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北京公积金新政刷屏了 对刚需影响多大?

http://finance.sina.com   2018年09月13日 18:40   21世纪经济报道

  工作超11年才可贷120万,还认房又认贷!北京公积金新政刷屏了,对刚需影响多大?

  21世纪经济报道 

  导读:北京13日晚发布公积金新政,消息一出,在各大群里都炸锅了,称这是史上最严公积金贷款新政,9月17日执行! 由此可见,北京的年轻人用公积金买房没那么容易了。

  “本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需。而从认房又认贷看公积金政策全面收紧。”

  来源丨21世纪经济报道(jjbd21)综合自21世纪经济报道(记者 王营)、北京日报客户端(编辑 曹政)、北京住房公积金管理中心、中国基金报等。

  图片来源 / 新华社

  昨晚,北京市发布的公积金贷款新政让不少刚需购房者感到“心塞”。

  北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》:

  自9月17日起,网签的购房,在使用公积金贷款的时候,将执行“认房又认贷”的政策。同时,今后公积金贷款将与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元。

  “认房又认贷”主要影响的是贷款的首付比例和贷款利率。

  北京住房公积金管理中心表示,此次出台的新政,目的是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实北京城市总体规划有关要求,积极引导市民合理住房消费,支持市民的基本住房需求,抑制投资投机性购房行为。

  不过,此次公积金贷款新政可能会误伤刚需。

  我们先来划个重点:

  图片来源 / 北京日报新媒体

  下面来看看重点的解读:

  关注点一:公积金需要缴存11年才可贷款120万

  过去,公积金贷款额度最高是120万元,缴存时间的长短并不会影响额度的多少;新政将实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。

  北京住房公积金管理中心相关负责人说,为体现制度的公平性和公正性,每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元。

  计算缴存年限时,也会有几种特殊情况。如果缴存年限不够1整年的,按1整年计算。他举例,如果缴存期限是13个月,也会算为两年,可贷20万元。此外,如借款申请人为已婚的,核算贷款额度不会相加得出,而是以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

  举例:如果是22岁大学本科毕业职工,就职后开始缴存公积金,正常情况下可贷满120万需要缴存11年以上,也就是34岁左右。“这主要是为了引导市民合理住房消费,落实‘租购并举’、‘先租后买’。”这位负责人说。

  另外注意!缴存年限不够1整年的,按1整年计算。也就是说,当您缴存到1年零1个月的时候,认定的是您缴存了2年,可以贷款20万元。

  那么,如果是夫妻,两个人各自缴存了6年,是不是可以一起贷到120万元?答案是不行的。

  按照新政,如果借款申请人为已婚的,核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。也就是说,丈夫是7年,妻子是5年,那么也只能贷70万元。

  另外,目前公积金的贷款额度是与缴存额相关的。新政实施后,原先的计算标准还有效么?答案是依然有效的。也就是说,要同时满足原来的标准和这次的年限标准,才能获得贷款额度。

  关注点二:“二套房”既认房又认贷,二套最高贷款额度降至60万

  首先, “认房又认贷”将影响准备用公积金贷款购二套的北京市民。

  去年“317”新政中,商贷已经实施了“认房又认贷”,公积金贷款目前则只是“认房”,即不看贷款记录,只要是名下无房,即可按照首套房申请公积金贷款。

  这次新政中,公积金贷款也实施了“认房又认贷”。也就是说,购房家庭名下无住房贷款记录(包括商贷、公积金贷)且在本市无住房的,按首套房贷款政策办理;凡不属于首套房情形,被核定为是二套房的,按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的,不予贷款。

  “认贷”指的是在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录。也就是说,如果是在外地的购房贷款记录,也会被认定为有贷款记录的。

  具体的适用贷款政策,见下方表格:

  同时,新政下调了二套房贷款最高贷款额度,由80万元下调为60万元。总的来看,如果“认房又认贷”后被判定为“二套房”,相比过去将面临贷款额度下降、首付比提高。

  关注点三:首付比不再统一20%:普宅35% 二套非普80%

  “认房又认贷”主要影响的是贷款的首付比例和贷款利率。这一次,公积金贷款同时也调整了首付比例。

购买经济适用住房的,首付款比例不低于20%; 

购买共有产权等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于30%; 

购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。 

购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%。

  这样调整过后,公积金贷款和商贷的首付比例就基本一致了。一样实施差别化的首付政策,对于共有产权这样的政策性住房,仍然给予30%较低的首付比例。

  组合贷的首付比例是也因此提高,原本组合贷也是就高原则,即商贷那边的首付比例比公积金贷款高的话,那么就按照商贷来定首付比例。而此次公积金贷和商贷的首付比例看齐后,首付比例都一样,没有就高原则了,首付比例和原来的一样。

