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樊纲:楼市调控一松就有泡沫 房企要适应变化

http://finance.sina.com   2019年08月02日 15:29   21世纪经济报道

  原标题:樊纲:楼市调控一松就有泡沫 房企要适应变化

  “中国政策最大的变化是城市化战略调整。”7月28日,在2019博鳌·21世纪房地产论坛上,中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲表示。

  樊纲认为,近几年,房地产调控频频,购房需求被大大约束。严控之下,当前房地产并没有大泡沫,为长远发展留下了空间。

  未来,城市群和都市圈战略的实施,将改变大中小城市住房市场供求关系。只有拥抱这轮城市群发展战略,房企才能在新一轮浪潮中把握先机。

  樊纲。资料图

  樊纲指出,房地产行业现在的需求是在严限下的需求,主要被限制的需求有改善性需求、迁移性需求、投资需求。

  其中,前两条限制,使住的需求大部分受限,如限制二、三套房,限制外地人买房。而投资需求则长期被抑制。中国在过去十五六年里,储蓄率一直在40%以上,其中有几年是高于50%。

  “中国目前是低收入,高储蓄、高财富国家。这对房地产以及投资需求都产生了影响。”樊纲称,老百姓手里有这么多的钱等着投资的机会。但现在股市不好,国外投资也有各种限制。如果资本账户放开限制的话,需求仍然很强烈。

  但需要警惕的是,如果炒房和投资的需求过大,又会形成一种泡沫。“现在不得不在长效机制没有出台的情况下,采取短期的限制措施,这是行政的手段。”樊纲说。

  樊纲近年来一直表达这个观点,经济过热的时候,挣钱太容易、太舒服,如果继续过热而没有限制,让各种需求完全迸发出来,就会产生大泡沫,最后导致大危机,甚至崩盘。

  而在没有建立长效机制的时候,采取抑制措施,就不会有大崩盘和大危机。他认为,做这些宏观调控措施的好处是,中国不会有像日本1990年代初期,或像香港地区1998年前后楼市暴跌60%—70%的状态,“不断进行调整,软着陆,这是好事。”因为,“一旦经济危机出现,很多企业都要倒闭破产,房企的日子会很难过。某种意义讲,走出舒适期,面对调整才是健康的状态。”樊纲说。

  “近几年,中国房地产市场最大的一件事,就是城市化战略的调整。”樊纲说。

  过去多年,发展大城市,人口涌向大城市。结果是,2014、2015年市场两极分化:一方面大城市房价高企,一方面小城市、小城镇库存积压。

  “现在鼓励发展大城市群。”樊纲指出,粤港澳大湾区等城市群的发展,对于房地产市场而言是最重大的变化,并将对下一站中国房地产市场的发展产生深远影响。

  比如,土地供给的增加,会改变住房市场供给关系的格局;城市群的发展,则带动需求进一步扩大。大中小城市的土地和住房的供给,通过基础设施、轨道交通的连接互补打通,届时,城市群的区域、整体住房供给格局将大大改善。

  樊纲说,供给的增加是市场稳定的重要因素,会带动整个城市群地区的基础建设,吸引更多的人口进入整个区域。在这轮调整下,房地产企业也应主动拥抱市场和变化。

  “无论是新的城市化战略,还是房地产调整,房地产企业可以通过产权的交换、融资、盘活,调整整个产业。”樊纲称,近期很多房地产企业进行收并购,这说明房地产市场化程度较高,改变单纯靠贷款来获得资金的方式,用产权置换得到相应资源整合,促进供给及需求平衡。

  “能够被兼并重组说明企业和资本市场都成熟了,就像‘凤凰涅槃’,从企业和市场来看都是在向好的方面发展。”樊纲表示,任何一个产业都是经过一轮一轮的调整,进而从供给和需求的各个方面,走向均衡和健康。

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