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美国住房市场不再火爆,明年或进一步降温

http://finance.sina.com   2018年12月25日 00:01   华尔街日报

  长期上涨的美国住房市场在2018年遭遇挫折,并且增长料进一步放缓,这对已在应对金融市场动荡和全球贸易紧张局势的美国经济构成又一个不利因素。

  近期住房销售下滑是受库存不足及房价上涨影响,房价上涨已使许多购房者买不起看中的住房。目前房价位于历史高点,近几个月的库存水平已开始从30年来的最低水平回升。住房抵押贷款利率上升对住房市场构成了最新打击。近期住房抵押贷款利率已经攀升至七年多来最高水平,接近触及5%。

  美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)首席经济学家Lawrence Yun称,今年下半年前景突然变得不明朗起来,销售大幅下降且库存上升。

  经济学家表示,给住房市场带来压力的其他事态发展料将持续下去,甚至恶化。外国买家的购房量下滑幅度达到创纪录水平,冲击了佛罗里达、加利福尼亚、西雅图和纽约的市场。那些被房价上涨和全球紧张局势加剧吓退的外国买家几乎没有显示出任何回归迹象。

  2017年12月底通过的税改议案也可能对一些曾经火爆的市场造成拖累。该议案将州和地方税的扣除额限制在10,000美元。大多数房主要到明年4月份纳税时才会充分意识到该议案对其家庭收入的影响,这可能会给处在高位并已明显放缓的住房市场造成另一个负面冲击。

  2018年,尽管美国经济表现强劲,失业率降至近50年低点,而且股市直到不久前还处在历史高点附近,但住房市场却有所放缓。住房市场和经济表现之间的分化在今年多数时间持续存在,由此打破了一种预期,即健康的经济增长将推动楼市走出低谷。

  如今,一些经济学家担心事情会倒过来:在其他经济部门也开始走软之际,疲软的住房销售可能成为明年经济增长的拖累因素。不断升级的美中贸易紧张局势、步步攀高的利率以及12月的股市大跌,已让本轮经济扩张步履蹒跚。

  房地产经纪商Redfin在12月的一份报告写道:“在2019年,美国经济很可能会增长,但进一步降温的住房市场对整体经济的贡献率将会降低。”

  房地产业对美国国内生产总值(GDP)的贡献率约为15%至18%。成屋销售有助带动其他经济部门的增长。当房屋销售下滑的时候,消费者信心和房屋装修支出、建筑活动以及抵押贷款规模往往会受创。

  全国住房建筑商协会(National Association of Home Builders)首席经济学家Robert Dietz表示,预计明年单户型住宅开工率将增长不到2%,增速低于今年约4%的水平以及去年的8%。

  Dietz表示,从住房市场表现来看,美国经济正在放缓。

  不过,许多经济学家认为,住房市场可能会继续逐步放缓,而不会像10年前那样崩盘。11月成屋销售创下七年来最大同比降幅,但环比增长1.9%,说明市场正在企稳,尽管仍不及2017年的鼎盛时期。

  CoreLogic Inc。副首席经济学家Ralph McLaughlin表示,最乐观的估计是,住房市场真正出现软着陆,这是最佳情境预期。

  但McLaughlin警告称,这一最佳情境能否实现取决于买家和卖家是否会随着市场继续放缓而开始出现恐慌,尤其考虑到2008年的市场崩盘仍令人们记忆犹新。

  他说,人们通常会遵循动物本能或心理因素,有时软着陆会被视为一次崩盘。

  较乐观的看法是,如果房价涨势放缓、库存继续扩大、抵押贷款利率企稳,可能令住房市场暂时恢复元气,因为买家会在利率再次上升前抢先回归。

  Yun称,强劲的潜在需求、特别是在市场狂热时期买不起房的千禧一代将有助于使明年的市场保持相对平稳。他预计住宅销售将下降0.4%。他表示,明年的房价涨幅可能会从今年的5%左右放缓至2.5%左右。

  联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称﹕房利美)首席经济学家Doug Duncan表示,该机构认为2017年是本轮房价上涨周期的顶点。

  明年房贷利率的走势仍不明朗。多数经济学家此前预计今年的房贷利率最高会达到4.5%左右,但在房贷利率升破该水平并逼近5%时,其对住房市场的影响超出了预期。经济学家现预计,到2019年底,房贷利率将升至5.5%左右。美联储上周三再次上调了短期利率,不过暗示,由于经济面临不利因素,明年可能会放慢加息步伐。此举推动基准10年期美国国债收益率从美联储宣布加息前的约2.830%降至2.782%,创今年5月份以来的最低水平。该国债收益率之后已出现微幅反弹。

  但是,如果利率继续攀升,可能会进一步抑制住房需求,除非薪资增长大幅加速。房利美对房贷发放机构信心的一份调查显示,这些机构对房贷需求的预期降至此项调查五年历史上的最低水平,这表明房贷行业未来可能面临困境。

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