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2019年房价会稳下来吗?

http://finance.sina.com   2019年02月01日 16:00   北京新浪网

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  昨日,新华社头条刊登了一篇意味深长的房地产文章,标题为:2019年楼市以“稳”为主,“警惕”各地政策变相松绑!

  又一次,当局确立了对待房地产的态度。文中用大幅笔墨强调坚决抑制房价上涨的意义,以‘求稳预期’促进市场健康发展,还购房者一个美好愿景。

  然而这一切愿望又恰恰落在了后面一句话——‘警惕各地政策变相松绑’。

  ‘警惕’这个词用的很有意思,让我想起了打地鼠游戏——死死捏着棒槌,盯着洞口,只要有地鼠敢冒脑袋,一阵当头棒喝。现在来看,过热的房地产已经把‘央地博弈’升级到了极为尴尬的境地。

  我记得在2018年年初,也提出了相同的口号,严防地方松绑强力摁住房价,然而其后迎接大家的却是,各地通过‘人才引进’政策变相冲破限购,引发了上半年万人抢房的大牛市。

  那么今年提出这个口号是否能真的现实呢?答案是,真假半掺。

  关注楼市的人可能早有耳闻,今年很多地方早已暗流涌动,地鼠脑袋一个个冒尖,例如山东菏泽、湖南衡阳、广东珠海等城市已经开始公然试探底线,对于这些“高度依赖土地价格”的城市来讲,房地产是命脉。

  如果楼市萧条,“保就业、促增长”的核心任务就无法完成,所以,‘央地博弈’的最终结果一定会再一次陷入死循环。

  在当局提出‘因城施策’的口号时,也就意味着2019年各地放松调控政策是大概率事件。

  那么在这种趋势下,2019年的房价还会稳下来吗?大家又该怎样应对接下来一轮接一轮的调控松绑潮呢?想要探究这个问题,一定要从‘房地产周期’中寻找答案。

  2

  上轮周期,是以2017年为中点,2015—2018年为期三年的长波浪周期。结果是几乎所有城市房价翻番,少数城市房价甚至完成了2.5倍的涨幅,这在中国宏观30年的房地产历史上绝无仅有。

  经过这么一波疯长,目前的房价有泡沫吗?

  这个答案无法统一,因为看多的永远认为没泡沫,看空的人认为十年前中国房地产就是个大泡沫。但是从国际衡量标准——租售比和人均面积上分析,房价确实存在泡沫。

  但是房子是商品,供需决定了其泡沫程度,例如北京、深圳需求旺盛,只要房贷利率放松,源源不断的购房者可以进来,而像鄂尔多斯这种房子比人多好几倍的城市,即使把房贷利率踩到底,也无法刺激出有效需求来。

  泡沫大小,可见一斑。

  这一轮的房价上涨到今天,和上一轮房价到顶最大的区别就是‘库存’,这一轮没有上一轮大规模的库存,肯定的说,上一轮房价到顶是出现大规模的库存而缓慢到顶的。

  我记得2014年末到各地考察,一出门都是房子,各个新楼盘萧条的狠,当房子不再是稀缺品时,老百姓的购房动力也就随之消失了。

  那么当时的库存大到什么程度呢?

  2015年末,《中国证券报》的报道,国家统计局发布了全国房地产开发和销售情况,截止到2015年末,商品房待售面积为7.1853亿平方米,这是房地产从2012年逐年递增的结果,是历史空前的。

  其后从2016年~2018年,3年时间,房地产总共消化了49.8411亿平方米的库存,其中2018年,全国商品房销售面积17.1654亿平方米,销售额149973亿元,分别比上年增长1.3%和12.2%,刷新历史记录。

  很多人有一个疑问,为什么2018年的房地产在如此严控的条件下,还能维持正向增长?很简单,没有受控的三四线城市是主角,二线城市因人才引进上半年还促发了一波的购房潮。

  那么截止到2018年末,中国商品房待售面积(库存)还有多少呢?是5.2414亿平方米。

  显然,截止目前库存是紧张的,购买力还存在且不小,但是房价已经明显到顶了,因为这一轮房价是以购买力衰竭而逐步到顶的。

  之前达到这个购买力的差不多都已经有房子了,没达到这个购买力的已经买不起房子了,这就是购买力衰竭。在这个层面上,政策不政策已经无足轻重。

  3

  什么会造成购买力的衰竭呢?

