前预计增厚超过四成。

  6月20日,保利置业公告称,与保利发展的整合已到尾声,保利(香港)控股有限公司股权变更完成交割,未来境内所有新增项目都将会由保利发展为主来开发。这离保利进入行业前三的目标又近了一步。

  而中交集团为推进内部房地产板块整合,早在2015年便出资成立了中交地产集团,负责中交集团房地产业务的运营和管理。中交房地产集团副总经理周济透露,今年年底重组整合方案就会全面落地和推进。

  “地产央企整合重组将成为未来行业重大趋势。随着央企做大规模,作为整合方,龙头地产企业有望通过整合和并购,补充土地资源,并促进行业集中度进一步提升。”平安证券一份研报指出。

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