  关注点四:东、西城户籍买郊区房贷款额度可上浮20万

  此次,政策调整特别对东、西城户籍的市民买郊区房给予鼓励政策,此次公积金贷款为落实北京城市总体规划的有关要求,实行差别化贷款额度。

  比如一个家庭,丈夫和妻子的户口都在东城区或西城区的,如果购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区(城六区)以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万元。也就是说,如果原本最高可以贷款120万元的,就可以贷到140万元。如果原本最高可以贷款70万元的,最终就可以贷到90万元。

  而如果夫妻一方是东城区或西城区户口,另一方是朝、海、丰、石这4个区户口的,那么购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万元。

  但家庭上浮后的最终贷款额度还要符合按月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准确定的贷款金额。

  关注点五:提交贷款申请材料简化

  这次公积金贷款进一步简化了贷款申请材料,提升服务水平。

  首先是需提交的借款申请材料简化了。

  受理公积金贷款申请时,只需要留存购房合同原件(不方便提供原件的,提供复印件)、《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》原件。其余的户口本、身份证等贷款申请资料经核验后,留存电子影像档案。不再需要提交纸质的复印件了。

  而且审核通过后,借款申请人与管理中心签订的借款合同,也由原来的四份减少到三份,分别由借款申请人、受托办理贷款的银行和管理中心各留存一份。

  另外,借款人在办理还款类业务及变更扣款账户时,可根据需要至管理中心下属住房公积金贷款中心及郊区管理部就近办理。

  关注点六:公积金贷款期限最长不超65岁

  此次公积金贷款还调整了贷款年限,公积金贷款期限最长截止到70周岁改为65周岁。

  原先对于2017年3月18日(含)网签后的贷款,公积金贷款期限最长是截止到70周岁,同时不超过25年。也就是说,如果是45岁的人贷款,可以贷25年。

  这次调整后,借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款申请人法定退休年龄后5年,原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的,贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

  据统计,目前公积金贷款的主力家庭为80后和90后,70后的较少,60后的更是比较少见,所以贷款年限的调整对购房家庭影响不大。

  同时,此次公积金贷款还调整了月还款额。

  因此新政规定,在减去了基本生活费用的前提下,按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准,确定贷款金额和贷款期限。

  关注点七:异地购房提取不再随便取 只能买户籍地或者户籍所在省会

  “虽然目前已经实现了异地购房提取公积金,但也发现了一大批伪造材料骗提公积金的情况。”北京住房公积金管理中心相关负责人介绍,在实际操作中发现不少申请人伪造产权证、户口本、身份证、购房合同甚至是政府网站。

  为此,新政也将规范购房提取业务,不再是购买任何城市的住房都能在北京提取公积金。据悉,除了购买位于北京市行政区域内的住房,提取公积金仅限于购买本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房。

  举例而言,如果购房人的户籍在河北省张家口市,只有在购买北京住房、张家口住房、石家庄住房,才能提取公积金;如果该人购买北三县等廊坊的住房,无法提取公积金。

  还需要注意的是,如果住房公积金缴存人及配偶在北京市行政区域内有购房提取记录的,不能办理异地购房提取。

  同时,根据新政,未来本市对于违规提取公积金将加大惩罚力度。对违规提取住房公积金的缴存职工,管理中心立即冻结其住房公积金账户,责令其全额退还违规提取的金额,将个人信息记入不良信息库,自违规行为发现之日起五年内不予办理住房公积金提取、不予受理住房公积金贷款申请。

  同时,还将不良信息依法依规抄送市工商局、市经信委等部门,实施联合惩戒。如个人住房公积金账户转移到异地,违规提取的不良记录随个人账户一并转移。

  关注点八:进城务工人员可销户提取,男满55岁,女满50岁

  对于进城务工人员与单位解除劳动关系的,如户籍是本地的,按照本地户籍人员的提取规定办理;

  如户籍是外地的,因工作变动前往外省市,已在当地建立住房公积金的,办理住房公积金异地转移;

  未在当地建立住房公积金的,住房公积金缴存人男年满55周岁、女年满50周岁,可办理销户提取。

  关注点九:原则上取消大病提取

  为了遏制以大病等方式造假骗提,原则上取消《关于职工家庭突发事件提取住房公积金问题的通知》文件规定的重大疾病提取。

  与此同时,缴存人申请办理约定提取的,首次提取完成后,约定提取时间间隔调整为三个月、半年或一年。

  关注点十:对刚需影响有多大?