  人们金融成本无法继续负担,家庭财富被房子吸收干净,就是人的欲望和实力透支到达极限的时候房价才会到顶。

  这三年,如果按照一套房100平米计算,中国人总共购买了将近5000万套房子,花费近40.1301万亿人民币。

  截至2018年末,中国家庭部门杠杆率在过去5年上升了18.7个百分点。相比之下,2008年金融危机爆发前,美国家庭部门杠杆率在5年之内的上升幅度也不过18.8个百分点。

  10万一平也好,20万一平也好,只要有人买,有人消费这个商品,房价就不会到顶。

  但是如果每个人都是透支自己财富创造能力且集中全家庭三代能力去购买一套房子的话,并且这个房子租金回报只有可怜的1.5%的年收益,那么这种购买力无疑是被强烈透支的。

  一线城市的房子到没到顶,是以市场上目前可售的房源及有没有人去消化这些房源来评定的。主要指标还是成交量,成交量下跌,说明购买力不足了,购买力跟不上了,房价基本可以确认顶部。

  目前开发商都很聪明,他们控制房子的投放,确实可以达到稳定房价的目的,由于库存的不足,在高位的房子可消费的人群也少,所以基本可以确定,购买力与房价达到了平衡。

  所以2019年,房价会在一定波动范围内稳定一段时间,指望有幅度的跌和涨,都是不切实际的。

  4

  接下来的几年,真的要看政府尤其地方政府的调控艺术了。

  如果接着加大供应,打破平衡,房价必跌无疑,如果控制房地产业的开发,等居民收入提高逐步消化目前的虚高价格,房价基本会保持平稳运行。

  今后几年高位接盘的投资客会比较难受,在限售的政策下,因为房子的持有成本会逐步侵蚀掉既得利。

  刚需能买的起就买,买不起就等,但是还是不建议过度透支自己的能力。但是在市场气氛的烘托下,在房价上涨的预期下,刚需们大多会极度透支自己的购买力。

  如果过度透支居民的购买力,房地产业对经济的拉动作用会逐步减少最后以至于产生反作用力。开发商作为商品的出卖方当然希望房价越高越好,然而房子被炒作,严重吸血社会资源,这个结果不是任何人都能承担的。

  在这么多政策里,限售确实是一个非常好的方法,限售就是让炒房客的利润无法兑现,最终逐步连本金一起填进这个泡沫里。所以今后,为了锁定交易,房产证的下发一定会被严卡。

  目前对限售的最新解释是,在限售规定发布之日后取得的房产证满两年后才可出售。这是什么概念,就是规定发布之前2年的房子都属于限卖范围。

  投资客再有远见,也不可能提前2年潜伏进房产业。限售的另一个作用是减少了市场可售房源,降低了房子的流转炒作,可售房源不多,房价想跌也难。

  这个规则很明显就是告诉投资客,炒可以,但是想带着利润走,不容易。

  2019年中国房地产再想暴涨已经没有购买力的基础了,想暴跌,市场上就买不到房子怎么跌。刚需买了就买了无所谓了,今后努力工作把房贷还上就行。投资客损失点时间成本最终也会解套的。

  5

  最后,继续讲一下三四线的问题。

  最近很多读者反应一些三四线城市的房价还在涨,为此我还特意去了趟西部的一座城市——内蒙古首府呼和浩特市。

  的确,房价还在上涨,一些楼盘的看房人数比二线省会的楼盘还要多,但我做了一个调研发现,大多数的购房者都是投资客——这个投资客并不是那些玩高杠杆投机的炒房客,而是手上有闲钱,投资无门,把多余钱放进了楼市的老百姓。

  我还特意和几个人交流,其中一段对话印象深刻。

  “其他地方的房价都在跌,为什么还要买房?”

  “没关注过,跟我们没关系吧,反正我们这个地方的房价涨,大家都在买!”

  “这个城市没什么产业,靠什么支撑房价?”

  “开发商说,我们这个地方有规划,未来会引进很多人口。再说了,正因为没有产业支撑,所以政府也就只有支持炒房一条路,房子涨了还有人买。”

  只能说售楼处是做足了功课,洗脑功夫堪比权健。但可以肯定的是,有这种思维的人真是为了地方发展做足了贡献。

  随后我去了几家二手中介店铺详询情况,发现二手房房源真的很多,但是非常难成交,典型的‘有价无市’型市场。

  而且这些房源还不会轻易降价,因为业主都有点儿小钱,都抱着一副爱买不买的态度,反正我不能降价卖,亏本的生意我不干。

  一年有价无市可以,两年有价无市也行,十年有价无市呢?不好意思,你的财富被腰斩了。

  因为十年以后按今天这个价格卖出去,字面上虽没有损失,但实际上财富已经缩水大半,要知道,通胀时代下,投资房产跑不赢通胀就是亏损,何况平价而出呢?

  未来没有产业和人口的三四线城市都难逃这样的厄运,这就是它们的可怕之处——拥有自己独立而封闭的市场,人们不缺房子,也不愁是否卖得出去,没有成熟的二手房市场,房价迟钝,所有人活在房价永远上涨的假象中。

  到头来,辛辛苦苦挣的钱,都被时间吃掉了。

  【本文来自微信公众号“大宗内参”】

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