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中国投资者继续撤出美国房地产市场

http://finance.sina.com   2019年01月30日 02:59   华尔街日报

  中国投资者去年购买美国房地产的规模降至2012年以来的最低水平,因中国政府加大对中国投资者的施压力度,在国内经济增长放缓之际迫使资金流回国内。

  Real Capital Analytics的数据显示,中国大陆的保险公司、综合企业和其他投资者去年第四季度净卖出价值8.54亿美元的美国商业地产。这是中国投资者连续第三个季度净卖出美国地产,也是首次出现在如此长的时间跨度内中国投资者一直卖出的情况。

  一改之前五年的趋势,中国投资者在2018年大部分时间里卖出美国地产。之前中国投资者大量买入美国地产,对美国顶级地产的出价常常远超其他投资者。中国投资者此前花费数百亿美元投资高档酒店,包括纽约地标性的华尔道夫酒店(Waldorf Astoria),芝加哥一个耗资近10亿美元的摩天大楼开发项目,以及加州比弗利山庄(Beverly Hills)一处耀眼的住宅项目。

  目前,中国最大的一些海外房地产投资者正出售此类高端资产,或是通过将持股出售给新的合作伙伴降低对美国的敞口。

  去年的这一转变反映了中国政府为稳定人民币、降低企业债务和阻止经济放缓而采取的行动,这其中的举措之一就是强力压制某些海外投资。一些中国地产开发商目前在国内面临更严苛的信贷环境,因此尝试通过出售部分美国物业筹集资金。

  分析师们称,中美贸易和政治紧张局势也令美国不再是中国企业的一个理想投资目的地。

  据Real Capital的数据,中国买家2018年净购入价值26.3亿美元的美国不动产,创六年来最低水平。如果不计入一年前中国投资者牵头财团以116亿美元收购普洛斯(GLP)的交易,那么中国去年全年则是净卖家。

  中国投资者撤离美国房地产市场又一次显示出,中国增长日益放缓正在影响全世界、撼动金融市场及削弱公司利润。中国最近公布的2018年经济增速为6.6%,创1990年以来最低年度增速,放缓程度比中国政府原本预期的还要严重。

  中国有关部门不太可能很快放松资本管制,分析师预计中国投资者在2019年将继续抛售美国房地产。

  房地产咨询公司Rosen Consulting Group合伙人Arthur Margon说:“他们并未设法稳定局面,因此这种势头将会持续。”

  几年前,在中国政府放松海外投资限制之后,中国投资者开始大力投资美国房地产市场。一些中国投资者受美国房地产市场所能提供的稳定回报吸引,将之视为名下资产多样化的一条渠道。

  不过分析师称,一些中国买家似乎对投资标志性地产更感兴趣,他们觉得投资这类地产能给自己带来声望和影响力,并且有助于提升自身的品牌形象,有利于全球性的业务扩张。虽然中国买家的投资在美国任何一个大城市的楼市活动中都只占到很小一部分,但是他们出手阔气,这在一定程度上推高了美国楼市某些领域的价格。

  Margon说,没有了中国投资者的有力推动,美国楼市就失去了火箭燃料般的上涨动力。

  2015年,安邦保险集团股份有限公司(Anbang Insurance Group Co。)斥资19.5亿美元收购了纽约华尔道夫酒店(Waldorf Astoria),创下美国酒店业最高成交价纪录。安邦正在翻新该酒店,打算把该酒店的部分房间改造成私人住宅。

  不过,安邦已将在美国的另一块豪华酒店资产组合挂牌出售。目前安邦已由中国政府接管。此前安邦前董事长被拘捕,随后被判犯有诈骗和职务侵占罪。

 

  在北京方面施压遏制大企业激进的海外扩张计划后,其他一些高负债企业,例如海航集团(HNA Group)、大连万达集团(Dalian Wanda Group),也出售了旗下位于纽约市、旧金山、明尼阿波利斯、加州贝佛利山庄的房地产。

  房产经纪和银行人士称,这些房产的大部分都不是低价贱卖。即使卖家出售这些房产的价格低于买入价,但在将所得兑换成人民币之后,他们仍有可能获利。自2014年初以来,人民币兑美元已累计下跌12%左右。

  一些中国投资者仍对美国房地产市场感兴趣。但他们没有把目标瞄准高耸入云的摩天大楼或豪华酒店,而是专注于更加普通的地产,比如仓库以及便利店等回报更加稳定的规模较小的零售建筑。

  中国人寿保险股份有限公司(China Life Insurance Co。)最近通过与Site Centers Corp成立的一家合资公司在佐治亚州玛丽埃塔和南卡罗莱纳州查尔斯顿等地收购了10家购物中心80%的股权,对这一资产组合的估值约为6.07亿美元。

  房地产咨询公司高纬环球(Cushman & Wakefield)中国直接投资部门高级董事总经理Xinyi McKinney称,虽然超过10亿美元的交易现在看来早已成为历史,但仍有中国投资者对售价不到3,000万美元的房地产项目感兴趣。

  McKinney表示,以前,投资者想的是要拥有纽约市中心或旧金山市中心最昂贵的建筑,而现在他们更看重回报。

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