  此次公积金贷款新政可能会误伤刚需。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,住房公积金作为职工的购房福利,提取、运用难易,都关乎众多人群的直接利益,政府也不断出台相应政策来保障公积金制度的落地。值得关注的是,本次调整中改善型需求会被误伤,换房需求往往会被视为二套,贷款额度和利率都会有直接影响。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京公积金占交易比例不高,平均在20%左右,但这个政策影响下预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款。这个政策对刚需影响非常大,特别是年轻人,当下北京市场平均购房年龄在28左右,按照新政,购房者只能贷款50万左右。“本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需。而从认房又认贷看公积金政策全面收紧。”

  此次公积金新政对于市场的影响,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多。公积金贷款尽管额度有限,但其利率较低,能够帮助购房者减轻贷款压力,这是公积金制度设计的本意。在目前商业信贷保持紧缩的状态下,消费者本身的购买力就受到制约。公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场,还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计,四季度北京房地产市场的情况不容乐观。

  贝壳研究院Real Data 数据库显示,上半年3、4、5月份二手房市场成交量有所复苏,但仍处于适度水平。6、7、8月二手房成交持续回落,三个月累计下跌46.2%。房价自调控以来一直处于平稳的阶段。新增房源和客源以及带看客源量均不断下滑,市场整体表现较为低迷。

  易居研究院智库中心总监严跃进表示,北京此次出台公积金贷款政策,充分说明房地产政策管控依然是比较严厉的,尤其是结合公积金贷款的实际情况,采取了相对收紧的政策内容。这既符合公积金贷款的政策大思路,也符合房地产市场的管控内容。

  政策第一条提到了公积金贷款申请的资格概念。这其实是落实了公积金层面的“认房人贷”的内容。其中对于贷款来说,无论是商业银行贷款还是公积金贷款,都属于认贷的范围。而认房主要是强调北京市的住房情况。从此类情况看,除非购房者在北京没有住房,同时没有贷款过,那么是可以按照首套房的政策落实的,否则贷款方面都有压力。另外对于类似过去贷款过,然后偿付完贷款再新购住房的,这次界定为二套以上房产类型,其是不能够贷款的,这对于部分住房改善型需求或有一定影响。

  政策第二条提高了差别化贷款的内容。其中公积金缴存年限长的,贷款额度会更高,每年递增10万元。类似规定的影响在于,在北京工作时间不长的购房者,其贷款额度其实是不高的。同时政策规定,如果是北京市区到郊区购房的,符合相关条件,公积金贷款额度适当可以提高,这其实是和城市规划有关。北京当前市区人口过于拥挤,未来非首都核心产业会外迁,类似郊区公积金贷款优惠政策其实是配合了当前的产业结构调整。在关于首付比例方面,包括经适房、共有产权住房、普通住房和非普通住房,以及首套和二套房等,适用了不同的首付比例。类似规定或也是近期包括共有产权住房等交易增加,所以政策层面需要积极给予规范,这样也是为了便利具体业务的操作。

  政策第三条强调了担保的概念。其中对于组合贷来说,政策规定商业银行是有协调的义务的,即应该督促开发商积极给予相关担保,以确保商业银行贷款和公积金贷款获得相同的担保内容。

  总体上看,北京当前政策的亮点在于,市区户籍到郊区购房,可以享受公积金贷款额度增加的优惠,这和北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关。类似做法,也值得全国其他城市学习和借鉴。

  权威解答

  问:执行时间是以网签为准还是贷款申请为准?

  答:相关政策均自2018年9月17日起施行,此前已网签的,按原规定执行。这一规定主要针对市管公积金,中共中央直属机关分中心、中央国家机关分中心、北京铁路分中心,可参照本通知执行,另有规定的从其规定。

  问:缴存年限满12年就一定能贷款120万吗?

  答:120万只是最高额度。实际获批的贷款额度还与月缴存额、最高贷款成数、月还款额占月收入比例等情况有关。

  问:已购外地房、并办理过首次提取的,还能否提取公积金?

  答:新规要求,在户籍所在地或者所在地的省会城市购房,才可以办理异地购房提取公积金。此外,记者也了解到,如果已经购买了外地房、并办理过首次提取的,将按照原政策正常提取。

  问:城六区户籍职工缴存年限未达到12年,能否享受“额度上浮政策”?

  答:可根据城六区户籍缴存职工实际缴存年限计算的可贷款额度基础上上浮10万元或20万元,但最终的贷款额度还不应超过按政策规定的缴存职工月均还款额不超过其月收入占比控制标准计算的贷款额度。

  问:“额度上浮政策”是否适用于已结婚职工。

  答:依情况而定。

  如果夫妻双方有一方户籍在城六区,另一方户籍在城六区以外,购买城六区以外住房则不享受上浮;

  如果夫妻双方有一方户籍在东西城区,另一方户籍在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区,购买城六区以外住房,享受上浮10万;

  如果夫妻双方户籍均在东西城区,购买城六区以外住房,享受上浮20万;

  如果单身购买城六区以外住房,东西城户籍职工享受上浮20万,朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区户籍职工享受上浮10万。 

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