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惊爆!美国9大城市房产价值可能被高估

http://finance.sina.com   2015年09月29日 06:48   北京新浪网

  据美国知名房产分析机构数据显示,美国房价被高估(出售价格远高于市场实际价格)的城市已不在少数。让人抓狂的是,目前这些城市的房价仍然在“坚持不懈”地上升。

  根据权威房产分析机构CoreLogic上周发布的一份报告显示,在美国前100个最大的地区房产市场中,就有14个城市的房价被严重高估;而这一数字在第一季度时仅为7。CoreLogic在对2015上半年美国各地房产市场数据进行严密监控与分析后发现,被高估的房产市场都有如下特征:

  现有房产价格超出当地房产长期可持续正常上涨水平10%以上。

  现有房产价格与人均可支配收入差距较大,人均住房可负担能力较小。

  供应量不足成“被高估“主因 买家购买热情丝毫未减

  CoreLogic首席经济学家Sam Khatar认为,导致房产市场被高估的主要驱动力为“房屋供应量”。 “精明的开发商并不会给所有买家建造充足的房子,确切地说,他们专注于利润率而不是规模”。也就是说,开发商总是将目光放在“如何增加中间费用”上,而往往忽视了市场,所以当地需求量总是“被迫”增长强劲。

  值得注意的是,“价值被高估”的现象总是伴随着房价的飞速上涨,即使该地的人均收入并没有太大的变化。根据知名房产信息机构RealtyTrac的数据显示,在过去两年里,美国平均房价涨幅为11.5%,达到18.95万美元;特别是一些地区房产市场,房屋升值幅度已超过20%。与此同时,美国个人收入却跟不上步伐:根据圣路易斯联邦储备银行(the Federal Reserve Bank of St. Louis)的数据(经过通胀调整)显示,美国实际个人可支配收入在过去两年里的上升幅度仅为5.5%。

  当然,即使在这些房价被高估的城市里,房屋交易量仍然在大幅度增长。对此,Khatar表示这种状况十分正常,“一个市场仅仅是房价被高估并不代表它就存在泡沫,所以并不影响买家的购买热情;但未来房价的反弹状况却是一个未知数”。

  奥斯汀房价涨幅超“正常增长水平”42.3% 德克萨斯州3城市上榜

  以下为CoreLogic筛选出的美国9大放假被高估城市:

  美国奥斯汀(Austin, TX;德克萨斯州首府)

  奥斯汀市及其朗德罗克(Round Rock)地区以超过“可持续正常房价上升水平“42.3%的增长率坐上了“房价被高估城市榜单”的头把交椅。CoreLogic分析师称之为“令人惊愕的涨幅水平”。与2013年10.3%的涨幅相比,2014年该地区的房价升值幅度已超过16.3%。

  查尔斯顿(Charleston, SC;新弗吉尼亚州首府)

  查尔斯顿的老城区及北部地区的房屋价格超出当地“可持续正常房价上升水平”(以下简称为“正常增长水平”)23.4%。2013年,该地的房价涨幅仅为5.4%,而2014年涨幅跃升为12.8%。

  迈阿密(Miami, FL;弗洛里达州东南部港口城市)

  因经济衰退而遭受重创的迈阿密现在“又回来了”。该地区房价平均超出“正常水平”20.6%。在经历了2013年11.5%和2014年15.6%的房价涨幅后,目前迈阿密地区的房价仍然在以令人震惊的速度不断增长。

  华盛顿(Washington, DC;哥伦比亚特区)

  尽管是一个充满活力的地方,但华盛顿地区仍然有它的缺点:拥有全国最糟糕的交通和大部分人买不起的昂贵房产。据统计,该地的房价升值速度超过“正常水平”19%。

  诺克斯维尔(Knoxville, TN;美国田纳西州东部城市)

  诺克斯维尔成为田纳西州唯二上榜的城市之一。现有房屋价格超出“正常水平”14.4%。与2013年仅为4.5%的房价相比,2014年的房价涨幅已经超过11.4%。

  费城(Philadelphia, PA;宾夕法尼亚州东南部港口城市)

  费城房价一直在以惊人的速度上涨,仅2014年,其房价涨幅就达到16.7%,成为该榜单中2014年房价涨幅最高的城市。费城现有房价高于“正常水平”14.2%。

  达拉斯(Dallas, TX;德克萨斯州港口城市)

  德克萨斯州的城市之所以在榜单中占据最多席位(有三个城市上榜),近年来势头强劲的州经济增长能力与房屋可负担能力功不可没。然而,Khatar认为,该地的房屋供给量远没有满足需求量,所以才导致达拉斯市的房价,包括普莱诺与欧文地区,超过“正常增长水平”14%。

  圣安东尼奥(San Antonio, TX;德克萨斯州南部城市)

  这是德克萨斯州第三个上榜城市。该市房价超出“正常水平”12.4%。2013年房价涨幅为6%,而2014年则升至10.3%。

  纳什维尔(Nashville, TN;田纳西州首府)

  纳什维尔地区(包括戴维森、莫非斯堡和弗兰克林地区)很多手头拮据的居民一直都在为自己的房产市场唱“悲歌”,该地房价超过“正常水平”12.3%,仅2014年房价涨幅就达14.1%。

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