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美国房地产还能涨多久? 专家如是说

http://finance.sina.com   2015年11月02日 06:38   北京新浪网

  美国房地产还能涨多久?

  也许还有一种判断方法,就是回归到价值与价格互相追逐的简单道理。CBRE一份最近的报告的结论是,关于美国房价,不只今天的售价是很合理,而且还有继续上涨的空间。CBRE伦敦首席经济学家Richard Barkham评价说,我觉得现在的价格有着良好的支撑,很多因素能够支持它,并且上涨中的价值有很健康的未来。这里的支撑,也就是很好的经济,工作增长,以及不断升高的占有率及租金。“我们能看到在未来几年里房租稳健的上升趋势,这将提高现金流”。

  CBRE最近还做了一项甲级写字楼租金收益与本地债券收益的国际比较的研究。历史规律显示这两者之间的平均价差在300个bps。最近的数据显示美国低于这个标准: 只有240个bps的债券收益与资本化率(cap rate)的价差。然而,当考虑到未来的租金涨幅时,这一价差一跃而升至850个bps。

  事实上,从全球来看,和欧洲,中东和亚洲相比,美国有着最高的价差—650 个bps,而最低的亚洲只有270 个bps。根据Barkham的评论,这表明在美国,在未来的两到三年中,我们还有很高的上涨空间。

  尽管CBRE也在看一些美国的门户市场(gateway markets),比如洛杉矶,纽约,波士顿和芝加哥,但Barkham认为美国经济的继续增长,“这种复苏已经蔓延到二线城市,以及现在正在影响三线城市。我们将在美国的二线和三线城市看到相同的价值与价格的上涨。”并且进一步补充,“现在是在美国投资中部地区的绝佳时机”。

  美国另一家房地产研究机构RERC的主席 Ken Riggs觉得“房价还要再涨12个月”。而关于“哪里有最好的机会”,他的看法是,因为很多便宜的项目已经消失了,所以投资者必须要承担更多的租赁风险以及开发风险而获得高回报,正如现在已经发生的。或者,去投资那些更小的而有着更高回报的市场。所以,根据RERC的大都市排名指数,在前20的主要大都市中,有着最好相对价值的商业地产投资机会的城市都是二线城市:排名前五的分别是“奥斯汀(Austin), 圣安东尼奥(San Antonio), 罗利(Raleigh),达拉斯( Dallas),以及 奥兰多(Orlando)”。值得注意的是,在这份投资价值的排名上,纽约,洛杉矶,波士顿及华盛顿都不在其中。

  对投资者来说,在资本化率已经非常低的今天投资房产的风险主要来自于,当五到七年后人们需要卖掉这些资产时,很有可能,资本化率已经升高了200或300个bps。因为资本化率会随利率而升高,未来的高利率很可能迅速的把资产价值带走。因此,今天的投资者们必须要有一个长期眼光,以及必须对他们将要投资的资产高度自信。

  然而,人们的一个共识是,相比较其他投资方式,包括低回报的债券或高风险的股票市场,商业地产仍然有着它的吸引力。最后关于美国房地产还要涨多久,Barkham的回答是“只要美国的经济还继续增长并且产生就业,现在的资本化率就是有良好支撑的。在四五年以后会有一个时间,当利率开始上升,使得这个平衡变得有些问题,但那也是很久以后的事了。”

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