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遏制京沪房价的最大杀器是什么?

http://finance.sina.com   2019年07月02日 17:00   北京新浪网

  遏制京沪房价的最大杀器是什么?

  作者 | 柯谈(linco_k)

  来源 | 柯谈地产观(lincokk)

  2016年底提出房住不炒至今,三四线经历了有史以来最为疯狂的暴涨,二线像过山车一样大涨大跌起起伏伏,只有一线连续两年阴跌,至今上涨动力不足。

  北京和上海的楼市调控堪称全国的楷模,业界的标杆,毫不弄虚作假,绝对的心狠手辣。2017、2018两年,北京上海的二手房价每年匀速下跌10%,直到今年小阳春才止跌微涨。

  目前来看,这两座城市的反弹已经结束,下半年会继续阴跌,成交量和房价会再次进入下行通道。

  那么,这3年来,死死摁住京沪房价的杀手锏是什么呢?其实只有一个:普通住房标准+限贷。

  这个政策直接决定着京沪房价的命脉,是房价启动的开关,想涨就涨,想跌就跌,一切尽在掌控!

  1

  被豪宅

  2014年9月,北京调整享受优惠政策的普通住房标准:

  一、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

  二、单套建筑面积在140平方米(含)以下;

  三、实际成交价格低于以下标准:五环内为单价3.96万元/平方米、总价468万元;五环到六环为单价3.168万元/平方米、总价374万元;六环外为单价2.376万元/平方米,总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

  之后的事情众所周知,北京房价很快翻倍,但这个5年前的普通住房标准仍然沿用至今。

  可怕的结果就是,北京城内普通住宅寥寥无几。

  上海同样如此。

  2014年11月,上海调整普通住房标准:

  一、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

  二、单套建筑面积在140平方米以下;

  三、内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

  2015-2016年上海房价翻倍之后,这个标准直接导致现在上海市内遍地都是非普通住房,比如如下这些老破小通通被官方认定成了豪宅:

  北京和上海2014年调整的普通住房标准,在这轮房价暴涨之后,早已完全过时,根本不适用于现在的行情,其结果就是,京沪满城皆豪宅!

  百姓眼中的老破小、老破大,甚至急需动迁的棚户房,在官方眼中都是非普通住房,都是豪宅,全得按照豪宅缴税,全得按照豪宅少批贷款。

  可怜的却是京沪百姓,在这一落伍的政策面前,早已被土豪,被豪宅。

  2

  杀器

  目前,北京和上海的商业贷款政策极为严厉,可以说已经到了极不人道的地步。

  北京目前执行的是2017年3月17日公布的贷款政策:

  一、家庭在北京没有住房,并且在全国范围内没有任何商贷记录和公积金贷款记录,购买普通住房首付35%,非普通住房首付40%。

  二、家庭名下在北京有1套住房,或者在北京无住房但在全国范围内有过商贷记录或公积金贷款记录的,购买普通住房首付60%,购买非普通住房首付80%。

  上海目前执行的是2016年11月28日出台的贷款政策:

  一、家庭在上海无房,并且在全国无商贷或公积金贷款记录的,执行首套房标准,首付35%。

  二、在上海有1套房,或者在上海无房但在全国有商贷或公积金贷款记录的,执行二套房标准,购买普通房首付50%,购买非普通房首付70%。

  北京和上海的这个商贷政策是房改20年以来最为严苛的。

  就算你在老家县城曾经有过房贷记录,而且已经还清卖掉,那么在北京上海买第一套房,也要按照二套来算。更为关键的是,北京上海仍然在执行5年前早已过时的普通住房标准,即使买的是一套市区老破小,也要按照最高首付比例来对待。

  这一切的结果就是,一部分首套和绝大多数卖一套买一套的改善置换在北京买房需要首付80%,在上海买房需要首付70%。

  超高的首付,对刚需和改善来说,根本买不起房,根本换不起房。望房心叹,束手无策!

  严重过时的普通住房标准结合奇高的二套房首付比例,这才是京沪房价得以遏制3年的最大杀器。

  现在北京和上海之所以把房价牢牢的控制住了,其本质是把刚需死死的摁在地板上,根本不允许抬头,根本不允许反抗。

  把刚需当做炒房客,刚需炒房一起打,这才是控制房价的根源。

  其实,细细想来,在北京和上海,炒房客早已绝迹,现在限制住的全部都是刚需和改善。

  得刚需者得天下,遏制刚需者,才能遏制住房价!

  3

  信号

  北京和上海是全国独有的两个靠刚需和改善撑起高房价的城市。

  深圳、厦门、杭州至少有30%的房价是靠炒房客炒起来的。

  所以,京沪房价的开关就在改善置换的松紧把握之中。

  北京的普通住房标准提高最近三次是在2008年11月、2011年12月、2014年9月。

  上海的普通住房标准提高最近三次是在2008年11,2012年3月,2014年11月。

  2008年、2012年、2014年,这三个时间点都是房价暴涨之前。这根本不是巧合,而是最为强烈的楼市刺激信号。

  对北京和上海来说,普通住房标准的提高,就意味着二套房首付的大幅降低,北京从80%降至60%,上海从70%降至50%。

  如果再配合上对二套房认定的松动,比如从现在的认房认贷变成认房不认贷,那么,房价就会爆发式上涨。

  北京和上海,是刚需和改善的天下。想要重启房价上涨,普通住房标准提高,或者二套房认定略微宽松,房价就会报复性反弹。

  北京和上海,是炒房客的禁区。放开限购,绝对是天方夜谭。通过房贷杠杆的松松紧紧,来控制房价涨跌,将是未来的唯一途径。

  如果你在北京和上海有买房计划,请务必牢记,普通住房标准提高或二套房认定放松,将是直接开启房价暴涨的最强烈信号!

  以上拿走不谢!

 

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