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席卷全球的高房价危机可有破解之道?

http://finance.sina.com   2019年04月03日 03:58   华尔街日报

  从纽约到伦敦,从斯德哥尔摩到悉尼,全球很多城市都遇到了愈演愈烈的高房价危机。

  尽管投入巨资,建了数十万套住房,严重的房屋短缺还是没有解决。一些城市将目光投向了促进市场自由发展的解决方案,另一些则把重点放在控制租金和发放补贴。

  但还是没有任何一种方案能够真正化解这场危机,而且很多措施还带来负面的连锁反应。

  伦敦房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)称,过去五年,全球32个主要城市实际住房价格平均上涨24%,同期平均实际薪资仅增长8%。

  经济学家表示,在过去六年全球经济繁荣期间,住房价格难以承受的问题竟然进一步恶化。而在住房价格迅速攀升的同时,薪资并未实现与之匹敌的增长。

  在莱坊报告中涉及的25个城市中,有18个城市过去五年经通胀调因素整后的房价涨幅超过了收入涨幅。而在迪拜和圣保罗,实际收入的降幅超过房价跌幅,也带来了类似的挑战。

  这在一定程度上受到移民模式的影响。过去10年,随着工作机会和人口从遥远的郊区迁回到市中心,城市实现了繁荣发展。

  莱坊全球研究主管Liam Bailey称,全球城市正在面临房价难以承受的问题,这在一定程度上是由城市自身的成功造成的。

  房价飙升也受到投资者需求增加的刺激,这包括购买第二套住房的当地普通投资者,也包括利用新科技和日益全球化的金融体系的海外投资者。

  政府也没有资金补贴新的住房供应。随着退休金增加和医疗保健需求的增长,人口老龄化导致大部分国家预算吃紧。

  私营领域同样不能满足需求。在许多问题最严重的城市,开发商建了几十万套住房,但多数是面向高端买家和租户的,而正在被高房价挤出市场的中产阶层和劳工阶层并不是他们的目标客户。

  东京是少数几个供应跟上需求的城市之一,这让危机不至于继续恶化。但这在很大程度上归因于住房政策管制的放松,这种政策在其他国家很难复制。

  澳大利亚新南威尔士大学(University of New South Wales)城市未来研究中心(City Futures Research Centre)研究员Laurence Troy表示,这有悖于有序规划和发展城市的理念。

  为了控制房价,包括加拿大和澳大利亚在内的一些国家加征了旨在抑制投资者或外国人买房的税项。中国投资者在过去10年的大部分时间都表现异常活跃,但受本国近期实行的资本管制措施影响,其购买量已有所下降。

  这些趋势,加上豪宅供应过剩,打击了一些泡沫最严重的市场的房价。世邦魏理仕(CBRE Group Inc。)的数据显示,去年年末,悉尼房价中值为110万澳元(约合78万美元)左右,较2017年触及的峰值下跌约11.3%。

  几年前,温哥华和多伦多房价以每年高达30%的速度上涨。如今这两个城市的房价几乎持平,一定程度上要归功于政府对海外买家征收的严苛的销售税,同时政府还收紧规定,加大了家庭申请房贷的难度。

  CIBC World Markets Inc。副首席经济学家Benjamin Tal说:“我们现在做的就是消除疯狂年月的后遗症。”

  然而,尽管这些市场的房价有所降温,但对中产家庭来说还是难以承受。目前悉尼的房价仍是收入中值的12倍左右,相比之下,在房价被认为更能接受的城市,房价为收入中值的8-10倍。世邦魏理仕澳洲业务研究主管Bradley Speers说:“房价上涨了90%之后回落10%,也还是上涨了80%。”

  政府和私营部门都在寻找新的解决方案。伦敦和纽约等城市有的重新划分了土地区域以便建造更多高层楼盘,有的放松了规则允许缩小房屋面积。

  建筑设计和施工公司则在尝试利用技术进步革新建筑技术。例如,英国建筑设计公司Rogers Stirk Harbour + Partners正在研究如何把自己在Y:Cube试点开发项目中开创的模块化施工技术扩展到郊区住房。

  该公司高级合伙人Ivan Harbour表示:“许多邻居看到这些房屋后都会问,他们可以从哪里买到这种房子放到他们的后院供父母居住?”

  与此同时,住房也成为一个越来越引起关注的政治问题,加州、德国和伦敦等地纷纷冒出了加强租金控制的提议。

  买得起的住房也成为即将到来的澳大利亚大选的一个重要话题,工党主张采取措施扩大新住宅供应并抑制投机。反对者则认为这些措施可能导致已经走软的房地产市场进一步失控。

  在瑞典,勒文(Stefan Lofven)今年早些时候成功连任首相,但连任的前提是他同意其他党派提出的多项政策提议,其中就包括一项放松新建住宅租金监管以鼓励新供应的政策。不过许多人预计,由于执政联盟非常脆弱,瑞典政府短期内不会采取任何行动。

  金融服务公司Kepler Cheuvreux分析师Albin Sandberg说:“不幸的是,考虑到我们政府现在的状况,未来四年恐怕又是碌碌无为。”

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